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購房者主要爲25—35歲左右的年輕人
多用作婚房,需求仍然以剛需爲主
投資客目前普遍仍在觀望之中
4月29日,爲期5天的第39屆成都市房地產交易會(2012春季)正式拉開帷幕。一直以來,成都房地產交易會被稱爲成都樓市晴雨表,因此房交會的行情在一定程度上反映出目前的市場情況。
年輕面孔頻頻閃現,這絕對是本次春交會的新亮點。經過幾日的採訪,記者發現,此次房交會的購房者主要爲25—35歲左右的年輕人,他們對產品的需求仍然以剛需爲主,前幾年的投資客目前普遍仍在觀望之中。
“剛需族佔到七成,還有兩成是這些剛需族的父母”,一邊是小戶型剛需展位前的人頭攢動,另一邊是改善型、再改型產品展位前的門可羅雀。本次春交會再次印證樓市態勢:剛需是近期樓市的絕對主力軍。
關鍵詞·剛需型
青年人成購房主力
連續三天記者前往房交會現場,會展進出口均出現“停車位已滿”的標示,連會展周圍的路邊停車位也已停滿,衆多購房者只能把車停在距離會展較遠的臨時停車場。
從房交會開幕前三天的情況來看,到場逛展的人不少,但由於受到限購、限貸等政策的限制,部分購房者仍然處於觀望狀態。
挨家挨戶地詢問樓盤情況,臉上掛着滴滴汗珠,手裏拎着大包小包的樓盤介紹資料……春交會現場,不乏揹着大包小包的年輕面孔,大多成雙成對,其中不乏父母陪同前往。在房交會現場,記者兵分兩路守在展館兩個門口,20分鐘內竟有70%的看房者爲步履匆匆的年輕人。
一羣羣的年輕面孔成爲最誠意的購房羣體。價格、區位、配套等,按照年輕人買房的普遍思維習慣,考量着一個個樓盤情況。在包括藍光、國嘉、合能等在內主打剛需樓盤的品牌開發商展位前,人頭攢動,讓人感受樓市春天來臨的濃濃氣息。
記者現場採訪了10位有購房打算的市民,除了一位年紀在45歲,其餘均在25—35歲之間。對於買房的用途,大多是作爲結婚,或者準備結婚時用。王東就是這樣一位購房者,這次他和女友一起來看房,打算買一套100平方米左右的三居室,希望總價控制在60萬元左右。王東表示,以前本來覺得套二的戶型也可以,但是想到限購,還是一次到位,買套套三的房子比較好,免得以後換房麻煩。
與此相對,價格優勢成爲拉動產品熱銷的最重要力量。毗鄰地鐵二號線的藍光·錦繡城,5900元/平米的小戶型引起首置人羣濃厚興趣,“42平米的套一總價不到30萬,由於供應有限,開盤當日即告罄;目前僅剩下數套64平米套二戶型。”項目負責人告訴記者。“57平米套三戶型,這種產品早已銷售一空。”國嘉地產負責人告訴記者,“由於贈送面積大,光華逸家成爲剛需搶手貨。”“均價7800元/平米,拿下城西二環路老會展樓盤。”極具競爭力的價格成爲會展地產拉人氣和促銷最直接辦法。
對於購房者的年輕化現象,置信地產負責此次房展的相關人士也表示,以前來逛房展的中年人要多一些,畢竟他們經濟實力更足,這次明顯感覺年輕人多一些,剛需比較突出,以投資爲目的的購房需求明顯減少。
作爲首次參展的項目,華宜·鉑仕公館相關負責人告訴記者,由於該項目所處的中和屬於限購區域,因此來看的人很多,但是下單的人較少。
關鍵詞·改善型
限購擠壓購房者數量
實力型的中老年購房者在房交會上鮮有身影,同時決定了價格動輒百萬的中高端產品相對遇冷。
“其實通過春交會,能大概窺視出房企們的生存狀態。在如今殘酷的競爭中,那些自認爲很精英、很有品的中高端樓盤或倒在‘過去式’的時間小格子中,或壓根就沒在搖籃中睡醒。”一位行業人士一語中的。
事實上,改善型、再改型購房者的居住和投資價值觀念更強,動輒百萬的下單門檻能創造多大的資本回報率是最重要的問題。樓市中長期的不確定仍然是影響其下手的最關鍵障礙,“下單的資金門檻很高,不經過長時間的思考和觀望,很難下手。”一位買家告訴記者。“而且限購以後,也大大擠壓了我們這種改善型購房者的數量。”
來自城東的某樓盤即將推出86-160平米大戶型產品,“相較以往,本批次大戶型位置和朝向更佳,價格也沒有大的調整。但購房者明顯趨向於86平米戶型,總價有很大優勢。”在置業顧問看來,選擇130-160平米戶型的購房者寥寥無幾,即使考慮下單也是反覆思考、非常謹慎。
關鍵詞·預估
剛需族“能耐”多大
那些曾被認爲庸俗、沒品質的剛需樓盤暗合了近期市場喜好,在本次春交會上大展風采。可是,首次置業的“剛需”能支撐多大市場?僅靠拉動“剛需”市場,能發揮多大效用?
記者得到一項權威測算顯示,即根據出生人口預測結婚人口,從結婚人口推出首次新房置業需求,從首次新房置業需求所佔比例推出新房銷售面積。
通過一系列預估,專家得出的結論是:未來10年,每年城鎮首次置業新房需求平均約在2.7-3.2億平方米。假設首次置業在新房成交中佔比35%(採用萬科2012年一季度數據),則全國商品住宅銷售面積約爲7.8億~9.2億平方米,較2011年降幅爲(-20%)-(-5%),而銷售的下降又將進一步帶動房地產投資增速的大幅回落。
於是行業人士指出,儘管目前政策對首次置業需求進行了定向放鬆,並受此帶動,重點城市住房成交量出現明顯回升,但是,在首次置業需求
本身有限的情況下,僅靠首次置業很難推動全國住宅銷量的持續增長。這樣的銷量水平給未來數年房地產投資的增長都將帶來壓力。
“剛需型、改善型產品本該各佔半壁江山,單單依靠剛需產品難救大勢。因此,未來政策可能不得不考慮在改善性需求上也進行微調,釋放合理的改善需求,以保證一定增長的銷量和一定速度的房地產投資。”有專家指出。華西都市報記者方誌勇賴黎明鄒宇
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參展樓盤集體打折
由於參與購房的大多爲剛需,而剛需對於價格最爲敏感,因此打折也成爲最能吸引購房者眼球的法寶。
據銳理數據統計顯示,今年成都春交會參展樓盤絕大多數爲剛需盤,推出的特價房多,優惠幅度大,大多數樓盤的優惠幅度在5%-10%,個別樓盤達到15%-18%。有業內人士認爲,今年房交會將是最佳的購房時機。
顯然,購房者並不想放過這個購房的“最佳時機”。房交會期間,華潤鳳凰城享9.1折特惠,僅36席6+1多層電梯花園洋房160-270平方米,絕版登場,同樣,華潤·橡樹灣在售17、19、21、26號樓,房交會最高享9.1折。
另外,藍光·錦繡城,房交會時推出的剛需小戶,繳1萬誠意金排號開盤當天享2%優惠,起價僅5900元/平方米、最低總價僅24.8萬元。置信地產更是在現場颳起“一口價”的低價風暴,吸引了不少購房者的眼球。
東山國際新城在房交會期間給出了15%的優惠,也取得了不錯的銷售效果,房交會現場及銷售中心人氣旺盛。據華信大足房地產公司副總經理左明強介紹,東山國際新城房交會前三天已累計銷售35套。“房交會期間71—112平方米,最高8.5折,實得僅4300元/平方米,的確是抄底價了。公司的參展目標很明確,就是儘量多賣房,目前效果基本達到。”除了以上品牌房企,中小房企更是歷來都以價格戰爲主要競爭利器,在此次房交會上降價幅度頗大。
在四川新港地產顧問有限公司執行董事張紅兵看來,今年大多數開發商已經是在割肉賣房,大多數剛需樓盤都已有所降價。春交會期間,大部分開發商都是來賣房的,給一定的優惠,打折跑量很正常。
除了降價促銷,每次房交會也是開發商之間的一場營銷大戰。在營銷費用吃緊的情況下,今年的房交會,開發商更是精打細算,多渠道爭奪購房者。
如果你是準備去新會展現場逛展的購房者,但事實是,有可能你還沒有進入現場,就已經被開發商拉走。記者就在新會展外場遭遇一樓盤銷售人員的猛烈攻勢,並希望記者能到該項目實地看房,而該樓盤的看房直通車就在新會展外面,隨時可以帶購房者去售樓部。當記者問該銷售人員,爲何不參加房交會時,她表示,爲了打贏價格戰,節約的參展費用用來降價回饋購房者。
華西都市報記者鄒宇
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