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近年來,隨著城市經濟的快速發展,天津的房地產市場也進入了發展的快車道。萬達、華潤、紅星、保利、寶龍、中海等一座座綜合體項目相繼動工興建,不僅讓津城樓市的商業綜合體區域分布更加廣泛,而且使得樓市多種業態的發展更為均衡,促進了津城樓市的發展。
住宅市場 產品多元化品質不斷昇級
近年來,隨著軌道交通的不斷完善,盤桓多年的地段論已經被徹底打破,天津當前的住宅市場已進入一個產品多元化、板塊多元化的空前發展時代。
從產品層面看,住宅仍是房地產市場的主角。“經過近30年的發展,天津的住宅產品已日臻成熟,與一線城市的住宅水准無大差別。”業內資深人士王建表示,“當前住宅市場包括住宅、別墅和公寓,其中住宅又可分為經濟適用房、普通住宅、高端住宅。住宅產品的細分已經初露端倪,而且隨著這種細分的不斷成熟,一批質量好、品質高的高端精品項目也逐漸開始進入市場。”
事實上,經過幾年的發展,天津房地產市場已經初步劃分為保障性住房、剛需住房、改善型住房和高端房產幾大部分。其中,限價商品房和經濟適用房作為滿足城市低收入人群的保障性住房,目前正在逐步加大力度。隨著部分國有品牌企業的參與,使住宅的質量、功能和安全性有都得到了有效地保證。去年秋季房地產交易會上,18個項目、436萬平方米、5.7萬套保障性住房集中展示,成為房交會的一大亮點,企業的實力、產品的品質獲得了消費者的充分認可,為中低收入人群提供了充足的選擇。
普通住宅和高端住宅是近幾年房地產市場發展最快的產品之一,在經歷了地段階段、概念階段、單純大盤階段的優勢營造階段後,已逐漸形成區域環境建設、產品精雕細刻、物業盡善盡美、圈層細分明顯的態勢。尤其近兩年,城市核心區高端產品不斷湧現,人們對高端住宅的需求開始回歸城市核心,中心城區迎來又一次開發熱潮。改善型需求的人群未來面臨市場供應相對充足的優質高檔住宅產品,有廣泛的選擇餘地。
公寓市場作為市場的補充,因不受限購影響,而且單位面積小、總價低、精裝修到位,一度受到市場的熱捧,近兩年市場供應量急劇攀昇。據悉,2011年底,經天津市政府批准,天津近期將不再審批新的居住型和混合型公寓建設項目,即通常所說的酒店式公寓。對已辦理商品房銷售許可手續,開發商須出具承諾,按確認後的房屋用途銷售,並在《商品房買賣合同》中約定。
別墅產品近年來在津城得到了長足的發展。在天津房地產市場發展緩慢時期,別墅產品僅僅可稱作是郊外的獨體或連體建築,如今的別墅,環境、管理、品質、配套均已全面提昇。以華潤、碧桂園、天山、萬科等為代表的知名實力房企紛紛掘金別墅市場,從產品設計、園林規劃、戶型揣摩、周邊配套等諸多方面將別墅的居住功能發揮到極致。如今的津城,無論是千萬級城區高端別墅,還是百萬級的疊拼、雙拼,都擁有良好的銷售前景。
商業市場 成交日漸活躍資本持續發力
商業地產,泛指以工、商業地產、寫字樓和經濟園區地產為開發對象,整合自然資源和社會資源、綜合開發,集約化經營的新興產業形式。隨著調控政策效果的日漸明顯,商業地產、產業地產似乎迎來了一個發展春天。
在歷經了街鋪、一站式商業體的開發模式後,單一的開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求,綜合體建築模式已成為當前最先進的地產開發模式。隨著萬達、仁恆、紅星、鵬欣、大悅城等城市綜合體的崛起和相繼投入運營,天津已完成了單一地產開發模式向綜合建築體模式的悄然轉變,“開發‘城市綜合體’可以快速聚集大量資產;住宅、公寓部分及寫字間部分出售變現,可為商業部分及酒店部分提供資金保障,使開發商可以通過開發‘城市綜合體’獲得商場及酒店的長期投資收益,是獲得大量不動產的新方式。”南開大學經濟學博士博士劉玉錄在接受采訪時曾表示。
目前,大連萬達集團、寶龍集團、中糧集團、華潤集團、嘉裡集團均帶著各自在其他城市成熟的開發經驗,在天津陸續興建綜合體項目,其中萬達和寶龍采取部分銷售、部分持有,中糧則采取全部持有模式,城市綜合體的開發不但是房地產產品的變革,更是資本實力的角逐,未來綜合體的開發或將成為房地產行業企業再次重整洗牌的契機。
與商業地產相同,近年來,天津的寫字樓市場也出現了蓬勃發展的態勢。從2010年開始,寫字樓的銷售表現開始明顯優於同期住宅的銷售表現,住宅調控對資金的擠出效果十分明顯,大量資金轉吐寫字樓市場。同時,天津作為未來北方的經濟中心,國民經濟的持續快速發展,為天津的商務地產提供了廣闊的發展空間,在住宅市場調控的大背景下,2011年天津商務地產呈現出租售兩旺的局面。據DTZ戴德梁行統計顯示,2012年一季度,全市甲級寫字樓的總存量為850633平方米。同時,受到搬遷租戶的帶動,甲級寫字樓租金小幅上昇,環比增長了1.35%。寫字樓租金價格指數達到144.6,空置率環比下降0.66%,為19.02%。
業內人士表示,商務中心可以有效提昇寫字樓品質,集聚優質客戶並對商務財政產生有利影響;響螺灣區域寫字樓項目集中上市,造成了項目競爭激烈,未來消化需要經歷時間考驗,政府指導性政策將尤為重要;未來高端寫字樓項目的入市,寫字樓將分散於各區中。隨著企業行業發展的要求,或將使得甲級寫字樓客群有所改變。
業態均衡 市場理性回歸發展穩步前行
縱觀津城的樓市的發展可以看出,從市場需求角度講,天津的房地產市場產品結構控制在合理范疇之內,為未來持續穩步良性發展提供了較大發展空間。預計天津在未來仍將保持快速發展的趨勢,這將對房地產市場起到重要支橕作用。
業內人士表示,2012年在繼續堅持調控成果的基礎上,住宅市場將回歸到一個合理水平,一些高品質、區域優勢優越的優質住宅產品將會繼續得到改善型人群和剛需人群的關注,獲得相對滿意的銷售成績,綜合體項目、寫字樓項目、工業地產項目或將異軍突起,破解2012天津樓市銷售困局。