順利度過第一波兌付高峰後，近期房地產信托產品的發行和成立均有回暖勢頭，部分信托公司加大了房地產信托的投入。另一方面，不少信托公司的信托計劃卻悄然提前清盤。房地產信托是否存在“借新還舊”的現象呢？

　　房地產發行數量上昇

　　據普益財富提供的數據顯示，今年1月份共有42款房地產信托產品開始發行，2月份有58款房地產信托產品開始發行，環比增長38%。根據普益財富近期集合信托周報，3月24日到4月6日兩周時間就有8款新的房地產信托發起成立。

　　不僅是數量有所增加，房地產信托的預期收益率也是穩中有昇。根據普益財富研究員范傑的統計，以期限為12個月、18個月、24個月和36個月的產品為例，3月份發行的平均收益率分別為12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，較2月份分別上漲68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。在范傑看來，近期房地產信托有回暖之勢。

　　不過雖然數量和收益率都在上昇，但是房地產信托提前清盤的現象卻引起了很多人的關注。根據統計，中融信托、天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托等多家信托公司旗下今年均有房地產信托計劃提前清盤。

　　范傑認為，地產商主動早贖的資金來源非常蹊蹺。根據這兩年房地產行業的回款情況來看，房地產企業的資金應該是非常緊缺的。由於市場持幣觀望的意味濃厚，房地產銷售從去年下半年就一直清淡。從目前公布的房地產行業銷售數據來看，商品房的成交量直到2月中下旬纔出現了一定的反彈。但除非大部分的購房者都選擇全款，否則使用按揭貸款的話，開發商實際回籠資金的時間應該在3月份之後。大部分的購房者使用全款購房的可能性顯然很小，那麼今年前3個月提前終止的信托還款，來源於開發商項目銷售的可能性不大。

　　有沒有可能來源於銀行貸款呢？范傑認為，雖然今年的信貸政策較以前有所放寬，但由於目前市場擔心房地產的系統性風險，相對保守的銀行融資渠道，留給房地產信貸的額度並不會太大。如此一來，這些提前償付的信托資金，到底來源何處呢？

　　信托公司也玩關聯交易

　　有人猜測是用新發行的信托來接盤舊信托的項目，但是這種方式去年就已經在市場上出現過，而且由於融資成本過高，並沒有得到投資人的認可。去年11月，四川信托就發行了一款名為“青島凱悅特定資產收益權投資集合資金信托計劃”，試圖接盤中融信托的“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃”，如此明目張膽地“借新還舊”必然遭到了市場的否定，該款產品也沒有發行成功。然而，如果信托公司多花點功夫，來給新的信托計劃包裝，比如用同一個開發商項目下的另外一個項目進行融資，投資人還能輕易發覺嗎？

　　范傑在其研究報告中，就引用了這樣一個案例。中信[ 簡介最新動態]集團下屬的一款名為聚信匯金的地產基金近期發行。其資金投向為星耀地產在天津天嘉湖二期的項目公司。而天嘉湖項目恰好與目前現金流困難、已經處於半停工狀態的星耀五洲[ 最新消息價格戶型點評]項目位於同一地段。由於天嘉湖項目資金缺口並不大，因此范傑推測，該項目的資金很難保證只用於天嘉湖項目而不用於星耀五洲。

　　星耀五洲項目是當年赫赫有名的天津地王，不僅拿地成本高、項目戰線也拉得很長，中信方面為什麼肯介入其旗下的項目呢？范傑透露，無論是中信信托還是中信地產[ 簡介最新動態]，近年來都對地產項目重組表現出較大興趣，當項目融資困難的時候，重組星耀旗下項目的意圖得到體現。

　　開發商為建築公司擔保

　　截止到4月16日，今年新發行的房地產信托中，還出現了不少開發商為建築公司擔保貸款的產品。四川信托新發行的一款名為“華易建設流動資金貸款項目集合信托計劃”就是這樣一款產品。根據該信托計劃的資料顯示，這筆發行規模為5800萬到6000萬元的信托計劃，主要用於華易建設在各施工項目中采購材料、發放工資及支付一定的施工保證金。廣漢華地財富投資有限公司以位於廣漢市大件路和福州路交會處的41.73畝商業開發用地為華易建設提供抵押擔保，目前根據四川永道合房地產評估有限公司對該土地的預評估報告結論，該宗土地評估面積27778.8平方米，用地性質為商業用地，設定評估對象容積率2.45%，價值9344.79萬元。

　　根據記者了解，華易建設就是這塊土地開發項目的承建商，甲方地產公司為乙方的建築公司施工做擔保融資，借來的錢實際上用來給甲方蓋房子。這種行為以工商企業融資之名，行房地產融資之實。信托公司設計此類產品，有違誠實義務和謹慎性原則。由於這類產品隱藏了信托資金的最終用途，風險較大，也比較容易對投資者構成不當推介。

　　事實上，四川信托今年已經發行過數款類似的產品，比如1月11日發行的“自貢市榮新建築工程有限公司流動資金貸款集合資金信托計劃”，3月7日發行的“廣東正昇建築有限公司流動資金貸款集合資金信托計劃”都是這種性質的產品。

　　除了上述幾種房地產信托產品以外，今年新發行的房地產信托產品，還出現了資金投向含糊不清或是范圍很大的信托產品，其中最為典型的就是湖南信托發行的“湘財盛”系列信托計劃。“湘財盛”系列信托計劃的資金投向為“以包括但不限於貸款、股權、有限合伙(LP)出資、權益投資、金融產品投資(包括信托計劃受益權投資)等方式進行單一或組合投資，運用於保障性安居工程、商業不動產等領域，信托存續期間閑置的信托資金可以用於存放商業銀行、投資於銀行間債券市場、貨幣市場基金、信托計劃以及受托人認為低風險的其他金融產品”，此類信托產品由於投向不確定，投資者很難用類似產品與其進行比較，同時也很難評估其產品的風險。

　　建銀信托在2010年也曾發行過類似的產品，這款名為“建信海南國際旅游島投資1號集合信托計劃”的產品，其資金投向為“海南省內的旅游地產及相關配套開發項目司馬坡項目及後續投資項目，閑置資金可由受托人決定用於銀行存款和債券、貨幣型基金和央行票據等低風險高流動性金融產品投資”。這款2010年8月17日成立的產品，在今年3月27日宣布提前清盤，根據建銀信托方面的說法，清盤原因是“投資順利提前收回”。