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地王的命運也許最能反映房地產行業興衰沈浮。在2009年~2010年,伴隨著樓市銷售的火爆以及房價的狂飆,各地土地市場頻頻曝出高價地王。如今,已相繼進入供應期的這些高價項目,在樓市下行的當下,正消化著市場狂熱期的苦果。定價權之爭日趨白熱化
大興地王“傾銷”戰
樓市博弈,或許低價纔是硬道理。
近日,打出起價11999元/平方米的保利春天裡[最新消息價格戶型點評](樓盤資料)項目,點燃了大興樓市的價格戰。此前,毗鄰該項目的龍湖時代天街[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評](樓盤資料業主論壇),以11800元/平方米的價格搶先開盤,創下了區域內的低價紀錄。
作為區域內同一天誕生的地王項目,保利[簡介最新動態]和龍湖[簡介最新動態]的樓面地價分別為每平方米7824元和7519元。以兩者的拿地成本計算,不論龍湖還是保利,其開盤售價基本屬於虧本狀態。
在業內人士看來,這場位於大興的地王價格戰,折射出北京樓市已近白熱化的區域市場定價權之爭。
地王的虧損賬本
日前,計劃於5月初開盤的大興保利春天裡項目,公開祭出11999元/平方米的銷售起價,再度刷新了區域低價紀錄。
記者在目前設在地鐵4號線的高米店北的保利春天裡項目臨時售樓處看到,盡管並非休息日,現場看房者仍然三五成群熙熙攘攘。
“周末的時候每天每人都要接待二三十組客戶。”保利春天裡售樓處的一位銷售人員告訴記者,雖然最終的開盤價格還沒有定,但是從清明節期間項目正式對外開放開始就在排號,至今已排到1600多號,只有4月上半月遞交完整購房材料的客戶纔能參加第一批搖號。
記者了解到,保利春天裡即將開盤的11、12、15號共3棟樓670多套房源,主打84平方米兩居、95平方米三居的剛需戶型。從目前參與排號的客戶情況來看,預定購房84平方米兩居的小戶型客戶佔到的3/5以上。
而在蓄客火爆的背後,是該項目的低價誘惑。
業內人士表示,以保利在拿地時的樓面地價7824元/平方米計算,如果加上建築成本3000元/平方米、稅費2000元/平方米以及其他費用約1000元/平方米,該項目的成本價約為14000元/平方米,現在的定價基本屬於虧本銷售。
然而,就在去年年底,與保利春天裡一站之隔的龍湖時代天街搶先開盤,也曾以11800元/平方米起的虧本價入市,掀開了大興天宮院板塊新盤價格戰序幕。
作為區域內的另一高地價項目,龍湖的樓面地價為每平方米7519元。盡管11800元/平方米的起價在龍湖時代天街目前在售的房源中已難覓其蹤,但其目前13000元/平方米的銷售均價仍是微利。
定價權之爭
“龍湖時代天街以絕對的低價策略換來了明顯的成交量,這使得其他項目面臨著巨大的壓力,所以在5月入市項目依然面臨著非常大的定價難題。”中原地產三級市場研究總監張大偉表示,與龍湖同天拿地、項目定位相似的保利春天裡,一直都難以回避這場同一區域的市場定價權之爭。
事實上,從2009年到2010年末,在北京南城發展新規劃出爐後,大興供地再掀高潮,地王也不斷湧現。
2010年12月20日,五宗大興土地出讓,包括保利、龍湖、金融街[簡介最新動態]、首開等11家開發商參與投標,土地價格頻頻刷新區域高價。
當天,在大興區生物醫藥基地東配套12、13、14號地塊投標中,與龍湖一同現身的保利以高出底價8.87億元的總價31.68億元拔得頭籌。大興區生物醫藥基地東配套11號地以20億元被金融街取得。在大興區生物醫藥基地東配套6號及7號爭奪中,龍湖地產(龍湖·時代天街龍湖·香醍溪岸)則以34.8億元的最高報價,擊敗報價33億元的保利北京,拿下其進入北京大興的第一塊地。
至此,龍湖、保利北京、金融街控股三家房企在同一天分別拿下北京市大興區生物醫藥基地東配套的三宗地,累計總金額86.5億元,攜手進入大興。
目前,這三宗地的案名分別為龍湖時代天街、保利春天裡和金融街融匯。彼時,三家拿地樓面價分別為每平方米7519元、7824元及7908元。
“如果能夠預計到目前北京市場的嚴厲調控,這幾家房企肯定不會以近8000元/平方米的價格去拿南六環的大體量土地。”一位業內人士表示,昔日的地王之爭,現在看起來更像是一場集體性的市場判斷失策。
如今,繼龍湖低價搶跑之後,保利此次的價格策略也使得大興區域的價格戰硝煙彌漫,更將尚未入市的金融街項目拖入被動。
“金融街融匯能否如期開盤還要看市場變化。”知情人士告訴記者,此前,該項目雖然也預計在今年上半年入市,但現在項目位於地鐵棗園站的臨時售樓處甚至還沒有整理沙盤和戶型圖,具體的開盤時間、價格也都還是未知數。
而據中國房地產指數研究院測評,以金融街融匯在三家房企中拿地最高的7908元/平方米的地價成本,加上開發成本、管理費用以及各種稅費後,售價即使在15000元/平方米,利潤率也僅能維持在5%左右。