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這似乎是一團難解的『亂麻』。
國家統計局日前發布的3月份70個大中城市房價數據顯示,全國70個大中城市中,新建商品住宅價格『同比下降』的有38個,比上月增加11個。越來越多城市的房價步入『同比下降』陣營,顯示出房價『拐點』出現後,實質性下跌已拉開帷幕。
然而,另一組數據卻又讓人困惑不解:3月份70個大中城市中,新建商品住宅價格『環比上漲』的城市多達8個,比2月份增加了4個;二手住宅價格環比上漲的城市也有16個,比2月份增加了5個。
一邊是房價『同比下跌』的城市在增加,一邊是房價『環比上漲』的城市也在增加。一些城市中短期房價竟然出現了截然相反的走勢,房價究竟怎麼了?
其實,這並非一團難解的『亂麻』:
一方面,房價出現『同比下降』,顯示中央持續不斷、毫不動搖的樓市調控政策終於開始顯現成效。房價從小幅上漲到停止上漲,再到同比下降,表明曠日持久、僵持不下的樓市拉鋸格局,最終空方佔據優勢。人們注意到,近一段時期以來,無論是國務院常務會議反復強調的『房地產調控不能放松』,還是溫家寶總理屢次表示的『房價遠遠未回歸合理價位』,以及住建部、國土部多次強調的『地方政府不應試圖挑戰中央政府的房地產調控政策,當前依然要堅持房地產調控不放松』,所有這些表態、重申或定調,都反復向樓市傳達了一個清晰的信號:樓市調控不會放松。正是基於對中央政策的深刻理解,一些開發商開始放棄觀望猶豫、博弈政策的幻想,打折、降價『動真格』,房價進入『真摔』時代。
另一方面,從去年11月份開始,各地針對樓市的『微調』動作不斷:北京、杭州、成都等地實施土地出讓條件松綁,北京、武漢、上海對普通住房的價格標准進行調整,合肥、南京、常州等地放寬了公積金,調高家庭貸款額度和個人貸款額度……加上今年3月份新增貸款衝高至1.01萬億元,一些商業銀行更是推出首套房貸8.5折至9折的優惠政策,所有這些都刺激了剛需購房者的買房意願,提高了他們的購買能力。被壓抑的購買力一旦釋放,一些城市的樓市成交不僅迅速放量,房價也在買盤推動下,出現3月份環比2月份上漲的現象。
問題是,『同比下降』和『環比上漲』,哪一種趨勢更能代表樓市的未來?
從中央對樓市調控的態度和決心來看,『堅持房地產調控政策不動搖,決不讓調控出現反復』仍然一如既往,樓市政策出現方向性變化,近期絕無可能。在政策基調依舊的同時,重壓開發商的高庫存,也給了購房人繼續看跌房價的理由:從截至4月13日75家房企公布的年報來看,其總庫存市值就高達9048億元,超過2009年庫存2倍以上,全行業的庫存市值或超過5萬億元。雖然3月份銷售速度加快,但房企的整體庫存壓力基本沒什麼變化,隨著二季度即將上市的潛在庫存,庫存壓力有望進一步加大。盡管捂盤觀望的開發商仍不乏其人,但更多開發商已開始面對現實,通過抓住地方政府出臺『微調』政策的銷售窗口期,果斷『以價換量』,加速推盤。開發商態度的逆轉,或將把更多城市的房價拉進『同比下跌』的行列。
不過,隨著整個樓市外部資金面的日趨寬松,以及二三月的樓市銷售『小陽春』,大大緩解了一些開發商的資金緊張狀況,那些回籠了資金、獲得了喘息機會的開發商,繼續降價銷售的意願已大大減弱。除非出現更有力度的樓市調控政策,否則,房價短期內出現大幅下跌的可能不大。
倒是一季度GDP同比增長8.1%,增幅5個季度連降以及中國外貿出口增速連續4個月下降,讓一些地方政府在實體經濟遭遇空前壓力的情況下,開始重新審視樓市政策,一些地方政府甚至為了保增長,再次打起『微調』樓市政策的主意。比如,4月11日,深圳『2012年人纔引進政策新聞發布會』透露,高校應屆畢業生將無限制入戶深圳,農業戶籍人員引進的限制被取消,單位申辦和個人申辦條件等同。這一改革,就被業內人士猜想為對限購政策的變相松動。
更值得人們警惕的是,盡管關於『一線城市房價將繼續下降』的權威聲調言猶在耳,但北京住宅市場的一些項目近來卻逆市漲價。比如,位於朝陽區的高端項目金茂府,該項目4月份新房源入市報均價為55000元/平方米,而其上期的報價僅為50000元/平方米。
無論是地方政府在樓市政策上的『微調』衝動,還是北京的一些房地產項目在『同比下跌』背景下的價格逆勢上漲,它們給出的共同信號都是:當前房價『同比下跌』的基礎並不牢靠,『環比上漲』的內在動力正在積蓄,樓市調控依然任重道遠。記者徐紹峰