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本月中旬,國務院常務會議分析了2012年一季度經濟形勢,研究部署下一階段經濟工作,特別提到繼續加強和改善宏觀調控,鞏固房地產市場調控成果,堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反覆;同時採取有效措施增加普通商品房供給,推進保障性安居工程建設,完善公租房、廉租房的配套設施。國家“決不讓調控出現反覆”的決心,一錘定音,2012年中國房地產市場,“宏調”仍然是主基調。“調控可能會放鬆”的市場預期,由此落空?
先看看數據:自2010年4月“史上最嚴厲”的“國十條”調控房地產市場以來,兩年時間,調控成效逐步顯現於多個“回落”之中。國家統計局公佈的數據顯示,一季度,我國固定資產投資同比增長20.9%,增速比上年全年回落2.9%;一季度,全國房地產開發投資10927億元,扣除價格因素實際增長20.7%,增速比上年全年回落4.4%,比上年同期回落10.6%;其中住宅投資增長19.0%,分別回落11.2%和18.4%。呈現“回落”的,還有一季度全國房屋新開工面積39946萬平方米,增速比上年同期回落23.1%;全國商品房銷售面積15239萬平方米,同比回落13.6%。各類增速全方位地回落,有些勢如破竹的味道,“連累”了一季度GDP增速。既如此,按照以往“保增長”的慣性思維,“調控可能會放鬆”預期順理成章。
市場普遍認爲,2012年3月,樓市回暖,並被解讀爲“剛需激活”。此說法的籠統在於,怎樣確定其間沒有投資需求?所謂“回暖”,基本上是環比,3月比1月、2月成交多了,就是“回暖”?同比一下,成交數據不樂觀。看看“樓市風向標”的京滬深,一季度,北京成交套數同比下降12.8%,上海成交面積同比下降13.5%,深圳成交套數同比下跌30%。依然是“回落”,“調控可能會放鬆”預期似乎進一步加強。
銷售增速回落,房企頭痛。一季度已公佈季報的房企中,七成上市房企淨利潤虧損、預減、續虧或首虧,相比去年同期七成上市房企年報業績良好,簡直“冰火兩重天”。成交低迷、銷售銳減,管理費該支出還得支出,一來一往,日子緊巴巴。“調控可能會放鬆”便成了“救命稻草”般的現實期待。
可惜“經驗主義”忽視了新變化。此番調控不同於以往,國家的決心早見於兩年前“國十條”的開宗明義:“住房問題關係國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題”。國家宏觀調控是爲了“堅決遏制部分城市房價過快上漲,切實解決城鎮居民住房問題”,未曾說過“打壓房地產”、“打壓房價”,只爲了糾正房地產市場的無序,引導其健康、可持續發展,故而採取各類經濟、行政手段達到調控目的。現實情況是,國內大部分城市房價依然在高位(特別是相對於收入水平來看),普羅大衆認爲“不合理”。以此看來,全方位“回落”並非壞事,房地產市場逐步迴歸“合理”而已。
房價收入比太離譜,廣大欲購房者買不起房,有意見;房企還能硬撐,對比2007年的黃金時代,現在的房子並不太好賣,有意見;地方政府似乎沒有更多辦法可想,要惠及民生還要兼顧市場和財收。兩年來,國家調控房地產市場的政策不斷細化,爲何不盡如人意?其實,房子既是必需品又是投資品的多重屬性,導致問題複雜化。錢多房少(民間投資渠道太窄)的情形不變,房價會降嗎?土地價格、售房利潤仍有空間,房價會降嗎?買了房的、炒房的,希望房價繼續上漲(保值、增值),你敢降價我就敢砸你售樓處,房價敢降嗎,不維穩?便也呈現膠着狀態。
各方都不願意“膠着”,問題在於,什麼是合理?怎樣才合理?房地產市場歷來多方博弈,將各方都滿意定義爲“合理”的話,至少涉及購房者、房企、政府三方滿意(實際上還有本土或海外熱錢等炒房資金參與)。有一方整體上不滿意,都不算合理。購房者希望買得起房,房企希望賣得起價,政府希望購房者買得起、開發商賣得出,而自己通過扶持房地產行業發展以獲取足夠的財稅收入。確實,理想狀態如此。
達不到理想狀態,因爲市場還不夠健康,民間意見很大。就目前全國房地產市場來看,數據在“回落”,而最爲關鍵的房價是唯一沒怎麼“回落”的,關注和爭議的焦點都在房價。統計部門近日發佈數據顯示,今年3月,與2月比,70個大中城市中,46個房價下降,16個持平,8個上漲;與去年3月比,70個大中城市中,38個房價下降,3個持平,29個上漲。仔細看過數據之後發現,雖然上漲幅度不大,但下降幅度也很微小,“房價上漲的壓力依然存在”。國務院總理溫家寶在今年“兩會”上表示,合理的房價要與居民收入相適應,房價要與投入和合理的利潤相匹配。媒體計算“總理房價”後驚呼:全國各大中城市的“總理房價”基本在多年以前實現了,現在的房價已數倍於“總理房價”。成本構成不透明,“合理利潤”霧裏看花。
“調控可能會放鬆”的預期,看來落空了,接着究竟有怎樣的趨勢?從經濟學角度解釋,供需失衡是高房價的根本原因。國家爲了這個“合理房價”,將在很長一段時期內堅持以“限購令”和“保障房”爲主體的調控政策,增加供給、完善配套、平衡供需,確保宏觀調控不反覆。難處在於,“限購令”雖有明顯的“去投資化”意圖,可是在2012年前幾個月,已經出現過很多版本的朝令夕改,地方的財政衝動如何平息?調控執行力度,如何監管?“限購令”對“剛需”的誤傷也不能視而不見。而保障房建設資金缺口巨大,“2012年新開工700萬套以上”,資金如何保障到位?中央財政、地方財政、社會資金,如何分配、介入?
房地產行業作爲支柱產業之一,“回落”對地方政府造成了財政壓力。地方政府的決心尤爲重要,調控的關鍵還看地方政府的落實。房價持續上漲的態勢得到了遏制,但是一些未限購的三四線城市房價逆勢上揚,資金從一二線城市轉戰三四線城市的跡象明顯,此消彼長。調控不能反覆,國家極有可能根據市場反應實時調整政策。你有序,我維持;你無序,我加碼,限購、限貸、限價、房產稅、暴利稅……國家鐵了心調控,能打出的牌還有很多。
迴歸之路,曲折跌宕。房地產市場已暫別火熱,“回落”探底,無人可預測“市場底”在哪裏。可預測的是,在調控政策延續、貨幣政策穩健的背景下,不能以慣常思維看待此輪調控,這並不是一次短期行爲,就目前形勢來看,國家下決心要將房地產引向正途,不達目的決不罷手(哪怕政策有預調微調,也是爲了進一步適應現實需求)。最理想的選擇是,經濟問題交給市場,民生問題交給政府。房企加強自律,以市場手段解決市場難題。最近兩個月,全國各地樓盤試探性的促銷多了,成交量相應上來了,可以看作房企突圍。一些房企在本輪調控中倒下,行業大洗牌不是不可能。倒下一批、強壯一批,未嘗不可。擠掉泡沫、拒絕短視、加速轉型、藉機發展壯大,順勢而爲豈不妙哉?高利潤在房地產的冬天不是最佳選擇,虛張聲勢大喊“探底回升”也無濟於事。經濟的基本面、城市化進程,並不支持房地產行業崩盤,特別是中國人口基數大,城市化方興未艾(特別是三四線城市),對房地產有足夠支撐。
一言以蔽之,一季度統計數據的全方位“回落”、“下降”,意味着“快速上漲”嚴重受挫,但距離“合理”還遠。2012,樓市拐點?眼下還看不到影子。唯以“公平正義”掛帥,理順各類體制,最起碼將土地、稅收、反暴利等配套制度建立、執行起來,保障房建設到位、大規模入市,破除利益預期,保障民生和發展商業雙管齊下,保障房、商品房“雙軌制”真正運行起來,讓各階層有機會、有能力各取所需,纔有希望迎來真正的拐點——最大程度的合理,最大程度的滿意。目前來看,大趨勢向着這個方向慢慢在走,勢必任重道遠。記者詹雨鑫
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