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在綠城中國陷於危難之際,諸多收購事件背後,到底是仗義疏財,還是趁危低吸?
4月17日,SOHO中國有限公司(0410.HK)發布公告稱,與綠城中國控股有限公司(3900.HK)旗下綠城房地產和馬鞍山置業簽訂協議,以約21.38億元收購綠城廣場置業100%股權及貸款。在此之前,綠城房地產及馬鞍山置業分別擁有綠城廣場置業70%及30%股權,該項目公司的旗下資產為上海長寧區天山路街道98街坊地塊。
『這是一個合適的價格。』4月18日,SOHO中國董事長潘石屹在電話中對記者說,其公司人士透露,未來售價可達6.5萬元/平方米,而目前的收購價核算下來不到2萬元/平方米。
『該項目的出售,在一定程度上緩解了綠城的資金壓力,但從交易價格看,綠城折讓得較多。』對於此次交易,諸多分析人士均評價對SOHO中國較為有利,但也有不少人士質疑其商業模式。『SOHO中國簡單的收購、建造、出售更像是資本運作。』一位上海本地開發企業副總裁表示,『它其實不是商業地產開發和運營公司,而是一家倒買倒賣的投資公司。』
抄底之作
『綠城與SOHO中國雙方的談判始於去年的第三季度,此前綠城也找過其他的投資機構洽談出售事宜。』有知情人士對記者透露。
這是SOHO中國自2009年8月進入上海以來收購的第11個項目,也是2012年公司的第二次收購。兩年多來,SOHO中國完成了在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐家匯、浦東等黃金商業區的布局,累計收購金額約255億元。
『算下來,這個項目的樓面地價為1.98萬元/平方米,我們認為單價2萬元以下是市場上比較合適的價格。』潘石屹說。
而SOHO中國總裁閻岩在電話中向記者透露,以未來的市場走向來判斷,未來該項目的售價不應低於6.5萬元/平方米。
從區位來看,該項目的增值空間巨大。緊鄰天山路商業街,毗鄰內環線和地鐵2號線婁山關站,周邊商業氛圍活躍,所在區域是長寧區辦公、商業和高檔公寓聚集地。同時,該項目所在區域是上海市第一個涉外商務區,入駐內外資企業及機構達4400多家,包括英特爾、通用電氣、殼牌等跨國企業。
易城中國副總裁尹寶軍對記者表示,從財務投資以及資金回報率來分析,該項目是絕對值得投資的,加上SOHO中國有其獨特的運營方式和銷售模式,未來這個項目將會給SOHO中國帶來不少的收益。
潘石屹也絲毫不掩飾對上海市場的青睞,『收購完成後,我們仍然持有125億元的現金。我們將繼續關注北京、上海等一線城市黃金地段的優質商業物業,完成100億元的年度收購目標。』上述上海本地開發企業副總裁認為,在目前銀根緊縮的背景下,SOHO中國的充足資金確實會贏得很多機會。
據記者了解,該項目目前已經開工,『我們預計到2013年年底達到銷售條件,這個項目將全都用於銷售。』潘石屹說。
對於SOHO中國來講,這算是一筆劃算的交易,對於綠城中國來講,則部分解決了當前資金鏈的壓力。收購公告中顯示,綠城中國可獲得約13億元的收購價款。上述知情人士告訴記者,該項交易可讓綠城中國獲得大約2億元的收益。
綠城可謂是近年最受關注的房企,銷售下滑、資金鏈緊繃一度讓其深陷破產傳聞。此前綠城曾轉讓上海、無錫、杭州的4個地產項目股權。
『資金鏈正在好轉,但還沒到寬裕的時候。』綠城中國董事長宋衛平曾表示。
上述知情人士還透露,SOHO中國有意收購位於靜安寺區域的東海廣場二期和三期,綠城中國擁有東海廣場二期和三期的開發權。
『暫時還沒有這個計劃,該項目在土地規劃過程中,綠城跟政府有些問題需要探討和解決,如果解決了我們會考慮。』閻岩對此回應稱。
投資本色
SOHO中國在上海每收購一個項目,都會引起眾多人士的激烈討論,而SOHO中國此前的數個項目由於散售而備受詬病。
仁恆置地上海公司副總經理姚偉示曾在其微博上公開批評稱:潘石屹進入上海的做法像一個低吸高拋投機客,SOHO中國采取的做法經常是低價收購一棟爛尾樓,然後做一番簡單的包裝,再以高於市場行情很多的傭金作誘餌,招一批意志力特別強大的銷售人員,以死纏爛打、大海撈針的方式對外推銷。正是通過『收購—包裝—銷售』的快速周轉模式,SOHO中國纔在短時間內在北京、上海兩地迅速擴張。
『上海市其實不希望處在最繁華地段金融服務中心的綜合體被煤老板和炒房團佔據,但是這是企業行為,我們也不好說什麼。』一位不願具名的上海市住房保障和房屋管理局工作人員對記者表示。
但也有業內人士認為,在目前市場環境和資金環境不好的背景下,作為專注於一線城市核心區的高端商業地產商,SOHO中國較難通過招拍掛方式拿到土地,與其跟政府去『勾兌』土地,不如在市場上尋找好項目。
『SOHO中國最近兩年的舉動更像是一個財務投資者的角色,這符合張欣的投資風格。1992年,張欣從劍橋大學畢業,獲得發展經濟學碩士學位,此後加盟華爾街,先後在高盛和旅行家集團任職,資本運作便是她的強項。』某上海證券公司地產首席分析師表示。
有媒體報道,潘石屹已經逐漸淡出SOHO中國,取而代之的是其妻子張欣,她希望重塑SOHO中國。邱桂奇