近日,2012年第一季度市場報告出爐。據報告統計顯示,一季度住宅與商業市場形成了冰火兩重天的局面。住宅市場受宏觀調控政策的持續影響,出現了量價齊跌的態勢,而商業地產則采用業態優化的方式提昇了競爭力,從而在租金等方面出現了小幅上昇的情況。
盡管今年一系列如調整存款准備金率和提高普通住宅指導價格的利好政策出現,但住宅市場依然延續春節淡季的態勢,天津商品住宅市場成交量萎縮明顯,成交總量為125.96萬平方米,環比2011年第4季度下降了23.93%,相比去年同期下降50.87%。
據統計顯示,2012年第1季度,天津商品住宅成交均價為9656元/平方米,環比下降了0.69%。其中,市內六區為16558元/平方米,環比下降8.09%;環城四區和遠郊五縣成交均價保持平穩態勢,分別為9554元/平方米和6309元/平方米;濱海新區呈下降趨勢,環比下降4.05%,為8480元/平方米。
DTZ戴德梁行天津公司總經理高炬表示,經歷了成交量低迷的2011年之後,開發商收入資金減少,自有資金從緊加之融資渠道變窄,依靠單純大戶型以及別墅業態為主的住宅開發商將會面臨極為挑戰的一年,而以開發中小戶型為主的開發商將備受青睞。
與住宅市場相比,一季度津城的商業地產則出現了“萬物復蘇”的景象。今年年第1季度,繼仁恆購物中心樂天百貨、CGV影院後,仁恆購物中心美食庭苑開張納客。至此,仁恆海河廣場綜合體商業部分全面成型。美食庭苑為天津商業市場帶來了12000平方米的新增供應面積,全市商業總存量達到1811800平方米。
與此同時,商業地產的租金也出現了小幅上漲的趨勢。以濱江道商圈為例,由於區域內可租賃面積較少,首層固定租金環比小幅上漲,達到450?900元/平方米·月。其他現存購物中心則多分布於核心商圈之外的新興商圈,故其首層固定租金仍然處於低位,隨著購物中心的不斷發展,租金有望提高。家居類賣場活躍是天津商業地產一季度的一大亮點,瑞典宜家家居和紅星國際河東店開張納客,不僅取得了可觀的出租率,而且使得專業類商場在津迅速擴張。業內人士表示,今年一季度,商業地產的運營出現了明顯的變化,項目為了提高租金回報率,不再引入大型的主力租戶,而逐漸采用小型主力租戶與普通租戶相結合的策略。為了適應激烈的市場競爭,商場采取業態優化以提昇競爭力,“如河東萬達廣場引進快時尚品牌以增加人氣集聚,嘉茂購物中心引進新的主力品牌優化其業態配置。”
盡管一季度商業地產發展向好,但競爭依然激烈,二季度友誼Gallery(蓋納瑞)精品廣場和銀河國際廣場開張納客將為天津商業市場帶來27萬平方米的新增商業面積。新增商場的入市,將會使得市場的空置率有所上昇,而租金方面則會受到競爭項目諸多出現小幅的下降。高鉅表示,商場采用租金加營業抽成形式,可以隨著市場的不斷成熟得到更加可靠的投資回報;商場進行業態調整可以提昇其競爭力,為天津商業發展提供了新的契機。據統計,天津在建的購物中心面積達到189萬平方米,商業發展需要較長的市場培育期,專業化運營需要結合自身市場發展,這將為商業地產運營商提出新的挑戰。