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一輪又一輪的調控都劍指商品房住宅市場,商業地產則成了很多人投資的避風港。但是商業地產又因其自身的特殊性,並非任何投資都能隨隨便便成功。那麼在城市綜合體不斷涌現,商業地產蓬勃發展的背景下,投資者該如何選購商業地產項目呢?
市場現狀
省會商業地產蓬勃發展
本週六,新源樂匯城就要盛大開幕。這標誌着省會中山路上又一大城市綜合體項目新源NASA正式投入運營。除了新源NASA,短短的中山東路上還密佈着濱江尚城國際、勒泰中心、新世紀鑽石廣場等大型商業綜合體項目。中山西路上,蘇寧置業廣場正在緊鑼密鼓地進行建設,原石家莊菸廠地塊上的大型商業項目也已具雛形……
不僅在中山路,城市綜合體的建設熱潮在整個石家莊市區都能看見。高新區和正定的東方·曼哈頓城市廣場以及正定小商品城二三期同樣是投資超10億的大型商業綜合體項目。省會東北板塊也正在籌建一個大型城市綜合體項目。省會核心地段民族路上華強廣場正在熱賣。此外,石家莊周邊縣區還有更多的投資超5000萬的中小型商業綜合體集中興建。再加上,近年來省會衆多新建住宅項目的配套商業物業,省會商業地產正在朝着規模化、國際化的方向發展。
產品特點
入市門檻高回報週期長
商業地產熱火朝天的建設也吸引了衆多投資者的目光。業內人士表示,商業地產因其固有的投資屬性,入市門檻相對較高,資金回報週期相對較長,所以對資金要求較高。那些流動資金較多,對商業地產投資有強烈需求的投資者可以選擇投資商業地產,獲取投資回報。
但與此同時,由於市場上商業地產較多,一些投資問題也顯現出來。華強廣場營銷策劃部經理許彥良說,競爭較爲激烈、產品同質化較爲嚴重、資金鍊缺乏保障等問題,已經嚴重影響商業地產的穩健性。“這需要我們投資者具備一定的專業知識以及長遠的目光,能夠理性分析各商業物業,以選擇最有投資前景的商業物業進行投資。”
商業投資回報趨穩
許彥良分析,在商業地產投資中,商業地產租金水平的高低直接影響物業的價值,所以在商業地產投資中,租金水平是需要考慮的重要因素。而且,商業投資回報趨於穩定,租客的轉換時間比住宅要長,而住宅租金水平較低,租客的轉換時間較短,很難依靠租金收入實現投資回報。
全經聯河北分盟副主席高會臣說,住宅市場與政策息息相關,甚至可以脫離經濟環境單獨運行。而商業地產的走勢和經濟大勢相關聯,與物業所處商圈的經濟運行環境相關。所以,商業物業對地段、商圈、客流等方面要求非常高,而住宅投資對地段的要求相對而言較商業地產低。
購房須知
考慮項目後期運營
商業地產繁榮的背後隱藏着很多危機,其中資金鍊缺乏保障對投資者來說是最致命的打擊。所以,許彥良提醒廣大購房者,在選擇商業物業進行投資時,一定要認真考察開發商的實力,只有具備強大的資金實力才能夠保障投資者的收益。
此外,雖說“一鋪養三代”,但“商鋪”如何能“養三代”,關鍵還在於依靠開發企業的後期運營管理能力。物業租金收入的提高以及升值潛力都是需要靠後期運營管理進行保障的,缺乏強有力的運營管理能力,就無法實現商業地產的高投資回報。
選擇市場空白點
目前在石家莊市場上無論是商鋪還是公寓類物業,品種較爲繁雜。面對這麼多項目,投資者應如何取捨呢?許彥良說,投資者可以選擇市場的空白點進行投資,搶佔財富先機。但這種空白點產品在省會市場並不是很多,需要投資者仔細分辨。
例如深圳華強集團帶來的產業類商鋪在石家莊市場上就是非常稀缺的。它以電子信息產業爲經營核心,與傳統百貨類商鋪形成產品區隔,具有廣闊的發展前景。此外,商鋪化公寓也超越了一般公寓的投資價值。
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