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經適房簽約滿5年出售需繳80%溢利,限價房證滿5年出售需繳70%溢利,數萬套新房禁售期行將屆滿
日前,廣州市財政局與市國土房管局聯合發布《廣州市已購公有住房和經濟適用住房上市繳納的土地出讓金及收益分配管理規定》,該《規定》明確,2007年12月18日前已售出或已簽訂購房合同的經濟適用住房,在取得房屋所有權證兩年後方可上市,產權人應按交易評估價格的1%繳納土地收益等價款;2007年12月18日及以後簽訂購房合同的經濟適用住房,自簽訂購房合同之日起5年後方可上市,產權人應按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%繳納土地收益等價款。文/圖:記者李鳳荷
據記者翻查資料發現,廣州市兩部門聯合發文的規定其實只是重復了2007年實施的《廣州經濟適用房住宅制度實施辦法》裡面的內容,這個最近發出的規定對於如何繳納80%溢利沒有任何具體約定。根據記者翻查《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》得知,限價房則是在證滿5年後結束禁售期,產權人應按屆時同地段普通商品住房與限價房差價的70%繳納土地收益等價款。
《廣州經濟適用房住宅制度實施辦法》、《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》同樣約定,在同等條件下,政府對出售的經適房和限價房有優先購買權。據一位消息人士透露,政府對於即將符合上市資格的限價房和經適房回購或繳納土地溢價尚沒有一個具體操作辦法。一位保利西子灣限價房業主向記者表示:『我絕對不願意被征70%溢利,最多我安排另一個相關人士以6500元/m2來原價購買我的房子,這樣就可以規避那些規定。』未來即將有數萬套經適房和限價房上市,如何把經適房和限價房上市的有關規定落到實處?
他山之石:
香港居屋可補地價可由政府回購
內地的經適房或限價房,類似於香港的居屋。香港的居屋由香港政府授權的一個法定機構——房屋委員會來開發和管理,居屋上市也有一套完整的體系。居屋與經適房或限價房也是屬於有限產權的房屋,居屋居民可以通過補地價來取得房屋的完全產權。居屋未補地價而出售,由政府回購。有地產專家表示,房屋委員會由政府授權且獲得政府的預算支持,獨立運作。而內地實施保障房和限價房建設是由政府有關部門執行,預算並不可能為回購作出資金安排。
針對廣州市新經適房和限價房上市的難題,地產專家建議可參照香港居屋的做法,以補地價來使有關業主獲得完全產權,不像目前那樣必須經過轉讓行為纔可以變成商品房。征收70%或80%溢利,與房屋評估系統息息相關,到底能否杜絕保障房限價房上市獲得巨額利益,還要看評估系統是否『與時俱進』。
上市難題:
如何評估、回購和征收盼政府出細則
廣州市民游先生(化名)2008年購入保利西子灣一個限價房單位,他居住這個小區已經滿4年。他告訴記者,同樓層一個鄰居並非常住在這裡,偶然纔見到。他從其他渠道發現,限價房一些業主其實是把房屋出租給別人居住,只不過他們的租客是朋友,一定不經過中介放租。
游先生看到有關經適房上市的新聞也非常關注,因為他當時購買的時候就知道限價房禁售期滿上市,需要被征收70%的溢利。熟悉房產交易程序的游先生並不擔心日後自己的房子出售要被征收70%溢價款,因為他在購買的時候就想好了對策:『我可以安排一個人以6500元/m2買下我的房子,這樣就不會產生溢價,然後這個相關人再賣給真正的買家,這個過程最多只會出現5.5%的營業稅(證不滿5年),但好過被征收70%的溢價款。』
一位消息人士告訴記者,圍繞新經適房或限價房上市的問題主要是3個方面,一個是如何評估,『同地段普通商品住房』該如何定義?二是如何回購,假如像游先生這類型的業主刻意以原價出售房屋給相關人,根據有關條例,政府可以在同等條件下回購單位,但是政府是否有專門部門以及資金預算來實施有關購買行為?三是如何征收經適房80%或限價房70%的溢利?
這位消息人士表示,政府目前尚未對此有具體的操作辦法。若有購房者不符合資格購買經適房或限價房,本來征收70%或80%溢利是可以封堵有關人士上市獲得巨額利益的措施,但若沒有配套的操作辦法,違規購買保障房或限價房在禁售期後也一樣可以牟取暴利。
金沙洲探營:
中介未有收盤
溢價空間巨大
根據記者翻查《廣州經濟適用房住宅制度實施辦法》、《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》,發現2007年12月18日後購買經適房,禁售期是從簽訂合同之日算起,5年內不得轉讓;限價房則是自辦理房地產權屬登記之日起5年內不得轉讓。根據商品房辦證時間,2009年7月之前買樓,開發商應在樓房交付使用的720天內協助辦證;2009年7月之後買樓,辦證期從720天縮短至210天。從簽約至收樓通常存在半年至兩年的間隔,故此,限價房證滿5年纔可上市,比經適房簽約起5年後可轉讓的規定足足多了大約兩年時間。
根據廣州市經適房和限價房的出售時間,金沙洲預計是未來新經適房、限價房『解禁』上市的一個集中區域。記者日前到金沙洲探營,詢問周邊的中介是否獲得經適房或限價房業主的『試價』放盤。由於金沙洲某中介之前曾爆出違禁代理經適房出租的事件,接受采訪的中介都非常警覺,表示他們沒有收到即將符合上市資格的經適房或限價房盤源。由於沒有實際成交的案例,他們也不清楚如何征收70%或80%溢利的程序。這位中介人士私下對記者表示,金沙洲一手經適房簽約價『三四字頭』,保利西子灣6500元/m2,價格比商品房低很多,業主想獲利離場,在朋友或熟人間放盤即可以,不需要經過中介。
據記者了解,由於金沙洲區域的供應量大,樓價隨限購政策波動頗大,2011年某些樓盤曾創下兩萬元的天價,前一陣子部分樓盤出現『9字頭』的特價單位。如果以最低9000元/m2作為參考值,經適房上市的差價達5000元/m2,保利西子灣限價房則存在2500元/m2的差價。