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5月3日,北京市國土局表明,朝陽百子灣路14號住宅混合公建用地因未按出讓合同約定繳納地價款而被收回,同時1年內暫停華美地產下屬的北京雅居樂公司及其關聯公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。(資料圖)
北京雅居樂[簡介最新動態]2009年以7.1億元競得的百子灣地塊因欠繳地價款而被收回的消息引來了各方關注。業內人士認為,以“退地”這麼極端的方式來處理百子灣地塊,表現出開發商對此地塊開發的後市預期十分悲觀。與此同時,當前開發企業資金壓力較大,加上房價走勢已經遠遠偏離開發商此前的預期,因此明智選擇退地或許能使企業避免更大的虧損。
一次性支出或達8億元拿地2年半未動工
5月3日,北京市國土局表明,朝陽百子灣路14號住宅混合公建用地因未按出讓合同約定繳納地價款而被收回,同時1年內暫停華美地產下屬的北京雅居樂公司及其關聯公司參與北京市新的土地出讓交易活動資格。
根據土地儲備中心信息表明,該地塊位於東四環的百子灣橋,在2009年12月30日被北京雅居樂以7.1億元競得,規劃建面41464平方米,樓面地價17123元/平米。
鏈家地產陳雪向中新網房產頻道分析表示,該地塊拿地至今約2年半,如果不退回土地就必須繳清餘下土地款,並且開始動工開發。即短期內一次性的資金支出可能高達8億以上,這筆資金對於華美地產這類以營銷策劃為主的企業來講,不是一個小數目。
每平米利潤空間恐僅6000元合計利潤2.4億
據鏈家地產市場研究部向中新網房產頻道提供的統計數據顯示,北京單價“地王”前十中,目前已入市的包括保利東郡[最新消息價格戶型點評]苑、如緣居南裡、遠洋天著[最新消息價格戶型點評]景園[最新消息價格戶型點評]、保利[簡介最新動態]望京苑和中海[簡介最新動態]九浩苑等5個項目。截至2012年5月3日,這5個項目平均簽約率僅為28%,累計的平均銷售額僅為土地款的24%。此外,從2011年10月至今,售價在3萬/平米以上的中高端項目簽約率為10.5%。
陳雪告訴中新網房產頻道,此次被退回的百子灣地塊目前新房價格一般在4萬左右。1.7萬的樓面價已經接近新房價格的一半,如果再考慮到建安、營銷、財務、人力成本,未來每平米的利潤可能不足10000元。若再考慮到當前市場對於地王項目存在一種先入為主的抵觸心理,以及“降價為王”的氛圍,開發商未來若以市場能夠接受的降幅入市,按降價10%來算,其每平米的利潤可能僅僅有6000元左右,合計利潤僅為2.4億。
購地不理智弊端凸顯“地王”項目後期入市處境尷尬
2009至2010年是北京“地王”層出不窮的兩年。
早在雅居樂之前,2009年11月20日,大龍公司曾以50.5億元競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號土地,也因拖欠地價款2010年2月被國土局收回。
陳雪向中新網房產頻道表示,從這些“地王”的整體資質來看,並不比2011年以及2012年有明顯優勢,這不僅凸顯了部分開發商購地不理智的歷史弊端,也使得這些“地王”項目後期入市處境尷尬。但是陳雪認為,整體來看,“地王”退地的情況不會成為普遍情況。
從目前來看,購房者對於房價下行預期強烈,價格相對較高的高端樓盤成交率普遍很低。陳雪說,以當前市場的消化速度來看,一個偏高端的項目完全出售完畢需要2-3年的時間,這麼長的投資回收期相比於其利潤空間來看,有點過長。因此由於投資土地所帶來的資金壓力將長期存在,無疑會對企業自身的發展有不良影響。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則向中新網房產頻道分析表示,當前開發企業資金壓力較大,加上房價走勢已經遠遠偏離2009年的預期,企業明智的選擇退地或將使得企業避免更大的虧損。