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一邊是市場回暖跡象出現,樓市成交量逐月攀昇;另一邊是土地市場遇冷,『流拍』、『底價』成為其主旋律。珠海一季度的樓市可謂『冰火兩重天』。
今年初開始,首套房貸利率下調、房產稅試點等政策微調信號的發出,刺激了剛需一族的入市。在一季度的成交中,剛需盤成為市場的主打,開發商大玩『打折促銷』等營銷利器,試圖搶佔較大的市場份額。『無降價不成交』成為一季度樓市的明顯特點,降價幅度大的樓盤貢獻更大的成交量。盡管如此,房地產市場依舊低迷,根據市統計局數據顯示,一季度珠海商品房銷售45.24萬平方米,金額為51.47億元,同比下降7.4%和12%。
出於對房地產市場的擔懮,開發商捂緊錢袋,積極賣盤謹慎拿地。在一季度中,工業用地成為一級土地市場的主打,『底價成交』現象不斷。
隨著『五一』銷售節點的到來,開發商加快了推盤的步伐。預計未來三個月珠海樓市的供應面積將達到210.7萬平方米,且主要集中在市區。專家認為,經過長時間的『限價』『限購』,珠海房價或已觸底,現在正是剛需出手的好時機。
『購房者的春天來了』
一季度珠海樓市成交逐步回暖,呈現『前低後高』的特點。網簽數據顯示,一月份231套,二月上昇到253套,三月份攀昇至364套,比二月份足足增加100套,銷量逐月回昇。排名靠前的樓盤為金域華府、公園裡、棕櫚四季,皆為市區的剛需盤,贈送面積大是這三個盤的最大賣點。
合富輝煌3月月報指出,在成交的單位中,剛需產品是銷售主力。數據顯示,截至2012年3月31日,香洲區住宅網簽消化套數為364套,以80-90㎡為主;佔庫存總套數的20%;90-100㎡面積段佔庫存總套數16%;120-144㎡面積段佔庫存總套數14%。
『購房者的春天來了。』左岸地產總經理廖海珍介紹,隨著首套房貸利率下調、房產稅試點等市場微調信號的發出,在調控主基調不變的情況下,蟄伏半年之久的剛需族終於出手。
記者走訪熱銷的樓盤,得到相同的答案。棕櫚四季市場部負責人表示,相比去年年末的『冷清』,今年初到三月份,市場出現回暖的跡象,看房的顧客明顯增加,而且以剛性需求為主。3月該樓盤推出『首付8萬』的優惠,當月成交套數即達100套。
公園裡的銷售也忙得不可開交,周末兩天到訪客戶量達200人,顧客『佔領』整個銷售中心。『很多顧客都是首次置業,有些是買作婚房的。』銷售員稱,這些顧客大部分『潛伏』已久,隨著房貸利率下調紛紛出手置業。
合富輝煌珠海中山公司市場主任朱聖文認為,今年的房地產市場出現『底部活躍,中部跟風,高端望風』的特點:剛需一族搶閘入市,改善性住房者跟風購買,高端客戶還在看市場走勢、不隨大流。
開發商抓住『救命稻草』
自『雙限』以來,開發商面臨巨大的庫存壓力。合富輝煌數據顯示,截至2012年3月末,珠海房地產住宅市場在售項目庫存面積約171.5萬㎡,相當於珠海一年的消化量。
目前庫存面積最多的為坦洲,佔各區總面積的32%,其次為新香洲及金灣、斗門片區,分別佔13%和12%;庫存套數最多的也為坦洲,佔各區總套數的35%,其次為新香洲及斗門片區,分別佔13%和11%。
在調控政策的高壓下,開發商推新盤熱情較淡,消化前期庫存成為首要任務。從2月到3月,珠海僅一樓盤取得預售證項目,為華發蔚藍寶42套面積為120-144㎡的住宅。1月到3月,首套房貸利率下調、房產稅試點等政策微調讓不少剛需族蠢蠢欲動。背負巨大庫存壓力的開發商大玩『打折促銷』之策略,試圖抓住剛需族這一根救命稻草。
據搜房網數據統計,今年2月珠海住宅折扣盤相比1月增加9個,總量增至80個。3月以來,開發商加大了讓利幅度,不少樓盤推出特價房、一口價房,部分讓利幅度高達12萬元。誠豐花園、棕櫚四季、學府道推出『一成首付』,保利香檳國際設『5萬置業基金』,公園裡一次性付款可以92折,吸引客戶入市。
與此同時,房價出現小幅度回落。根據市統計局的數據推算,一季度珠海商品房均價為11377元/平方米。左岸地產總經理廖海珍表示,20%左右的降價樓盤貢獻了樓市80%以上的成交量,銷量大的無一例外是降價幅度大的樓盤,仍頂住不肯降價的樓盤基本無人問津。
一級土地市場難言『春天』
活躍的剛需一族帶動樓市回暖,而作為房地產風向標之一的一級土地市場卻難言『春天』。搜房網數據監控中心顯示,珠海第一季度土地成交17宗,另外1宗流拍,總成交面積2738882.62平方米,同比增長250.05%,環比增長69.84%;總成交金額218311.41萬元,同比增長12.81%,環比下跌47.06%。
令人意外的是,成交的土地多為工業用地,面積達2026619.88平方米,佔總成交面積的93.99%。從成交的區域來看,西區成為供應熱區,其中高欄港出讓6宗工業用地。
土地市場低迷,『流拍』、『底價成交』厄運難逃。在成交的土地中,11宗土地以底價拍出,3月政府推出金灣區一工業配套住宅土地因無人報價未能成交。不得不提的是,政府已經近6個月沒有推出商住用地。
業內人士認為,受房地產調控政策影響,珠海房地產市場低迷,因而土地底價成交、流拍的情況時有發生。此時政府推出商業用地或住宅用地,起拍價格會很低。而土地流拍會打擊投資者的信心,影響城市的形象。另一方面,珠海工業發展大熱,為了增加土地出讓金收入,政府開始頻繁出讓工業用地,以支持城市建設。
合富輝煌珠海中山公司市場主任朱聖文認為,目前珠海樓市的庫存量較大,開發商受制於資金壓力謹慎拿地。工業用地成交大增是珠海工業發展、城市西拓的標志性動作。其實政府推地關系到一個城市的運營以及對片區的規劃,預計陸續會有商住用地推出,下半年是旺季,土地市場成交會比上半年活躍。
市場觀察
『限價』標准不變
降價空間幾何
合富輝煌3月月報指出,隨著樓市成交持續回暖,加上臨近『五一』銷售節點,5月前後或迎來一波推房小高潮。不少新項目會集中供應,預計有10個項目、1634套、18.6萬㎡推出市場。西區或成為供應熱點,有6個新項目、12萬平米的產品入市。預計未來三個月珠海房地產供應面積將達到210.7萬平米,會集中於市區,估計消化周期為12-13個月,消化速度平穩。
目前珠海房地產市場供應充足,庫存高壓運行,在『限價』標准不變的情況下,房價是否還有下行的空間?
朱聖文稱,一季度珠海樓市成交並不差,市場反映良好,加上庫存較大,折扣變成一種營銷的手段,五一節前後還會有各式各樣的優惠。但目前談房價回落並不符合市場情況,一些樓盤如五洲花城二期、華發新城都打出『11285』的口號,即按照政府的標准定價。從目前的市場成交和開發商的反應來看,房價底線已經形成。一季度過後,珠海市有個別樓盤房價會繼續下挫,但大多數樓盤在這個『11285』限價的底線上下波動。目前開發商已經度過最艱難的時期,此時降價顯得不合時宜。
『開發商都按照成本價在賣房,政府的限價標准就在那,價格沒辦法降了。』珠海一開發商告訴記者,他們原價每平方米1.6萬元的精裝房現改為毛坯房1.05萬元在賣。
業內人士認為,在樓市調控主基調不變的情況下,開發商靠打折促銷推動樓市回暖,房價有所回落。加上首套房貸利率下調等政策松綁信號的發出,此時不失為剛需入市的時機。記者羅文范