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最近,有讀者致電諮詢說,自己在購房時,與開發商簽訂了一份《商品房認購書》,約定以80萬元的價格購買某小區正在建設的房屋,簽訂《商品房認購書》後3日內支付5萬元定金,30天內支付首付款40萬元,餘款辦理按揭貸款,2014年5月交房,入住時具備供水、供電等條件。這幾天,開發商催我支付首付款,可是最近一段有傳聞說開發商資金緊張,無力進行後續的開發建設。我想知道自己與開發商之間簽訂的《商品房認購書》屬於《商品房買賣合同》嗎?我是否有權拒付首付款,並且還可以要求開發商退還定金?
就問題,天津衆磊律師事務所李智丹律師進行了答覆——
《商品房認購書》等同於《商品房買賣合同》嗎?
開發商在商品房預售過程中,往往通過簽訂訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等多種形式銷售商品房。一般來說這類協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》所要求的基本內容,如合同當事人名稱、商品房基本情況、購買房屋的位置、面積、價格、房屋交付條件等條款,且其他內容不違背國家法律、行政法規規定,同時開發商已經按照約定收取了購房款的,應當認定這類協議屬於商品房買賣合同。
但這類協議即便具備上述條件,也並非一經簽署即產生效力。我國對商品房預售實行的是行政許可的監管制度,該制度要求開發商在進行商品房預售前,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,房地產管理部門審查其是否具有《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等材料,現場勘查後符合條件的予以核發《商品房預售許可證》。開發商取得《商品房預售許可證》後纔可以進行商品房銷售。
因此,您與開發商所簽訂的《商品房認購書》是否生效,需要看該商品房是否已經取得《商品房預售許可證》。如開發商在簽訂《商品房認購書》或您起訴時還沒有取得《商品房預售許可證》,您有權拒付首付款,並有權要求開發商退還定金。
律師提示您,在購買商品房時,應當要求開發商出具《商品房預售許可證》,查驗許可證上的售房單位名稱與商品房買賣合同上售房單位名稱是否一致,所購房屋是否在許可證允許的範圍內,再與開發商簽署《商品房買賣合同》。
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