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本輪房地產調控中最爲尷尬的企業,遠洋地產(03377.HK)絕對榜上有名。
這家於2007年“風光”上市的房企,在地產泡沫最爲膨脹的2009年前後狂拿“地王”,卻不幸在此後的調控中陷入被“套牢”的尷尬境地。
是遠洋地產尷尬的“地王”中最具代表性的一個。這個已數度推遲開盤時間的豪宅項目,4月22日終於取得預售許可證,不過銷售價格和開盤時間均未定。
遠洋地產方面在接受《投資者報》記者採訪時僅表示,預計6月開盤,開盤均價約爲6.5萬元/平方米。但市場分析人士表示,若以此價格入市,預計成交情況不容樂觀。
遠洋萬和公館開盤“難產”
曾是大望京一號地的遠洋萬和公館一直備受關注,但已拿地整整兩年的項目卻遲遲不開盤,不能不讓外界有頗多揣測。
據悉,該項目本來打算去年下半年開盤,後被推至今年3~4月,而後推至4~5月,現在又被推至6月。而其建設進度也一直緩慢,據有關人士透露,該地塊直到2011年5月才動工。
《投資者報》近日在項目現場看到,該項目目前才建設到二層左右,樣板房也未完全建好。而旁邊同時拿地的保利中央公園項目一期已封頂,二期也已建到一半。
與開工的低調相比,遠洋萬和公館拿地時非常高調。2010年3月15日,經過84輪競拍,遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司以40.8億元拿下該地塊。扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊,該地塊以高達27529元/平方米的樓面價一舉成爲當時北京的單價地王。
曾有業內人士表示,地王解套的唯一途徑就是出現新的地王。但是,當三天後(2010年3月18日)(600048.SH)以1.7萬元/平方米左右的樓面價拿下旁邊的大望京4號、5號地時,遠洋的地王危機就已顯現。
如今,保利中央公園在去年8月開盤後目前已銷售至第二期,銷售均價在4萬元左右,定位爲中高端住宅。
根據北京市住建委網站數據,望京板塊周邊可比樓盤價格在3.5萬元~4.5萬元/平方米之間。
目前遠洋萬和公園即將以6.5萬元的均價入市,比區域新房最高價高50%左右,比周邊二手房價格高出兩倍多。鏈家地產市場研究部陳雪認爲,若以此價格入市,預計成交情況不容樂觀。
鏈家地產市場研究部對2008年以來樓面價前十的北京地王項目監測,自2011年3月起,已有5個項目入市銷售,而另外2個項目亦會在近期入市。從已入市項目的情況來看,截至目前整體簽約率偏低,地王項目普遍處境尷尬。
而今年以來,與遠洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊,拍賣價比地王每平方米低了2萬元,更將遠洋地產推入了尷尬的局面。
曾“玩火”狂拿“地王”
除大望京項目外,遠洋地產在前兩年樓市上升期以強勁作風拿了不少地王。如正在售的遠洋天著項目,即是遠洋在2009年底以溢價率467.43%創造下的亦莊地王。當時總成交價48.3億元,樓面價1.8萬元/平方米。
北京市住建委網站數據顯示,遠洋天著項目自去年9月開盤以來,僅成交30套左右,成交均價從開盤初的3萬元/平方米,已經降至目前的2.5萬元/平方米。這一價格和1.8萬元/平方米的土地成本相比,幾乎可以斷定無多少盈利。
遠洋地產的壓力實際上不只北京望京地王和亦莊地王這兩處。2010年前後,在拿下北京兩塊地王的同時,遠洋地產也在青島、上海拿下地王級項目。據稱青島的地王項目目前也還未銷售。
事實上,自2007年在中國香港成功上市後,遠洋地產的擴張野心就已開啓。當時有業內人士分析認爲,遠洋地產在募集鉅額資金的情形下拿下多幅高價地塊,在當時看來,或許並無不妥。但其在2007年拿下的高價地塊,在2008年金融危機來到、房地產行業轉向低迷時,馬上被業界視爲“玩火”。
如果說遠洋地產當時敢於頻當地王是因爲背靠央企中遠集團“不差錢”,在中遠退出後,遠洋地產的資金鍊漸現隱憂。
利潤受壓投行下調評級
遠洋地產近來頻遭投行下調評級。摩根士丹利指出,遠洋地產主要專注於一二線城市的中高端住宅物業,終端家居需求的政策放鬆對遠洋地產的利好影響較小。管理層預計其今年自由現金流爲負數,再融資壓力將有所增加。
德銀近期也預期,遠洋地產未來平均售價下跌及成本上升,導致利潤率受壓,料盈利遜同行平均水平。此外,未來12個月到期將有140億元人民幣貸款及55億元地價到期,故2012年將是充滿挑戰的一年。
另外據相關機構統計,遠洋地產40億元信託融資將於2012年到期,資金壓力不可謂不大。
據媒體報道,遠洋地產總裁李明近期對地王事件做出迴應稱,“薄利多銷,有機會的話把地王這個包袱能甩就甩了,該過去就讓它過去吧。”據稱李明當時不無委屈地對媒體表示,雖然地王對政府是好事,但受影響的是企業。
不過遠洋地產公司方面對《投資者報》記者表示上述報道不準確。遠洋地產在給記者的採訪回覆中表示,就地王一事,李明曾經表示,遠洋地產的高價地數量不多,規模也不大,對公司影響有限。
“遠洋地產大望京地王項目,經歷了社會對央企冒進拿地的質疑,經歷了退地傳聞,經歷了推遲開盤的謠言,目前施工現場也隨着北京春天氣溫上升熱鬧施工,很多樓座已經建到地面3~4層。”遠洋地產方面對《投資者報》記者說。
不過,遠洋地產顯然已意識到市場形勢的嚴峻,因此實行降低新產品定位和謹慎投資的策略。李明表示,在資金方面,對遠洋而言最重要的是控制企業負債的增長,因此在投資和土地儲備問題上,遠洋堅持謹慎投資,在已覆蓋到的地區尋找投資機會;即便是在非熱點的二線城市和三四線城市拿地,也主要採取合作的方式。
今年以來,遠洋地產並未有新購土地行爲。今年一季度,遠洋地產取得協議銷售額共約33億元,完成全年270億銷售目標的12%。
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