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地塊實景圖
此次出讓的拱墅區(橋西單元D-28號地塊),地處拱墅區橋西板塊,東至小河路,南至規劃連通港綠化,西至通益路,北至規劃杭印路,出讓面積49074㎡,容積率為2.1,地上建築面積103055平方米,起拍總價為9.26億元,折合樓面價8990元/平方米。
市場持續低迷底價成交已成常態
這是今年主城區出讓的第二宗住宅用地,3月22日,位於下沙金沙湖板塊,杭政儲出[2012]2號地塊同樣也以加價100萬元直接成交,由浙江德嘉競得,成交總價2.96億元,樓面價為6195元/平方米。事實上,在去年底價成交的趨勢就已非常明顯。
據杭州網統計,2011年杭州主城區出讓的56宗地塊中,有32宗地塊為直接成交,超過總數的一半,包括9宗宅地,直接成交面積達1433畝,佔全年成交面積的65%,平均溢價率僅為17.1%。而2011年杭州主城區住宅用地出讓金額為168.9億元,成交面積為1192畝,均為五年來倒數第一。
對近期土地市場流行“底價成交”,地價相比往年有所下降的狀況,分析人士認為,在持續深入的樓市調控中,土地市場的表現在意料之中,在銷售預期不樂觀的情況下,房企購地更加趨於謹慎,價格也會更加趨於理性。
“一瀉千裡”橋西地價重回2009
盡管底價直接成交已不是什麼新聞,然而,橋西D-28號地塊樓面價僅8990元,還是讓很多人大跌眼鏡。回顧橋西板塊宅地近年來的成交價格,8990元/平方米的價格也是近幾次中最低的,價格已經回到2009年。
位於橋西D-28號地塊北面為杭一棉C、D地塊,2009年11月26日九龍倉以29.4億元竟得,兩塊地的樓面價分別是13555元/平米和12838元/平米,目前九龍倉碧璽還沒有開盤,但地價已縮水近三成。2009年10月10日德信房產以總價7.09億元、樓面價12997元/平米摘得橋西R21-B-38地塊,即德信臻園,臻園目前在售的價格在30000元/平米,但不論是九龍倉杭一棉地塊還是德信R21-B-38地塊都不是橋西板塊的地王,遠在2007年出讓的遠洋[簡介最新動態]杭一棉地塊,當時經過53輪的競價,被遠洋地產[簡介最新動態]以22.26億元競得,成交樓面價為15588元/平米。橋西板塊的最後一次宅地出讓是去年8月份,和睦A-26地塊當時被凱德置地以加價100萬直接成交,折合樓面價13906元/平方米。
“如果房價緩步下跌算是“軟著陸”的話,那麼地價的下降應該算是“硬著陸”。相比“羞答答”調整的房價,對市場更為敏感的土地價格,已明顯回調。雖然地價的下降不能直接促使房價下降。不過,地價的下降確實是為房價下降提供了更大的空間。