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房地產監管現真空地帶
成不法分子洗錢新通道
近年來,在世界聞名的金融中心瑞士,出現了一個怪現象:日內瓦、蘇黎世、楚格等地的高級別墅、城堡、酒店等房地產,常常以『脫離現實』的天價賣給來自歐洲、美洲、中東產油國等地的神秘富豪,然而這些環境優美、寧謐的產業始終未能等來主人的看顧,空置了一年半載之後就被轉手賣出。面對被這些神秘富豪炒高的房地產價格,瑞士國人反而只能『望房興嘆』。如此怪現象是因何出現的呢?
隨著全球化腳步的日益加快,各國間人員往來、商品貿易、資金流動、信息傳播、服務提供隨之更加國際化,這也導致了一個結果——犯罪活動的國際化。在追逐非法經濟利益的犯罪活動中,如何轉移犯罪所得成為一個關鍵問題。近年來,全球范圍內洗錢活動日益呈現跨境、跨國的性質。
作為世界著名的金融中心,瑞士的金融機構管理著全球近三分之一的個人資產,這個國家曾被稱為『洗錢天堂』。雖然近年來瑞士政府已經從法律、政策等多個層面打擊洗錢犯罪,但仍然無法避免地陷入了『不法分子青睞的非法資金中轉站』這個角色中無法抽身。並且,由於瑞士政府近年來推出了『反洗錢法』、對銀行保密法進行了改革,洗錢活動的渠道也逐漸從金融領域向其他領域蔓延,房地產等行業作為反洗錢監管幾近『真空的地帶』,逐漸成為跨國洗錢犯罪分子『覬覦之地』,演變成跨國洗錢的『新通道』。
神秘富豪買房『不差錢』
房地產洗錢惡果不容小覷
近些年,大量不明來路的資金湧入瑞士房地產業。利用房地產洗錢,具有一定的隱秘性,不易被反洗錢機構察覺,而且投資房地產『含金量高』,保值、昇值的潛力大,購買後可以用來出租甚至轉手賣出,造成『錢生錢』的雪球效應。這無疑使得犯罪分子對房地產洗錢趨之若鶩。
由於此前瑞士的反洗錢監測主要針對金融領域,對非金融領域並沒有進行重點監察,因此難以估計每年瑞士房地產領域的洗錢規模。但是,可以肯定的一點是,這樣的例子在瑞士並不罕見,而且有愈演愈烈之勢:近期,瑞士聯邦警察局正在調查一位名叫亞歷山大·尤多沃夫的俄羅斯富豪。這位神秘人物於2007年用400萬瑞朗的價格買下了瑞士盧塞恩湖畔世界八大著名小鎮之一玫瑰小鎮韋吉斯的一座酒店,現在竟然想花十倍多的價格——4500萬瑞郎來重新裝修,而這兩筆巨額資金從何而來,沒有人知道;2010年,哈薩克斯坦總統的女兒狄娜亞以7500萬瑞朗的價格買下了日內瓦湖畔的一棟別墅,這一舉動引起了瑞士聯邦法院的警覺,法院懷疑其有洗錢嫌疑……
還有很多類似的來自歐洲、美洲、中東等地區的神秘富豪,他們以高價購買蘇黎世、日內瓦、盧塞恩、恩嘎丁等地的別墅、城堡、酒店,沒有人清楚他們手中動輒近億資金的來源。
對於究竟是什麼人願意出如此之高的價錢來購買他們的房產,一位瑞士房地產中介人員坦言:『我們的買主中,沒有瑞士人,他們有的是歐洲富豪,有的是中東億富翁。』據悉,房地產中介和瑞士政府相關辦事處常常接到有意購房的諮詢電話,詢問價格和購房手續。無論什麼價錢,都有人願意買。甚至很多神秘富豪『希望以最快的速度成交,出手異常大方』。
房地產行業因為法律上的漏洞,為洗錢者提供了可乘之機,這已經是一個不容忽視的事實。這一法律漏洞帶來的後果非常嚴重:瑞士因此無法擺脫『非法資金中轉站』的尷尬境遇;房地產價格受到衝擊,導致價格高企,本國居民無法承受……同時,房地產洗錢這一『新通道』也助長了走私、販毒、非法武器交易、貪污賄賂、恐怖活動等犯罪在全球范圍內的發生。
反洗錢法囿於金融領域
鑽空子『洗白』非法所得
瑞士近年來堅決打擊洗錢犯罪,這已成為其政府工作的重點之一,並為此采取了一系列具體措施。然而與世界上大多數國家一樣,瑞士的反洗錢法律法規與監測體系大多局限在金融領域。例如,於1997年10月制定、1998年4月1日正式生效的瑞士反洗錢法為瑞士反洗錢體系提供了一個法律框架,該法要求銀行、金融中介、律師等所有相關人員在發現可疑的洗錢活動時都有義務向當局報告,知情不報屬刑事犯罪,將受到嚴厲懲處。
瑞士政府還設立了『反洗錢委員會』,以監管和規范包括貿易公司、資產管理公司以及律師事務所在內的非銀行金融中介的行為,要求它們與銀行一樣執行反洗錢法,違規公司將被處以高達20萬瑞郎的罰款或被勒令停業。
然而,瑞士對非金融領域洗錢活動的法律規定及監管卻力有不逮,類似房地產等行業的洗錢活動尚未成為瑞士法律重點關注的對象,也自然尚未納入反洗錢有效監測體系中,這就給了洗錢犯罪分子可乘之機。犯罪分子把非法所得在瑞士的房地產業中『打了個滾』就將之『洗白』為正常合法收入。對此,瑞士的法律界人士是這樣認為的:『銀行制訂了新的「白錢策略」,令那些「黑錢」越來越多地轉向了房地產市場。』
同時,為了應對國際社會『反洗錢不力』的指責,瑞士還對其聞名世界的銀行保密法進行了改革。這在某種程度上更加劇了非法洗錢活動從管理愈加嚴格的金融領域向房地產業的蔓延,『因為房地產業很少像銀行那樣追究資金的來源』。
『外國人購房法』漏洞多
無法有效打擊跨國洗錢
目前,外國人在瑞士購買房地產要受到《對海外人士購買房地產的聯邦法案》(簡稱為外國人購房法,昵稱雷克斯科勒法案)等法律、規章的限制。瑞士對外國人購買房地產的規定最初問世於1961年,其目的在於防止國外投資者擾亂瑞士房產市場。1983年,這些規定被正式納入《對海外人士購買房地產的聯邦法案》。該法案後來被冠以瑞士前司法部長科勒的名字,因此又被稱為雷克斯科勒法案。
該法案規定,希望購買瑞士房地產的外國人(個人及企業)必須首先獲得欲購地產所在州的許可證;外國人如果購置住宅地產,則必須將其作為他們的主要住所。這裡所指的外國人不包括生活在瑞士的歐盟公民與瑞士居留證持有者。此外,以長期經營業務為目的購置地產不受法案制約,除非該經營業務為出租該地產。也就是說,沒有任何居住許可的外國人,可以購買店面、辦公用地。
但是,這一法律並不是完全無漏洞可鑽:例如外國購房人可以在購買瑞士房地產時辦理好審批手續,買完房產後就回國居住,因為沒有嚴格的檢查制度;或者由瑞士公民開設公司,以公司名義購置房地產,再轉讓給外國購房人……因此,冀望於通過外國人購房法圍堵、限制房地產跨國洗錢犯罪活動並不現實。
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