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從市場經濟的角度而言,市場的底線不是由哪一家具體的公司來決定的。折扣的大小以及降價的幅度,並不能單純地代表樓市的底線。
文│本刊記者俞越
2012年或許是中國經濟“最難受”的一年,對房地產商尤其如此。
3月8日,濱江集團位於杭州主城區的樓盤“曙光之城”價格出爐:毛坯均價15060元/平方米,精裝修均價19600元/平米。該樓盤毛坯均價與樓面價,兩者之間差值僅為2376元/平方米,引發業界嘩然。
最近,著名經濟學家許小年在某論壇發言時表示,他對於今年的理財建議是“買房”。“今年中央的經濟政策定調選擇了‘保增長’,限購勢必成為明日黃花,下半年房價可能出現報復性反彈。”許小年表示。
事實上,進入3月以來,全國樓市似乎正在上演一場爭先恐後的降價潮。“買房時機是否來臨?”面對專家和樓市的雙重“激勵”,不少意向購房者對此百問不厭。
虧本賣樓
“沒有賣不動的房子,只有性價比不高的房子。”今年2月,濱江集團董事長戚金興在接受記者采訪時表示。他說,濱江旗下的項目會遵循這個原則,以高性價比的、消費者能夠完全接受的價格,推出市場。僅僅一個月過後,地處杭州“城東門戶”的曙光之城就以低於市場預期超過40%的價格重磅出擊。
據資料顯示,2009年12月,濱江集團一擲17.1億元,摘得“曙光之城”地塊,折合樓面價為12684元/平方米,屬於高價拿地。
“曙光之城100%是虧本賣房。”某相鄰的開發商無奈地告訴《浙商》記者,按照他的計算,曙光之城以此售價大約將虧損3000~4000元/平方米,若以均值3500元/平方米來算,地上建築面積為13.5萬平方米的曙光之城可能虧本4.725億元。
“樓市真正意義上地迎來了‘面粉’比‘面包’貴的時代。”曙光之城超低價開盤帶來不小的“地震”,不少業內人士認為,曙光之城已經探到了杭州城東新城的價格底部,並牢牢地套住了周邊無論是萬科[簡介最新動態]草莊、恆祺克拉公館等在售樓盤,還是新中宇維薩、金色草莊、御品灣等預售樓盤。
看到低價熱銷的場面,戚金興難掩激動之情。他說,在曙光之城開盤這個戰役中,打贏是最重要的,賺多賺少甚至虧一點也不是主要的。想必在數月內,13.5萬平方米的曙光之城或可清盤。著實,濱江集團雖然有所虧損,但可回籠20個億以上的資金流,這對眼下任何一家開發商來說,都是久旱逢甘霖。
“近期低開或者降價的一些樓盤,確實已經逼近或者跌破成本價。”雙贏機構總經理章惠芳認為,開發商降價是完全可以理解的,如果連生存都成為一個嚴重問題的話,利潤的重要性就會降到其次。
“礦泉水理論”
“買一瓶[最新消息價格戶型點評]礦泉水的時候,可能路邊小店最好,因為它最能應急解渴;買一箱礦泉水,可能去超市更實惠;等到要買一車礦泉水了,那就應該直接去廠裡批發。”
這是戚金興的“礦泉水理論”,強調的是在不同時機下,選擇最合適的方式,去做成一件事情。在他看來,這個理論既是當前房企的決策思路,也適用於針對不同類型的購房者來判斷買房時機。
在他看來,開發商虧本銷售絕不會成為常態,但對購房者而言就是不可多得的機會。從一個行業的長期發展來看,企業肯定要實現盈利,虧本銷售只是權宜之計。
有業內人士分析說,當前的虧本銷售現象更容易發生在一些較大規模的房企身上,因為這樣的房企需要更多的現金流來保證企業正常運轉。同時,這樣的房企旗下擁有多個樓盤,可以采取這樣的策略:一部分樓盤虧本銷售,另一部分樓盤保持適當利潤,或者說前期銷售利潤較為可觀,後期銷售適當犧牲一點利潤。
許小年的“買房投資建議”似乎佐證了開發商虧本銷售只是“權宜”之說。
“雖然現在空置房很多,但房價的走勢不是以現時的供求決定的,而是由預期決定的。人們預期土地是稀缺資源,房價就將繼續上漲。”許小年認為,在這一輪限購政策下,首先橕不住的是地方政府,在地方財政資金越來越緊張的情況下,目前已經有不少地方政府希望繞過調控政策,調控政策最後會無疾而終。
在當前的土地財政制度下,地方政府已經成為土地開發的利益方,地價難降。而18億畝紅線也進一步加大了土地資源的稀缺屬性。