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商業地產造市的熱潮仍在繼續。4月20日,友誼股份董事長馬新生在2011年年報業績說明會上表示,該公司擬進軍商業地產,嘗試進入城市綜合體業務領域。
在住宅市場發展遇阻的背景下,轉投商業地產已成為眾多企業尤其是地產企業的共識。然而,轉型背後不乏傷痛。4月17日晚間,深圳萬科再次發出說明並確認,深圳萬科副總經理陶翀富、營銷總監羅霆確已向公司遞交了辭職申請。自2010年10月至今,向商業地產轉型的萬科,已流失了8名中高層。
『喧囂背後的隱患開始顯現。』在『同濟大學與正略鈞策商業地產創新論壇』上,正略鈞策管理諮詢合伙人薛迥文指出,目前國內商業地產發展仍處於摸索期,存在商業項目結構性缺失與同質化過剩並存的風險。
商業地產之春
與住宅市場的持續低迷不同,商業地產過去一年上揚勢頭強勁。近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》披露,2012年全國商業地產開發投資總額接近萬億元,呈爆發式增長。排名前20的開發商都選擇加大對商業地產的投資比重,准備大乾一場。
『對住宅市場的限制,是開發商被動進入商業地產領域的一大原因。』薛迥文告訴記者。
這也得到了復地共贏資本董事長王哲的呼應。『通過預售,住宅其實是相對資本投入不高的行業。但目前由於住宅銷售速度趨緩,所以該領域變得越來越重資產。』
在薛迥文看來,即使沒有此次對住宅市場的限制,商業地產也確實迎來了春天。『目前,全國一二線城市的人均GDP達到了商業地產快速發展的程度。』
或將迎來危機
商業地產在強勁發展的同時也讓人產生一絲擔懮。『按這種趨勢,2015年商業地產會出現重大危機。』上海證大房地產有限公司董事吳洋向《國際金融報》記者直言,『事實上,現在商業地產的爛尾樓就已經在一些城市出現了。』
其危機可歸結為兩大原因:結構性缺失和同質化過剩。『其一,中國的商業地產社區和零散型物業佔比65%,而真正意義上的購物中心和商業街的比例僅23%;其二,現在流行購物中心或綜合體,又正處於盲目開發階段,同質化非常嚴重。』薛迥文分析說。
此外,商業地產更多的只是『圈地模式』,收益水平較低,將來難以為繼。在薛迥文看來,即使是作為目前商業地產巨頭的萬達,也要『告別圈地,包括以住養商,以及賣商鋪等行為』。
那麼,轉型的方向在哪裡?薛迥文認為,輕資產是主流的創新方向之一。據介紹,從收益結構來講,自持類物業為主即走重資產道路,而以開發運營為主,便是輕資產方向。不過,這個商業模式對於公司自身的運營能力、管控模式,包括職業經理人團隊提出比較高的要求。(記者史燕君實習生李柯達)