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截至4月25日,滬深兩市有87家上市房企披露2012年一季度業績。共實現營業收入532.8億元,同比增長8.95%;實現淨利潤68億元,同比增長0.25%。其中,“招保萬金”四家房企一季度共實現淨利潤25.18億元,同比下降4.26%。除萬科業績同比增長15.83%外,其餘三家業績均有所下滑。
現金流整體爲負資金壓力空前
從上市房企的現金流情況來看,儘管今年一季度經營活動現金流量較去年同期有所好轉,但已披露一季報的房企整體現金流依然爲負值。
數據顯示,一季度87家上市房企經營活動現金流量淨額爲負124.59億元,而去年同期爲負375.30億元。其中,保利地產和金地集團的經營性現金流分別爲負32.99億元和負12.03億元,萬科的經營性現金流則從去年同期的負19.75億元躍升至12.80億元。同時,一季度末,萬科持有的貨幣資金達到390.5億元,遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和。公司淨負債率爲23.0%,較年初下降0.8個百分點。萬科稱,未來公司仍將堅持“現金爲王”的策略,保持經營的安全性和穩健性。
面對資金回籠的壓力,尤其是在銀行收緊房地產開發貸款之後,大型房企在融資方面的優勢開始顯現。一季度,多家房企已通過配股、發債、委託貸款等方式融通資金。相對中小房企而言,大型房企在資金實力上更有優勢。不過,在市場走勢不確定的情況下,手持現金仍是大多數房企的首選。
值得注意的是,大型房企現行的融資方式,其融資成本明顯要高於銀行信貸,未來的負債壓力將有進一步加劇的趨勢。
開工熱情下降拿地愈發謹慎
在市場低迷的情況下,房企的新開工熱情有所下滑,加快現有項目週轉速度成爲主要經營策略。
保利地產一季報顯示,1至3月公司新開工面積爲243.55萬平方米,同比下降23.96%。不過,公司一季度的竣工面積達到109.45萬平方米,同比增長244.19%。
由於近期銀行對於自住購房的信貸有所鬆動,前期積累的剛性需求集中入市。再加上自2月份以來,保利、招商等大型開發商加大了項目的降價促銷力度,因此本月大型房企銷售顯著回升。
根據中原地產研究部的統計,3月十大標杆房企總銷售面積約469萬平方米,環比和同比分別增加55%和31%。本月,除中海外,其餘9家房企的銷售面積環比均上升。其中,保利、金地、綠城、招商的銷售面積環比上漲幅度均超過1倍。
“3月多數大型房企均加大了推盤力度,不少新推項目都採取了低價入市的銷售策略,意圖抓住剛性需求集中釋放的銷售良機。本月,中原監測到的十大標杆房企的供應量約300萬平方米,環比和同比分別增加66%和38%。”北京中原市場研究部研究總監張大偉表示,雖然3月銷售情況有所緩解,但是一季度整體市場依然低迷,房企的壓力也依然非常大。
在銷售前景暗淡的背景下,標杆房企繼續維持謹慎的購地態度。一季度購地金額環比和同比分別大幅下降,3月,保利、恆大、雅居樂和招商共花費59億元補充新的土地儲備,購地金額環比增加27%,但同比仍減少38%。2012年第一季度,十大標杆房企權益購地金額爲143億元,僅相當於去年同期的三成。富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補充新的土地儲備。
“全國樓市目前已經入冬,開發商積極維持現金流,在放慢建設步伐的同時,亦將減少買地,預期土地市場將繼續冷清,房價調整將持續。”張大偉說。
庫存壓力不減房價下調仍有空間
伴隨着銷售不振,同時而來的是庫存量的持續積壓。隨着限購政策的不斷髮酵,目前大部分城市存量住宅面積均創新高,比如北京、上海都已經超過6000萬平方米以上。
截至2012年3月底,中原地產研究部監測到的標杆房企在47個城市的在售項目的庫存量約爲2462萬平方米,與上月基本持平。廣州、瀋陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較爲集中。
由此可見,雖然在3月份部分城市成交量開始復甦,但是相比2011年依然處於平均水平,繼續大幅回暖的可能性不大。市場依然處於調整週期中,今年政策環境既難以放鬆,也難以加碼,總體仍將保持平穩。雖然目前成交量復甦,但是成交量的項目主要集中在降價項目。在部分城市,10%的降價項目佔據了90%的簽約,其他未降價項目銷售量依然冷清。
從目前整體市場來看,依然存在繼續降價的空間,調控政策依然執行力度很大,之前未降價項目仍然面臨着迎來一次降價過程的可能。
在市場方面,由於開發商的庫存依然偏大,同時未來潛在供應依然處於較高水平,整體房地產市場仍將呈現供大於求的局面。雖然3月成交出現高位,但持續性不容樂觀。
根據市場機構的統計,近期主要城市二手房市場已出現放緩預兆——報價、客戶來訪量等指標未能延續增長。因此,在需求受限的情況下,未來房價仍有下行空間,成交量短期內難有明顯放大。
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