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筆者從市場一線獲悉,目前,由首次購房貸款放寬所帶來的“貸款春風”悄然向其他領域浸透。目前,在房貸市場上看,首次購房者貸款條件是最爲寬鬆的,只要符合條件的貸款者,普遍可以獲得8.5折優惠;而二次購房貸款雖然仍然規定首付六成,但是利率的上浮幅度有了明顯的下調。甚至連商用物業的貸款也得以“雨露均沾”,不僅外地買家貸款解禁,且最高可獲得六成貸款,利率上浮幅度也有所降低。
核心提示
住宅貸款者:
●首套房貸款,普遍可獲得8.5折優惠
●二套房貸款解禁,利率上浮幅度降10%
商用貸款者:
●外地買家貸款解禁
●利率上浮幅度降10%-20%
首套房貸:最爲寬鬆
●沒有不良信用記錄、不是老舊二手房
基本可獲得8.5折
目前,各大銀行對首套住房貸款的限制條件是最爲寬鬆的。筆者近日從按揭公司瞭解到,他們自市場傳出利率優惠消息以來提交給銀行的首次置業按揭申請,普遍都獲得下調15%的優惠,且按揭申請人不需要具有500強企業或公務員事業單位員工的背景。最多隻是銀行需要提供資產證明,或者是更嚴格的流水賬名單等等。而假如購房者沒有不良的信用記錄,也不是購買過於老舊的二手房,獲得8.5折的機會是相當大的。“只要按揭申請人徵信情況良好,收入穩定正常,都可以獲得八五折的利率優惠,且對抵押的二手房沒有特別要求,與以往的一樣,樓齡+按揭期不得大於30年”,按揭公司的負責人稱。
獲得8.5折優惠,對於不得不精打細算的首次購房者買家來說,可以說是巨大的優惠了,以首套房貸款100萬元、期限30年爲例,如果利率執行基準利率的1.1倍,則每月償還本息7164.12元,累計支付利息約158萬元。如果執行基準利率,則每月需償還6686.64元,累計支付利息約141萬元。如果利率8.5折優惠,則每月償還本息5989.08元,累計支付利息約116萬元,購房成本有較大幅度下降。
二套房貸:利率仍要上浮
●六成首付,利率上浮10%
由於目前實施的是差異化貸款政策,所以對於二套房貸來說,全面放鬆的可能性仍是較低的,不過相比於去年年底來說,二套房貸的貸款環境也好了很多。
目前,四大銀行的二套房貸,基本上都規定要首付六成,同時,利率上浮的“待遇”不變。按揭人士表示,去年法定存款準備金率一再上升之時,二套房貸有可能在基準利率基礎上上浮10%—20%,但現在基本上只是基準上浮10%,利率上浮幅度明顯下降。
商業貸款:獲貸難度降低
●外地買家結晶、利率上
浮幅度下降
近日,廣州不少銀行也開始對商用物業按揭貸款鬆綁。絕大多數銀行已向商用物業貸款敞開了大門,不管是商鋪、寫字樓還是商用公寓,也不管是一手物業還是二手物業,銀行審批條件已比去年底明顯寬鬆:有銀行對優質客戶提供六成貸款,利率方面也從去年基準利率上浮30%而回復到只是上浮10%-20%的水平,而去年一度禁止貸款的外地買家申請商用物業貸款也重新獲批准。
銀行業人士楊先生表示,去年商用物業貸款難主要是因爲銀行信貸額度用完了,新年一來,額度又批下來了,申請貸款就寬鬆多了。不過儘管如此,對去年一度熱銷的小面積主題商鋪,銀行方面的態度仍比較謹慎,通常只有與銀行關係較好的發展商的項目才能申請到貸款。至於二手物業,整體上是寫字樓比商鋪容易獲得貸款。另外,銀行還比較看重租金回報,特別是二手商鋪,如果空租或租售比低,目前還是比較難貸到款的。(詹青)
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新舊政策交替
“受害者”,
我怎樣獲得優惠呢?
1
沒有遞件,
可以換銀行
每一次優惠調整,總會出現一些卡在時間點上的“倒黴鬼”。據按揭人士反映,3月下旬廣州市場傳出首次置業重回八五折優惠的消息後,一些剛批出同貸書的“苦主”就找他們商量,看能否重新到別的銀行申請,拿回八五折優惠來。
據瞭解,通過按揭公司申請房貸的買家,即使銀行出了同貸書,只要沒有遞件過戶,都可以通過按揭公司換銀行,在有利率優惠的銀行申請房款。“不過出了同貸書後辦理轉銀行,原來申請的銀行不一定會退還按揭資料,而且每家銀行要求提供的資料也不一樣,所以買家在辦理換銀行時可能需要再補一份收入證明、婚姻證明等資料。也有些買家貸款額度小,基準利率和8.5折利率支付總利息差別不太大,爲了省事就懶得換銀行。”
2
老房貸,
轉按成本要算清
不僅正在申請房貸的買家想要換銀行,一些去年硬捱貴价利息、沒有享受到利率優惠的存量房貸的市民也想通過轉按爭取8.5折利率優惠。
據瞭解,業主要做轉按,需要看原來的按揭銀行和打算轉按揭銀行的雙方意願。“如果一方銀行不同意就沒辦法辦理轉按。”中行房貸負責人告訴記者,根據中行的政策,如果想轉按到中行是行不通的。“因爲按揭會涉及到用途,這種爲了利率優惠轉按根本通不過。”招行的工作人員則表示,類似的轉按是可行的,不過現有的情況不一定能保證申請到首套房貸利率8.5折的優惠。
億達按揭李翔宇說,現在轉按申請到優惠利率的機率不高,而且買家如果能成功轉按,也需要支付一筆不小的費用。“除了按揭費(一般爲貸款總額的1%),轉按還涉及墊資贖契,會有一筆擔保費用,一般是貸款餘額的3%;此外,對於原來的按揭銀行,轉按屬於提前還款,還會有一筆違約金,一般是一個月的利息,具體要看貸款合同約定。”以首套房按揭100萬元剛剛放款爲例,基準利率、還款期20年,總利息是867927.29元,月供爲7783.03元。如果轉按到有利率8.5折的銀行,總利息是718396.27元,利息支付減少了149531.02萬元,但涉及的成本有擔保費3萬元、按揭費1萬元、原銀行違約金7783.03元。那麼,轉按的總成本爲47783.03元,最終可以省101747.99元。(詹青)
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