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4月19日,由趙智強主導的杭州個人合作建房項目正式接受網上報名,這是繼溫州、北京之後,該模式進入的第3個城市。
據趙智強介紹,半年前杭州項目就已啓動,目前已經看中杭州城西近郊的2宗宅地,其中1宗已被某開發商競得,但迫於樓市下行壓力想出售,目前雙方正在洽談中。杭州市民可以以股東的形式參與合作建房,杭州自建房項目房價初步預算約爲6000元/平方米,至少低於市價4成。
不過,雖然已經進入3個城市,業內對該模式是否能夠最終成功依然持懷疑態度。有觀點認爲,合作建房存在着很多爭議和法律空白,爲了便於監管,即便已經接近完工的溫州項目也被迫轉爲商業開發模式公開搖號賣房,參與者未必能分到房,這已經偏離合作建房的初衷。
同時,轉入商業開發軌道的合作建房模式已無法規避各項開發稅費,土地獲得價格也完全市場化。當前,地價高企、建安成本高漲,發起者承諾的低房價能否兌現尚待檢驗。
進軍杭州
“半年前在杭州就已經啓動了,現在拿地我們已經談得差不多了,所以才公開。”趙智強表示,他已與合作建房團隊成立了“杭州康合房地產信息諮詢有限公司”,將以該公司的名義運作杭州個人合作建房事業。
同時,爲了公司化運作,趙與新加盟的專業人士組建了一個公司——杭州康合房地產有限公司運作杭州合作建房項目,由趙智強出任董事長。
據趙智強介紹,在杭州與建房項目負責人的合作方式,將借鑑溫州的個人建房界負責人之間合作的成功模式。杭州市民可以以股東的形式參與合作建房,參加者抓鬮分取戶型,但分得的僅是所對應戶型的“房屋分紅權”。因爲商品房銷售規定,所有房源須上網銷售,參與者未必能購得所選戶型,但可以獲得該戶型出售後的分紅收益。
目前,杭州個人合作建房的目標地塊共有兩塊,均在杭州的城西,大約在文一西路的方向。趙智強表示,本着拿地“低調、保密”的原則,目標地塊暫不對外公開,只有正式加盟的成員纔會帶去看地,而且事先還需要簽訂保密協議。
按照該項目團隊的初步預算(“地價”加上“建安成本”再減去“一二層店面和地下室及車庫市場價出售後的收益”),杭州個人合作建房價格約爲6000元/平方米,而目前周邊區域商品房均價約爲15000元~16000元/平方米。
對於合作建房籌集資金的安全問題,趙智強表示,將借鑑溫州的模式,與一家杭州當地銀行或信託機構簽訂資金監管協議,以保證資金的絕對安全。他們已跟一家銀行和一家信託機構達成初步意向,不久將簽訂正式的監管協議。
模式質疑
雖然趙智強的合作建房模式已經運作超過7年,對於該模式的開發前景,業內依然頗多質疑。
2005年2月,趙智強以他任祕書長的溫州市市場營銷協會名義發起個人集資建房,2006年11月成功競拍到溫州一宅地,成爲國內率先拿地、開工建設的“個人集資建房”項目,目前該項目已近完工。
有業內人士指出,目前合作建房運作軌跡已經偏離了“自建房”的初衷。由於合作建房缺乏對應的監管政策,溫州合作建房項目已經轉變爲商品房開發模式,當初的參與者均以股東名義參加運作。房源建成後,也按照商品房運作標準,最終公開搖號銷售。這意味着當初的參與者可能買到房源,也可能只享受到房源銷售的利潤分紅。
同時,對於溫州模式再度進軍其他城市,業內並不看好。2011年12月,趙智強宣佈與孟憲生、石彪等律師一起成立北京中康城投資顧問有限公司,將溫州個人合作建房模式搬到北京。不過,由於該項目看中的此前於凌罡所拿的地塊競爭激烈,北京首次拿地宣告失敗。目前,北京項目依然處在預報名階段。
“不看好能運作成功。”《住在杭州網》副總編輯、首席評論員丁建剛告訴本報記者,因爲合作建房也要按照商品房模式運作,仍然委託開發商來開發,既然是開發商開發,5.5%的營業稅是一定要交的,據說還要給開發商2%的管理費,還要給銀行3%的資金管理費,這樣一來,如此高的成本能否支撐發起者承諾的低房價需要檢驗。
而杭州當地一位開發企業負責人則直言,目前杭州城西的地價已經3000元/平方米,如果建成的房源售價6000元/平方米,所有成本最多隻能控制在3000元/平方米,這個價格在杭州“根本不能建造出商品房,除非是質量較差的房子”。
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