|
||||
商業地產的迅猛發展,給零售地產投資帶來了機會。近年來,零售地產投資呈逐年上升的趨勢。仲量聯行最近發佈的研究報告《2012中國零售地產市場投資展望》顯示,國內2011年零售地產投資交易額創歷史新高。大宗投資交易總額約爲265億元,零售地產佔整個商業地產交易總額的30%。值得注意的是,一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。針對這些變化的原因和影響,記者採訪了仲量聯行中國區投資部董事何嘉華。
記者:2011年零售地產佔整個商業地產交易總額的30%,這一數字比2010年有較大提升,其中原因何在?
何嘉華:這個數字是逐年提升的,去年最高,達到30%。2010年這一數字的佔比爲24%,2009年則僅有15%。可以看出投資者對零售地產的興趣大幅提升。
零售地產交易額持續上漲,一部分因素是受商業供應的帶動;另外,隨着二三線城市人口、經濟的增長,給零售地產投資帶來了極大的空間。一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。
從投資者角度講,主要是以機構投資者爲主,比如基金公司、零售商以及專門做投資的企業,這些公司已經是較爲成熟的投資羣體,對這一領域長期關注,也能精準把握住投資機會。
記者:你認爲,爲什麼超過半數的零售地產投資交易發生在二三線城市?
何嘉華:其實,二三級城市投資需求的提升,並不代表一線城市投資市場的飽和。以上海和北京爲例,零售地產空置率已保持了最低的水平。只是一線城市投資價位較高,二三線城市的最主要推動力還是收入增長較快,投資者看到了這個趨勢。
記者:在二三級城市,哪些零售物業較爲受歡迎?
何嘉華:相比百貨商店,購物中心模式繼續贏得關注,約86%的零售地產資本投資於購物中心領域。尤其是在成熟度略低的二三線城市,購物中心發展勢頭明顯高於一線城市。五年前,二三線城市佔據主導地位的零售模式還是百貨商店,然而現在購物中心正在以更快的速度佔領着當地市場份額。
零售地產投資比例增加以及投資重點轉入非一線城市,充分表明了投資者正在調整其投資策略以抓住經濟轉型初期所帶來的市場投資機遇。更多的投資者將逐漸認識到中國的零售行業正在進行結構性的調整,從而更加偏重對二三線城市零售地產市場的投資。
記者:來自亞洲地區和國內的資本佔據了中國零售地產投資市場的主導地位,佔比超過總交易額的90%。新加坡上市投資機構最爲活躍,佔到了全年交易總額的1/3。你認爲新加坡投資機構瞄準中國零售地產市場的原因是什麼?
何嘉華:去年,最主要的投資者是鵬瑞利,是新加坡上市信託,在零售市場有多年經驗。號稱新加坡首個專營中國商用地產開發的信託,收購了5個零售地產項目,從而帶動了新加城投資熱潮。再比如,華瑞中國地產,也是新加坡上市的信託,與國內的一些開發商合作,也涉及二三線城市的投資。這些長期投資者對國內零售地產市場一直較爲關注,也嗅到了未來的機會。
記者:中國零售市場增長步伐加快,目前很多二三線城市的零售商業擴張迅速,一些業內人士對此表達了投資風險的擔憂。對此,你如何看待?
何嘉華:隨着商業地產供應加大,的確競爭形式會越加嚴峻。新增供應中,肯定會有一些物業做得不好,特別是住宅轉型商業地產的企業。零售地產投資類型與寫字樓、工業等地產投資不太一樣,需要有一定的技巧。
記者:在此環境下,零售地產投資應把握哪些原則?
何嘉華:首先,需把握投資對象的實力。在這些新增供應裏,誰有能力抓住需求,消化供應。還需要與零售商建立很好的關係。其次,需要有很好的合作伙伴,要求其對當地市場有充分的瞭解,包括在購物概念、消費習慣上的特點。例如,上海、成都、重慶的消費能力較強,在時尚消費上的投入會比較多。鞠曉波
|
||