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當前,樓市調控效果正在逐漸顯現,多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策。
在樓市調控未見鬆動的情況下,大量剛需入市會不會直接促成樓市價格反彈?
剛需撐起樓市成交量
自3月以來,各地樓市成交量明顯上升。進入4月份,樓市回暖態勢仍在持續。中國指數研究院23日發佈研究數據顯示,上週全國樓市成交量仍在回升,同比下降城市持續減少。重點城市中,僅上海成交同比下跌,其餘城市均上漲。其中南京漲幅最大,達166.28%。北京、深圳和杭州漲幅均超過50%。
在二線城市武漢,3月份1.1萬套的成交量創下自限購以來的新高。進入4月,每週銷量均比上一週有數百套的增加。據統計,4月前三週共成交商品房9133套。業內人士預計,4月成交再次過萬套已毫無懸念。
市場普遍認爲,樓市銷量的“回暖”得益於剛性需求的持續釋放。剛需雖然羣體數量大、購房慾望強,但因其購買力有限、選擇區域侷限,一直不被市場人士所看好。然而,樓市最近的巨大變化,讓許多開發商不得不對剛需另眼相看,將其視爲衆星捧月的“高富帥”。
總的來看,“金三銀四”雖已成形,但“紅五月”依然燙手。武漢某知名房地產企業銷售總監姚偉說,“目前,許多開發商都在準備五一期間密集推盤,推出大量優惠措施,盡力籠絡剛需。”
多地政策微調保剛需
與剛需高漲的購房慾望相呼應的是,有利於剛需的購房政策正從各個方面形成。
首先是貸款利率微調。自3月中旬開始,北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右,部分銀行甚至推出8.5折優惠。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,首套房貸利率的迴歸給剛性需求者帶來較大優惠,將會推動很多處於觀望中的購房者及時出手。
另一項與剛需緊密聯繫的政策公積金貸款額度也在悄然調整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限,兩成首付購房政策重新迴歸市場。
同時,北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準,使更多普通住房享受到契稅優惠,也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。
據記者粗略統計,自2011年下半年以來,北京、上海、杭州、武漢、南京等10多個城市出臺了不同角度的樓市政策“微調”,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠及購房補貼等。
業內分析
對樓市影響有限
中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認爲,商品房的根本屬性在於解決居住需求,所以樓市的政策方向應該是抑制投資投機,鼓勵自住消費。從這一點上來說,通過利率優惠等政策解決剛需購房困難,是符合市場實際的,也正是房地產調控朝着精細化科學化方向發展的表現。
不過,樓市微調並非調控放鬆。從普通百姓,到研究專家,再到開發商,大多對樓市調控政策的持續嚴厲堅信不疑。中國指數研究院華中分院副總監李國政更是直呼,依靠剛需釋放的力量,樓市不可能有大的反彈。開發商對此不宜過度樂觀,購房者也不必過度擔憂價格會暴漲。
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