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近日,第一太平戴維斯發布了最新的上海甲級寫字樓報告顯示,滬上甲級寫字樓租金繼續上漲,今年前三個月租金已經累計上漲達1.7%,預計2012年全年上海甲級寫字樓租金仍將保持上漲趨勢,同比漲幅或將達到11.5%。與此同時,全年甲級寫字樓供應總量預計72萬平方米,上昇14%。
『上海寫字樓供應受自用需求及國內客戶需求支橕,吸納前景亦較為樂觀。』第一太平戴維斯中國區研究部主管簡可先生表示。
根據易城中國公布的2012年第一季度大宗交易指數,今年一季度上海共有11宗交易,涉及金額百億規模。
『這是上海大宗物業投資額繼2011年底達到6年來歷史高峰後的再次發力,例如今年3月份出現的集中三起寫字樓整購案例,總成交面積逾11萬平方米,涉及總成交金額近50億元。』上海盛盈投資諮詢公司副總裁葉東表示。
業內人士分析認為,在持續飆昇且依舊後勁十足的租金面前,上海甲級寫字樓用戶集體焦慮的情緒日趨凸顯。除了部分企業開始向商務園區遷移之外,另一部分實力企業則在經過多番測算之後,決定入市尋找合適的機會買樓。
上海中原研究諮詢部數據顯示,3月上海一手辦公物業的成交量觸底反彈,成交17.64萬平方米,是上個月成交量的3倍,創7個月內最高成交量,主要受益於中心城區三起寫字樓整購——閘北不夜城板塊的隆宇國際商務廣場、虹口北外灘板塊的上海國際航運服務中心(西塊)項目和浦東花木板塊的華銀大廈。
這三棟樓分別達成成交面積5.42萬平方米、3.52萬平方米和2.10萬平方米,涉及資金分別高達19.42億元、23.20億元、3.78億元。
戴德梁行中國投資部聯席主管、高級董事葉建成透露,上述3棟寫字樓均被金融機構等以自用為目的買家購入。內部人士告訴記者,即將上市銷售的位於普陀曹楊板塊的匯融大廈,目前的意向買家以中小企業主以及長三角其他區域新進上海的公司業主居多,整層預訂的業主佔據30%以上,記者從該項目開發商長進置業處了解到,將以3萬~3.5萬元對外整層或分層出售。
來自江蘇、浙江、安徽的實力買家意願強烈,對他們來說,進入上海市場或提昇辦公功能是主要需求。
高緯物業中國區董事總經理張良軍判斷:『由於空置率創下不到10%的紀錄,而且未來幾年高檔寫字樓供應量預計不會增加太多,2012年北京和上海市場的業主地位將得以維持,但租金漲幅會縮小。』
戴德梁行寫字樓部助理董事楊煜告訴記者,部分核心商圈的租戶因受到租金上漲的壓力,出於成本控制的需求,已出現辦公外移的趨勢,並且將目光轉移到一些新興核心商務區。
其中,虹橋區域成為炙手可熱的新興商務區。作為上海的西大門,虹橋商務區其實是淮海路、南京路商業功能的西擴,是上海新一輪發展的商業中心。
『未來大量高端寫字樓上市後,可能造成市場的短期波動。競爭更加激烈後,不同項目必須形成錯位競爭。』瑞安天地項目副總監郭慶認為,一個良性的寫字樓市場應該由多層面的產品組成,針對不同的租戶定位設計不同的辦公場所,纔能讓整個市場蓬勃發展。邱桂奇