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“北京土地市場已經入冬,不過還有繼續觸底的可能。”一位業內資深開發商對記者表示,“如果不是優質土地,我們絕不考慮出手”。
鏈家地產市場研究部表示,4月已經進入尾聲,預計剩下幾天掛牌和成交都將沒有變化。據其統計,北京市1月-4月共計成交54塊土地,土地出讓金累計爲135億元,僅爲2011年全年的12.8%,同比下降39%,比2011年同期少收入211億元。
更值得一提的是,上述成交地塊中,商服地塊共成交11塊,土地出讓金爲47.7億元,同比驟減67%。這意味着,北京市前4月土地出讓金收入這一項中,僅商服地塊就比2011年同期少收入約100億元。
首4月土地出讓金135億
根據土地儲備中心顯示,2012年前4月北京市土地出讓金爲135億元,同比大幅縮減近4成;2012年前4月共推出5塊住宅用地,7塊商業用地,而去年同期爲17塊和20塊,同比分別大幅下滑了70%和65%。
對此,鏈家地產陳雪認爲,前4月新入市地塊數量同比大幅減少,再加之房企當期拿地意願低迷,造成了土地市場成交較少。陳雪同時強調,樓面價大幅跌落也是造成目前土地出讓金大幅下降的原因之一。
值得注意的是,據土地儲備中心顯示,北京市土地市場均樓面價爲2927元/平米,同比大幅下滑47.9%。
對此,陳雪認爲,當期平均樓面價大幅下滑的主要原因是商業用地全部以底價成交,折算成樓面價僅約3760元/平米,同比去年下挫約43%。
值得一提的是,4月16日,房地產業內默默無聞的南昌市政投資以19.15億的總價擊敗萬科、首開等業內知名房企,成功斬獲北京市東城區香河園3號居住及商業金融用地,平均樓面價格達2.57萬元/平方米,溢價率約爲43%,成爲北京年內單價新地王。
根據鏈家地產市場研究部統計,2012年4月份,住宅用地成交2塊,打破3月無住宅用地成交的局面,但比2011年同期依舊減少2塊。同時,住宅用地溢價率爲24%,結束了自2012年1月至3月以來連續3個月全面0%溢價的局面。
有分析人士表示,從上述土地成交數據來看,顯然新地王的誕生並未引發多米諾骨牌效應,開發商對於拿地的態度依然小心翼翼。
商業用地開始轉冷
根據鏈家地產市場部統計,北京市首4月商服地塊共成交11塊,規劃建築面積爲126.9萬平米,同比減少42%;土地出讓金爲47.7億元,同比大幅減少67%。陳雪表示,這意味着商服地塊要比2011年同期少收入約100億元。
事實上,自從2011年調控愈加嚴厲以來,商業地產隨着住宅的遇冷而升溫,促使不少房企紛紛轉戰商業地產,商業用地因此曾一度得到衆多開發商的青睞。
而從上述數據來看,顯然商業用地隨着住宅用地成交陷入冰點也開始轉冷。
對此,陳雪分析認爲,今年一季度以來,商業用地量價齊降明顯。一方面是由於北京首4月優質商業地塊比較稀少;另一方面則說明,同去年個別開發商積極拿取商業用地不同,今年開發商對於轉投商業更加理性。
“商業地產其實是條血路,不是所有房企都適合走的路。”今典集團董事長張寶全曾對本報記者表示,與住宅相比,商業地產缺少居住的空間和功能性,實現的是經營性價值。
事實上,有分析人士向記者表示,部分房企盲目轉型商業地產確實給企業帶來了很大負擔。商業地產項目資金需求龐大,回籠資金週期長且緩慢。因此,開發商在投資商業地產項目時,對商業用地成本的要求考慮更多。一旦“下注”,資金本不充裕的房企可能會被拖垮。
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