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2012年,江門樓市在寒冬中開局,無論是開發商還是消費者,都在深度觀望,等待政策導向。2月、3月多個樓盤促銷,剛需主導市場,市場有所回暖。4月推新增多,開發商期待“五一”迎來成交小高峯。未來樓價還會下跌嗎?
剛需主導市場
1月份蓬江區和江海區新建住宅成交量下滑至接近“冰點”,創下2009年1月以來的單月新低,二手住宅成交量也創下2008年12月以來的單月新低。不過,2月、3月份的商品房成交量環比都有大幅度的上漲,新建住宅網籤面積分別環比上漲64.8%和34.5%,3月新建住宅成交量接近去年的月平均水平。業內普遍認爲,這是個別樓盤大力促銷,促使去年受到壓抑的剛需出手,市場以價換量取得的效果。
蓬江區、江海區2月銷售前十排行榜顯示,降價優惠和中等價位的樓盤較受市場青睞。如星匯名庭憑藉較大幅度的優惠以價換量,登上2月銷售量排行榜NO.1。海倫堡和天鵝灣等樓盤在春節後推出的降價優惠,也使他們取得了不錯的銷售業績。3月銷售前十排行榜表明,中低價位和中小戶型樓盤仍是市場成交主力,高性價比項目成交量居前。
中原地產江門區域營銷總監朱士英表示,從市場成交狀況來看,二三月成交回暖基於多個樓盤降價,舊客戶成交比較明顯。此外,今年市場呈現變化快的特點,這兩週賣得慢,下兩週又賣得快。
3月份供應大增
今年1—2月,蓬江區、江海區的新增供應一直維持在相對較低的水平。3月下旬,蓬江、江海兩區新增供應激增,批准預售項目10個,面積共13.98萬平方米,其中住宅面積13.56萬平方米,環比增加314.7%,同比增加16.9%。3月新增供應突然大幅增加,直接導致一季度批准預售面積同比增長25.1%。
廣州美吉地產代理有限公司總經理湯建軍表示,分析3月的供應結構,一部分項目是按照工程進度拿到預售證的。也有部分是去年元旦、春節就可以拿預售證,但是由於當時市場弱,一路延期押後,現在纔出來爭搶“金四銀五”的銷售旺季。因爲已經等得久了,就提早一點拿預售證,於是在3月爆發,將4月這一每年拿預售證的高潮提前了。
今年以來,市場待售住宅套數都在六七千套左右。庫存量偏大,去庫存是今年的首要任務。江門市房地產行業協會會長黃德文表示,市場目前的庫存量起碼要1至2年才能消化。湯建軍表示,以前市場庫存量都是二三千套,多至四千套,現在出現滯銷情況,銷售壓力比較大。
今年以來,江海區房地產發展勢頭強勁,連續3個月都是市場供應的集中區域。其中,3月份江海區6個項目的總面積共佔59%,輕軌站旁的四個樓盤終於“短兵相接”。湯建軍表示,江海區已經成爲江門樓市的一個開發熱點,主要是輕軌方面的交通優勢在無形中拉動。
怡福地產策劃總監譚華駒認爲,江海區以往供應不多,可供選擇少,這是對市場的填補。朱士英則認爲,江海區供應量偏大,蓬江區偏少,供應量分佈不均勻,後續會導致一些問題。
此外,去年江門市區新增保障性住房2293套,其中公共租賃住房2030套。大量保障房、公租房進入市場,會否對房地產市場造成衝擊呢?黃德文認爲不會。他表示,公租房的租金再便宜,也不會比舊房便宜,所處地帶工作生活也比較不便,只有當很多人去住了,纔會對樓市真正產生影響。新會區駿景灣房地產發展有限公司執行董事馮永文也表示,保障房所面向的羣體不同,對樓市會有一點影響,但不會很大。
“五一”或迎來成交小高峯
3月供應量激增,4月推貨自然增多,江海碧桂園、五邑碧桂園、奕聰花園、君匯熙庭、尚嶺新築等多個樓盤在本月推出新貨。
部分樓盤也推出優惠促銷活動。五邑碧桂園,6月底前,凡舊業主推介新業主成交,雙方可各免3年物業管理費。十里方圓預計5月推出全新水岸雙湖·盛裝墅組團“雍和裏”,4月中旬開始進行誠意登記,成功登記開盤可獲5萬元抵13萬元購房優惠。四五月在御景山莊購房,可獲價值18萬元的高爾夫球會籍,也可選擇房款直接減少18萬元。
“五一”能否迎來銷售小高峯呢?江門市房地產行業協會會長黃德文認爲,如果優惠促銷力度比較大,開發商搶市場,可能會好一些,不然“五一”市場不會火爆。湯建軍的態度相對積極點,他預計“五一”能夠迎來一個銷售的小高峯。他表示,3月全國都有一個銷售小高峯,有些低至八折促銷,甚至更低,銷售成績很好,價格也有所回落。到了四五月,買家的心也會開始不安,觀望情緒減弱。不買會不會就沒有這麼多優惠呢?
朱士英預計,5月份的成交情況與二三月狀況基本相似,建立在項目促銷的基礎上,有一部分成交量回暖,但快速、大部分回暖難度存在。他認爲,二季度成交方面加速回暖比較難,最多與二三月份的狀況持平,“如果要明顯好轉,必須要過第二季度”,預計三季度成交量明顯回暖。朱士英表示,之所以這麼認爲,是因爲每季度成交原因不同,成交狀況不同。一季度成交量放大是基於多個樓盤促銷,以及舊客戶出手。二季度,舊客戶消化得差不多,一部分新客戶加入,但是加入速度比較緩慢,成交量與一季度相差不大。而三四季度市場穩定,會刺激反彈,成交量明顯放大。他認爲,第二季度會是今年以來購房的最佳時期,因爲經過第一季度的價格調整,沒調整到位的,在第二季度可能會得到調整,從整個售價體系看,二季度可能是一年中房價最低的時候,讓利、促銷等氛圍,最有機會出現。他估計,樓市上半年的波動比較大,下半年將走向平穩。
房價不會大幅下降
今年以來,除1月份別墅均價上漲幅度較大之外,一季度的房價升降幅度都很小,以小幅度下降爲主。
朱士英表示,這次宏觀調控,業內人士早有預計,並不意外。調控產生的問題,很多都在預計之內。無論是消費者,還是開發商,都應該抱着客觀、冷靜的態度。對於房價水平,開發商心裏已有預期,消費者盲目期待房價大幅下跌是不現實的。“2008年當所有人都不想買房的時候,房價最優惠,但當時還是有人希望房價跌。”
譚華駒也表示,要降價的項目基本已經降了,市場最寒冷時期已過,未來市場雖然未必火熱,但一定平穩。消費者應關注自己所喜好的樓盤的價格變化,決定出手時機。
黃德文也認爲,江門房價沒有多少下浮空間,雖然收入低,房價相對高,但是成本高,降不下來。
湯建軍表示,樓市趨勢慢慢走向平穩,肯定沒有之前火熱,不是迎合剛需的產品銷售會比較艱難,而新貨定價會比較合理,沒有之前那麼高。
“江門房價總體不高,中心城區較高,往下壓的空間不會很大。”市委政策研究室原主任李超奇預計,下一季度,樓市成交量同比略有下降,仍然保持平穩,不會大幅度降價,除非企業資金鍊斷裂。他認爲,今後房地產會保持相對平穩的態勢。
房協建議企業主動促銷
3月30日,江門市房地產行業協會舉行三屆二次理事會。協會會長黃德文在會上多次強調,今年房地產市場環境可能更爲嚴峻,建議房地產商加大促銷力度。“大家都知道,房地產在地方財政中佔了很重要的位置,所以說在整個困難的環境下,我們企業要從企業運行的角度,主動去促銷。”
據悉,江門市房地產行業協會於3月19日向上級主管部門提交了一份關於江門房地產行業存在問題的意見,反映了“規劃、房產兩部門在計算工程面積時歸入容積與納入產權面積上的規定存有差異”等問題。據瞭解,該協會已收到有關部門對於該意見的迴應,市領導對此都非常重視。
黃德文表示,房地產市場平淡,影響地方稅收和地方企業發展,土地出讓減少,新開工下降,開發商資金緊張,希望政府能夠緩解一些,並提高辦事效率,爲企業解困,也希望所反映的問題可以得到比較好的解決。記者樑曉琳實習生潘偉珊
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