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樓市的一舉一動之所以備受大家的廣泛關注和討論,無外乎背後牽動着關乎購房者幾十年幸福的房價。記者調查發現,我省各地市房地產市場一季度普遍復甦,各大樓盤售樓部的看房人一下子多了不少,“銷控表”上也不知不覺地紅了一大片,成交量開始上升。而對於廣大購房者來說,一個問題擺在面前:如此形勢之下,我省房價將是向上還是向下?購房者又該趁機出手,還是繼續觀望?
一季度成交量明顯復甦
鄒昆有點兒坐不住了,打算買房結婚的他,最近在踩盤時發現,售樓部的人氣明顯增多了,而且出手籤合同、付款的人也在上升,“看這苗頭,房價可能會變化啊”。
有關統計數字顯示,房地產市場的成交量已經開始明顯復甦。以石家莊爲例,據統計,2012年3月份,石家莊商品房共成交3925套,平均每天約成交127套,成交面積321945平方米;2012年2月份石家莊商品房共成交1505套,成交面積131128平方米,3月商品房成交量環比上漲1.6倍,成交面積環比上漲近1.5倍。“石家莊剛需購買力還是比較旺盛的。”河北中迪房地產開發有限公司營銷總監楊立高說,石家莊房產開發起步晚,房價一直比較低,近兩年隨着外地開發商的進入,房價開始有一定的上升,但目前來說還是保持在合理價位的,剛需羣體買房的壓力較小。
一直奔走在售樓部之間看房的鄒昆也發現,前一段時間由於政策等原因,剛需購房受到了一定抑制。這段時間,隨着相關購房政策的調整,以及開發商的優惠措施,售樓部裏的人氣旺起來了。
就近期市場來看,價格仍然處於下跌通道,下行趨勢還在加速,銷售狀況樂觀的樓盤無不採取的是以價換量的方式。除部分以剛需爲主要對象的樓盤銷售情況較好外,單價每平方米萬元以上項目、大戶型豪宅盤以及沒什麼降價優惠的樓盤,仍然成交低迷。
以價換量成市場新動力
記者調查發現,本次樓市回暖,明顯是剛需型住房帶頭下調房價,造成性價比上升,從而刺激購房者結束觀望情緒積極入市所帶來的。“就目前整個宏觀市場和河北區域市場來看,那些控制好單價和總價的剛需產品還將是今年的主角。”資深業內人士姜宏傑說,以價換量將成今年樓市突圍的法則之一。
記者考察了近期多個有價格促銷行爲的項目的降價幅度、市場供應、整體庫存以及來訪量等指標。調查發現,一季度的河北市場的確有明顯放量回暖,此次的回暖是剛需主導的以點代面型復甦,降價較多樓盤、主流產品或品牌開發商更容易獲得較好銷售表現。
對此,業內人士楊立高也有自己的看法。“比較而言,石家莊的剛需羣體購買力大於一線大城市。”楊立高舉例說,前段時間中山華府針對剛需羣體,拿出一些特惠房搞了個活動,就馬上一搶而空,說明石家莊剛需購買力還比較旺盛。
對於上述開發商強化營銷,以價換量應對調控的表現,業內人士陳寶存強調,開發商面臨資金壓力,如何解決資金鍊需求很關鍵。以價換量的“現金爲王”模式正成爲主流。此外,處於資金壓力下的房地產商拿地意願降低使市場供給有所減少,與房價下跌形成僵持,繼而造成了“嚴厲政策下房價並未出現大幅明顯下跌”的局面。
置業策略:出手or觀望?
不管政策如何變化、售樓部人氣多與少,在購房者鄒昆眼裏,只有一個問題:未來房價是漲是跌?搞清楚這個答案,他就可以做出購房的選擇了。
去年以來,房價在走走停停中進入了下降通道。導致房價下降的根本原因當然是調控的力度大,但是,只是力度大還是不夠的,因爲反抗的力量也不小。尤其今年一季度以來,我省整體房地產市場呈現出普遍的以價換量勢態,究其最直接原因還是以大品牌開發商爲主的房企在一季度的價格策略主要是以促銷降價快速出售剛需產品爲導向,而大範圍的促銷也確實讓一季度的市場顯現明顯的回暖跡象。
不少業內人士接受本報記者採訪時指出,3月份的成交量上升屬剛需釋放所致,不具有徹底回暖條件。房地產開工投資的下滑和開工面積的縮水也都符合市場預期。“隨着政府重申調控不動搖、不反覆,今後較長時間內政策面不會出現較大變化和放鬆,因此,房價也會延續‘穩重下降’趨勢,觸底反彈可能性甚微。”業內人士陳寶存指出,房地產市場持續低迷可能對經濟帶來的影響值得重點關注。預計在樓市調控基調不變的情況下,開發商降價促銷將成爲普遍現象,房價未來將繼續保持小幅下跌走勢。“我對剛需羣體的建議是,是否買房要根據個人情況,如果現在的房價在你的承受範圍之內,那現在已經是買房的成熟時機,可以抓住機會。”業內人士楊立高說,買房除了價格,還要將開發商、項目品質、地段這些因素考慮進去,尤其是地段和未來發展前景,對將來房價的升值至關重大。(高利鋒)
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