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陽春3月,廣州樓市明顯升溫。3月份,廣州一手住宅成交量環比增幅近一倍,二手樓市成交量也同樣走出了相對活躍的行情。廣州國土房管局公佈的數據顯示,3月份,廣州二手住宅成交量爲23.52萬平方米,環比2月份的18.44萬平方米增加了27.55%,同時,全市二手成交均價達8369元/平方米,成爲今年以來的新高、去年1月份至今的次高。業內人士分析認爲,3月份內首套房信貸的優惠、業主的讓步等因素是促成這輪活躍成交的最主要因素,預計4月份的成交量仍將保持這種勢頭。
●成交量:23.52萬平方米
數據剖析:雖比2月增加
但仍是近年來次低量
3月份,一手住宅全線活躍,比2月份的成交量暴增了將近一倍,二手行情同樣如此,成就了連續4個月下降後的第一次小小反彈。官方近日公佈的數據顯示,3月份廣州二手住宅成交量爲23.52萬平方米,環比2月份的18.44萬平方米增加了將近三成、即27.55%。這樣的數據,在更能體現市場即時反應的中介行看來,活躍程度也是如出一轍。
各大行的表現都比較一致:滿堂紅研究部人士介紹,從2月中下旬開始,該行的成交便開始活躍起來,“3月份,我們行的二手住宅買賣業務量比2月份增加了51%,活躍勢頭很明顯”,該行研究部高級經理周峯介紹。合富置業市場部高級主任樑燕明也表示“3月份,市場旺銷勢頭還在持續”。中原地產方面,該行3月份的二手住宅成交量比2月份時照樣也是增長了六成。
由於2月份的成交只有18.44萬平方米,創下了09年1月份至今的地量,因此3月份的數據與其對比,其升幅就還算可觀。但實際上,3月份23.52萬平方米的成交量,也是一個很低的成交量。記者統計官方數據可見,這個成交量其實也是從09年1月份至今的倒數第二低量,僅比今年2月份的低量稍高一點。在行情低迷的去年,廣州二手住宅月均成交量也還有50萬平方米,而今年前3月份的月均成交量,卻只有22.17萬平方米,慘淡可想而知。
原因分析:首套房利率優惠惠及二手樓市
成交量的環比增加,受信貸政策的利好影響很大。業內人士分析,進入3月份,房貸市場繼續傳出利好消息,多數銀行的首套房貸利率開始出現8.5折或者9折優惠,令對房貸依賴度較高的首次置業羣體直接受惠,有利於累積多時的剛性購房需求持續釋放,促使整體市場交投活躍度繼續回升。中原地產分析認爲,“3月中旬開始,廣州各銀行陸續實行首套房貸利率8.5折優惠,這既能減輕首次置業者的負擔,也有利於改善市場氣氛,對交易升溫勢頭的延續有積極影響。”
樑燕明分析,總價預算在100萬-150萬元之間的首次置業按揭購房者,受首套房貸利率優惠的利好帶動最爲明顯。“根據我們的統計數據,2012年2月份按揭購買總價100-150萬元二手住宅的首次置業者僅佔當月首次置業按揭購房者的22%,在首套房貸利率出現優惠消息傳出後,3月份內這個比例已經大幅上升至31%了。”
同時,作爲特殊的入學時節,學位房也出現了交投活躍現象,市中區各名校所處區域內的學位房二手交投持續升溫,如淘金板塊、小北路板塊、農林下路板塊、體育中心板塊等3月份學位房成交都比較多。分析人士認爲,隨着首套房利率的持續優惠,加上剛需的逐步釋放,4月份還仍有望走出活躍的行情。
●成交價:8369元/平方米
數據剖析:3月二手房多數成交價仍在漲
儘管3月份的二手住宅成交量比2月份有所增加,但這並非意味着成交均價有所下降。相反,3月份的二手樓價還在漲。房管局公佈的數據顯示,3月份廣州二手住宅成交均價達到8369元/平方米,環比今年2月份的7247元/平方米升了15.48%,是今年以來的最高樓價,也是09年1月份至今的第二高價、僅次於2011年11月份的8524元/平方米。換句話說,一套100平方米的房子,2月份時買是72萬元,到3月份已經要83萬才能交易了。
中介行反應了同樣的趨勢。中原統計數據顯示,該行3月份的領先指數爲349.4點,樣本樓盤成交均價爲16288元/平方米,環比上升1.44%,這是該指數出現連續3個月的下降之後,本月止跌回升,“根據統計,本月有60%的樣本樓盤價格出現上漲,其中升幅超過5%的樣本數量佔36%,範圍較上月上升了22個百分點”,中原分析人士介紹;合富置業的成交數據也顯示,3月份廣州二手住宅市場成交均價爲15120元/平方米,環比2012年2月份上升4.2%,同比上升4.6%;滿堂紅的數據則有些不同,3月份該公司的二手住宅成交均價爲13707元/平方米,環比下跌3.8%,同比上升4.1%。
原因分析:剛需活躍帶動改善型需求增加
首套房利率的利好,刺激了剛需結束觀望而加快了入市的腳步,令由廣大剛需買家所帶動的季節性旺季得以在3月份延續。如果僅有剛需買家支撐,整體均價的幅度可能不會波動那麼大,3月均價持續上漲,業內分析這和改善性需求入市有關。
樑燕明表示:“市場整體交投活躍度繼續回升,帶動着改善型購房佔比略有增加,2012年2月份時這個比例爲21%,3月份上升到了25%。”中原分析人士認爲,“在首次置業者率先出動的帶動下,隨着成交氛圍的逐漸改善,二次置業或換房需求也逐漸增多,中高端物業成交開始增長。雖然3月份大部分仍以低於放盤價成交,但業主降價意願減弱,價格讓步的幅度縮小,所以成交價比上月上升。比如,3月份內,海珠區二手住宅成交量上升超四成,樣本樓盤成交均價爲15861元/平方米。3月份二手住宅成交越來越活躍,中高端物業成交增多,濱江東、江南大道南、廣州大道南等板塊成交量均大幅回升,拉昇了海珠區均價。”(陳玉霞唐翊瀧)
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