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去年下半年開始,包括天津在內,全國各主要城市銀行相繼提高取消首套房貸優惠,甚至不少銀行出現首套房貸在基準利率基礎上上浮的情況。今年兩會期間,對於首套房置業人羣給予優惠的呼聲日益高漲,以北上廣深等一線城市爲起點,首套房貸逐漸迴歸至基準利率,直至出現9折、8.5折利率優惠。4月初,天津部分銀行也出現首套房貸利率優惠,然而原本被解讀爲樓市“重大利好”的這一政策,在二手房方面卻並未發揮出“預料”中的效果,政策並未對天津二手房市場產生較大的刺激作用,市場中的購房需求並未因此而逐步釋放,二手房市場成交量依然呈現下降趨勢。
首套房貸利率優惠
對於去年下半年開始的首套房貸利率上調情況,無論是買房人還是房地產業內人士,一直對其“頗有微詞”,認爲其對合理購房需求造成誤傷。今年兩會期間,中國人民銀行副行長劉士餘曾明確表示,今年將全面落實差別化住房信貸政策,各銀行對符合條件的個人首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證。3月份以來,北京、上海、廣州等一線城市首套房貸利率先後鬆綁。據瞭解,隨着一線城市首套房貸利率逐步下調,天津部分銀行的首套房貸利率自4月初開始也逐步出現鬆動。
來自天津鏈家地產(微博)市場部數據顯示,中國銀行(3.05,0.00,0.00%)天津分行、北京銀行(10.42,0.02,0.19%)天津分行先後將首套房貸利率下調10%到15%,建設銀行(4.79,0.00,0.00%)天津分行可申請至首套利率下調10%,其他銀行鍼對首套房貸或已給出等同優惠利率,或正準備跟進給出利率優惠。天津鏈家地產市場部經理李曉煒對新金融記者表示,天津首套房貸利率出現鬆動,無疑是繼2月1日津城普通住宅指導價格上調後,又一利好首套剛需出手購房的政策,從而進一步減輕購房者還款壓力,促進剛需購房者加速入市。
刺激成交效果有限
雖然不少業內人士將首套房貸利率重現優惠視爲刺激剛需入市的重大利好,然而至少從天津4月初至今的二手房市場成交量來看,在促進成交量提升方面效果並不十分明顯。來自天津市國土資源和房屋管理局的數據顯示,截至4月26日,4月份天津二手私產住宅成交量爲3835套,環比下降3.5%,成交面積爲29.8萬平方米,環比下降1.1%,成交均價爲8603元/平方米,環比上漲3.2%。根據天津我愛我家二手房買賣業務成交數據顯示,二手房成交量與3月份同期相比下降20%左右。據天津我愛我家各門店的反饋,進入4月份以來,進店客戶量比起3月份有所增加,房源約看量也略高於3月,但購房者的觀望情緒有所提高,因此導致交易週期整體延長,成交量有所走低。
天津我愛我家市場研究中心郭燕對新金融記者表示,首套房貸利率的下調實施並未促進成交量的回升,主要原因在於2012年國家對樓市實施的限購、限貸等政策不放鬆的基調更加明確,購房者對房價合理迴歸的期待更加強烈,造成當前購房者的觀望情緒濃厚。“隨着調控的深入,房價下行趨勢已經得到一部分購房者的認同,他們對於房價下行的觀望和期待更加強烈。即使首套房貸利率的放鬆可以在一定程度上降低購房者的購買壓力,但是就目前的房價水平來說,房價仍是決定購房者是否出手的關鍵因素。此外,由於當前整體宏觀調控政策的不放鬆,仍然抑制了大量的投資、投機及改善型需求,並且多數購房者仍在期待房價的迴歸,因此購房者集中入市的情況難以出現,二手房成交量在短期內不會出現大幅反彈。”郭燕表示。
剛需購房需謹慎
限購、限貸等調控政策不鬆動的前提下,剛需成爲當前樓市購買力的絕對主力。近日有媒體報道,住建部正在考慮將居民購買首套住房的優惠政策常態化、制度化,並以此爲契機,研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。雖然住建部相關人士否認了上述傳聞,但當前繼續支持首套購房需求的趨勢不會改變。無論是開發商還是二手房業主,想要賣房,一定要想辦法吸引剛需“入場”。
而對於剛需們購房時需要注意的細節,鏈家地產市場部經理李曉煒建議,購房者在挑選二手房源時首先要了解當前該區域的房地產市場行情,針對自己喜愛地段的樓盤做詳細的瞭解,包括基礎配套設施、公共配套設施、安全保護措施以及物業管理、環境綠化、房源採光條件和開發商等。其次,對於自己青睞的地段選取一個心理能接受的價格區間,根據自身的經濟能力明確所能承受的最高價格與最低價格,同時多出去看看房子,選擇自己喜歡的戶型結構,進行實地考察,瞭解小區的潛在因素,如居住人員素質、社區大小等。“在這裏需要提醒大家的是,雖然有的區域成交均價較高,但區域內部也有很多房源價格是低於成交均價的,具有極高的性價比,不能因其較高的價格而將好的片區全部放棄。找房子的過程不能太着急,要精挑細選,才能找到物美價廉同時又適合自己的房子。”李曉煒表示。
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