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隨着杭州市對外宣佈,今年開始,杭州公辦中小學全面取消擇校生,公辦小學、初中的擇校名額一個都不留,即實現“零擇校”目標。同時規定,公辦學校在覈定的班額內,如有多餘學額,一律通過搖號確定招生名單。至此,風行多年的“擇校”徹底退出歷史舞臺。就在這個被外界稱之爲“史上最嚴格的擇校限制令”下,多年以來一直在樓市中大行其道的學區房迅速升溫。業內人士表示,本次杭州出臺了歷史上最嚴厲的擇校規定,意味着公辦學校很難再通過以往付費的方式就讀。這也進一步凸顯了購買學區房的重要性和緊迫性,原本就已經在市場紅火的學區房,或將隨着擇校限制令的實施而更爲搶手。
學區房:市場中不變的主題
“無論是從租房和售房衡量,很長一段時間以來,學區房一直是我們二手房事業部的一個業務重點。”五一小長假期間,杭州一中介地產服務公司相關負責人對記者表示。據該負責人分析指出,往年學區房熱僅僅只體現在全年中的某一個季節,比如在四五月,一直是小學和初中入學報名時間,而實行的是按戶口所在地就近入學的原則。這樣一來,這段時間二手房廣告上以學區房招徠買家的房源開始漸漸增多。從目前形式來看,隨着杭州實施更爲嚴格的擇校限購令,我們認爲,今後幾年,杭州的知名學區房源,將是一個持續紅火全年的狀態。
近年來,貼上學區房標籤的衆多樓盤,包括錢塘·梧桐公寓,華浙·銀馬公寓,國都·楓華府第、中豪·晴園、華都·蘭庭國際、杭州灣·文箐苑、發展·今日嘉園等等樓盤,其在銷售期間,均將學區房作爲了營銷推廣重點。
廣宇集團相關高層對記者回憶表示,當初廣宇集團開發城西項目廣宇·西城年華時,就嚐到了學區房的甜頭。“當時廣宇·西城年華繼一期旺銷之後,於當年的9月1日再度開盤。作爲在浙大紫金港核心區首個開盤的住宅項目,無論是從租住角度還是從學區房的感念出發都對當時的城西板塊起到了極好的推動作用。廣宇·西城年華因西面就是九年制的保俶塔實驗學校,而西北面則是育英公園和幼兒園。”該高層回憶表示,憑藉着優質的教育資源,該項目一開盤就受到了市場追捧。“據我們統計,因爲是學區房而持投資兼自主的業主比例佔了絕大多數。”
一位曾經於早幾年前就購買了杭州一知名學區樓盤的購房者對記者表示,“現在好學區的房子比學區一般的房子貴已經是市場中再正常不過的現象了。只要是學區房,哪怕戶型很糟糕,小區年代老,都不是問題。只要戴上學區房的帽子,房子就不愁賣,價格就不會跌”。
以坤和房產開發的和家園爲例,據其銷售人員表示,不少購房者和意向客戶從一開始就表示,就是因爲和家園是求是小學分校學區房而購買該項目。而和家園相關負責人表示,正是因爲有着非常明顯的名校學區優勢,和家園開盤數年以來,雖然遭遇了幾次房地產宏觀調控,但是其銷售價格依然堅挺。
又以最近兩年亮相市場的金地·自在城爲例,2010年6月,金地·自在城與文三教育集團共同舉行簽約儀式,文三街小學自此正式確定入駐自在城。文三教育集團是杭州著名的教育集團,它的進駐,爲金地·自在城所屬的西湖區三墩板塊提供了優質的高品質教育體系,大大提升了該區域的人文價值。
新近的例子還包括金瑞房產在橋西開發的又一新盤——金瑞·城市風景。儘管這一項目在前期階段根本沒有做任何大的推廣營銷,但是作爲橋西板塊今年新亮相的住宅項目,憑藉於隸屬拱墅區賣魚橋小學文瀾校區,而備受衆多改善型購房者的熱捧。開盤當日,首推的127套房源就全部售罄。除卻板塊日臻成熟和價格合理之外,學區房的優勢不能不說是其中較爲重要的銷售利器。
開發商熱衷“教育+地產”聯姻模式
以2000年爲例子,當年中大房產在文三路開發文錦苑項目時,雖然當時整體市場並非理想,但是因爲得益於文錦苑與學軍小學的“聯姻”,一經開盤就取得極好的銷售業績。成爲購房者爭搶的對象,售賣價格也高過周邊樓盤數百元,堪稱當時樓市的銷售奇蹟。
從某種意義上講,學區房是房地產市場的衍生品,同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象。在早年的發展中,所謂的學區房僅僅只是因爲項目恰恰處於名校學區而演變成學區房,隨着樓市版圖日益擴大、開發商競爭日漸激烈等因素,一些樓盤相繼走上教育地產的開發之路,學區房的概念也比原來有了更加廣泛的定義。
正是因爲市場需求旺盛,在此後的房產項目開發中,藉助名校學區,打響項目品牌。開發商們早已經深諳“教育+地產”互相借力的聯姻模式。包括綠城、金成、廣宇、金都、廣廈、萬科、嘉裏建設等等衆多杭州開發商在各自開發的樓盤中,均引入名校教育元素,走出一條“地產+教育”聯姻模式。
金都房產集團總裁吳忠泉此前曾經表示,金都房產集團真正開始走“地產+教育”的想法始於2004年,“當時的初衷只是想建一個小學。”但在此後,金都方面逐漸意識到通過與名校合作辦學一方面是對社會的回報,另一方面也是對企業品牌的全面提升。正是持這樣的理念,金都方面開始了與天長小學的合作,其建立“教育社區”的願景也隨之出爐。
金成集團董事長吳王樓表示,如何讓優質教育資源與房地產開發實現完美結合,這是金成房產考慮了多年的問題。在吳王樓的理解中,教育不但是配套,也是一個有潛力的產業。目前“江南春城”已經建成了幼兒園、小學、初中、高中及奧體中心、青少年中心,初步形成除大學以外的完整教育體系。職業教育、成人教育、終身教育也具備了擴展條件。“金成的教育配套,並不僅僅是一流的硬件建設,更重視名校資源的利用。我們依託的優勢資源是建蘭中學、杭州求是小學、浙江大學幼教中心、杭州市青少年活動中心等。”
其實,國內有關“教育地產”概念最早出現在廣東。當年,著名策劃專家王志綱在華南碧桂園提出了這一概念。之後,這一概念在全國各地被大量仿效。其中尤以廣州、深圳等地最多。而廣州星河灣更是成爲此間的典範。
熟悉星河灣教育地產運作的業內人士表示,星河灣通過與名校執信中學合作辦校,形成了星河灣樓盤的一大核心競爭力。開發商參與辦學,是經過資源整合後的營銷組合,星河灣的學校不僅僅具有國際水準的硬件設施,同時引進了執信中學的教育模式。面積130畝的校園,投資了兩個億,中學部加小學部共有學生兩千多人。短短三年,星河灣執信中學成了廣東的省級重點學校,教育成了星河灣地產的一張王牌。
此後,廣州星河灣與執信中學聯姻、華南新城與華師附中結盟、南國奧園約定北京師範大學、錦繡香江與國際名校中山大學、深圳的鼎太風華引入美國明泉幼兒園、碧海雲天引入德國舒曼鋼琴幼兒園等等,都是“名盤+名校”模式的代表作。隨着越來越多的地產與教育的合作辦學,一個區域內優質教育資源和教育理念的引進,將有助於人文環境的改善,提升整個區域教育的整體水平。這樣共同的觀點得到了業界的廣泛認同。
相關教育專家對記者分析指出,教育地產是以優質教育爲特徵的地產項目,優質教育是項目的核心要素。“而目前的教育市場和地產市場兩個層面,兩者的緊密集合已經成爲發展教育、發展地產的重要切入點和結合點。”客觀承認的一點是,教育地產作爲一種概念地產近幾年來在不少的城市有了較快的發展,產生了良好的社會效益和經濟效益,開發企業攜手教育機構,名企與名校聯姻,企業的資金校舍等硬件設備,與名校優質先進資源和先進理念結合,共同打造教育地產,不僅提升了項目的附加值,有利於樓盤的營銷和物業管理,而且推動了社會力量辦學,有利於實現優質教育資源的多點佈局和資源利用的最大化。
有業內人士表示,今後,隨着杭州實施史上最嚴格的擇校限制令,名校學區房將會越來越受到市場追捧,而一些近郊的大盤項目,將會越來越重視完善社區的教育配套,這在未來的樓市中將會成爲一種必然的趨勢。基於此,不少開發商在選擇業態配套時,引進名校成爲學區房的力度將會越來越大。
二手房成交因學區房逆勢上揚
自從杭州公辦中學取消擇校的消息發佈以來,杭州衆多嗅覺靈敏的中介公司,紛紛將工作重心轉移到了學區房的交易中。“最近兩個月以來,來看學區房的客戶非常多。現在我們苦惱的是,一套好的學區房,只要剛剛掛上來,就有好幾家中介公司在爭搶房源。
爲了快速找到學區房源,不少中介公司甚至專門成立了尋找學區房源的項目組,有中介公司高層表示,在目前的市場行情下,要想找到學區房增加公司業績,只能採取搜樓的地毯式搜索方式。由此不能發現,隨着擇校限購令的出臺,本已緊俏的學區房,將會在今年更爲緊俏。
與此同時,原本就早已經炙手可熱的學區房行情更是一路看漲,不少房東現在根據市場行情,已經紛紛比去年提高了不少價格。尤其是一些名校學區房房東,底氣也比去年足了很多。”
根據相關中介公司提供的數據報告顯示,今年1月份,擁有采一、採二、採中的採荷二手房成交均價還僅僅只是停留在2萬元/平方米左右。但是到了擇校限購令頒佈以來的3月份,其成交均價已經逆勢上揚到了22600元/平方米,成交套數幾乎是1月份的10倍。歷來被市場廣泛追捧的學軍小學的學區二房源,更是在短短時間裏被迫切的購房者搶購一空。“一些學區房房東最近普遍將原本的掛牌價提高了10%—20%,而且議價的空間幾乎爲零。就是這樣的情況下,我們最苦惱的不是沒有客戶,而是沒有房源。”據不少中介公司工作人員反映,包括學軍小學、求是小學、勝利小學、安吉路實驗小學、採荷一小、採荷二小等學區在內的,面積在50—70平方米,總價在150萬元內的小戶型,最爲搶手。
據瞭解,目前學軍小學周邊的二手學區房源,其均價已經達到30000元/平方米以上;保俶塔實驗學校周邊最高成交價29000-30000萬元/平方米;求是小學學區房也突破了30000元/平方米;安吉路實驗學校周邊的房子雖然年代比較老,但是朝向好的也能達到29000萬元/平方米。有業內人士表示,杭州學區房房源緊俏的現實短期內基本很難改變。而隨着擇校新政頒佈後,原本有意向購買學區房的客戶,其出手也比以往更爲果斷。
有業內人士表示,在目前市場行情下,選擇學區房需要注意幾點。首先,不少學區需要孩子入學要求房、戶、住三合一,如果是剛剛落戶杭州的新杭州人,需要在購房者取得完全產權之後,也就是說需要一次性付款或者按揭還清後才能辦理落戶入學手續,這也就意味着一旦因爲經濟承受能力而不能一次性付款,則需要做長久打算。二、在選擇學區房源的時候,如果有條件的話,儘量選擇明確的學區房核心區域,因此,前期仔細瞭解是非常有必要的。三、目前,包括學軍小學、勝利小學、求是小學等在內的總部學區房源,市場上已經非常稀缺,因此,在購買學區房的時候,名校分校的學區房也應該考慮在內。(記者陳卿)
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