|
||||
“我們的開發商是中國中鐵,世界 500 強企業。”位於南四環總部基地周邊的中鐵產業園·北京諾德中心銷售員向記者推銷。
“我們是中國中鐵開發的,大央企。”同樣的一幕,也在順義中鐵·花溪渡項目上演。
同樣打着中國中鐵旗號的兩個項目,實則卻是中國中鐵旗下不同譜系的開發商。前者是中鐵建工,後者是中鐵置業。
查閱中國中鐵旗下全國多個房地產項目,更展示出了中國中鐵旗下一幅更加眼花繚亂的房地產圖譜。追溯至 5
年前中鐵置業集團成立,中國中鐵房地產業務發展整合戰略規劃正式提出, 5 年間其房地產業務整合卻遭遇了重重阻礙。多位行業分析師指出,房地產股權、編制的混亂,是中國中鐵房地產業務整合和發展的巨大掣肘。
轉型阻滯重重
3
月 31 日
,中國中鐵股份發佈了 2011
年業績報告。報告顯示,其 2011
年營業收入 4597
億元,同比微降 2.85%
,淨利潤 66.9
億元,同比減少 9.55%
。特別值得注意的是,報告中指出,中國中鐵全年經營活動產生現金流達到 -134.8
億元,而這一數字在 2010
、 2009
年分別爲 10.1
億、 186.7 億元,下降幅度不小。
對此,中國中鐵在年報中給出的理由是部分項目業主資金緊張,無法按合同及時支付工程預付款及結算款。另外,土地購置、建設投入等房地產開發佔據了較大量的資金。
中投顧問研究員申正遠在一份研究報告中指出,中國中鐵去年現金流淨額大幅減少,主要是因爲 2011
年房地產開發成本及房地產開發產品增加了 129 億元。他告訴記者:“中國中鐵的財務風險確實會因此而增加,其籌資融資力度不得不加強,這也將在一定程度上影響公司資信。由於投資失誤及其他因素的存在,壞賬必然會存在,但是目前具體額度則難以估計。”
儘管各方均將中國中鐵現金流下降的矛頭指向其涉及的房地產業務,但也有數據表明,去年其房地產業務呈上升趨勢。
其年報顯示, 2011
年公司房地產開發業務實現營業收入 169.54
億元,同比增長 44.72%
。對此, 國泰
君安證券公司一位分析師表示,這一數字表面上看同比有所增長,但環比 2010
年的增幅卻有大幅下降。據其介紹, 2010
年中國中鐵房地產開發業務營業收入同比增幅爲 114.63% 。
一位不願具名的投行分析師對此分析認爲,在中鐵房地產業務整體增幅下降的背後,暗藏的隱患不容忽視。他認爲,一方面,中國中鐵主業爲鐵路及基建,對這部分業務依賴性很強,在房地產業務尚未完全整合順利進入軌道時,容易互相牽制。另一方面,中國中鐵的規模很大,旗下子公司數量衆多,且多數公司早期都涉及房地產業務,至今仍未徹底剝離,導致公司內現金流狀況容易出現混亂局面,且容易出現不易察覺的壞賬等問題。這些潛在的問題,都爲其房地產業務日後的發展埋下隱患。
據報道,早在 5
年前,中國中鐵就曾經發布房地產業務發展戰略規劃。當時目標是,中鐵集團房地產業務板塊收入將在 2011
年達到 225
億元,投資額達到 244
億元,土地儲備量達到 845
萬平方米,進入全國房地產企業前 10
名。之後,再用 5
年時間,即到 2016
年時,房地產業務做到全國前 5 名。
同年,中鐵置業集團有限公司也宣告成立,並以此爲核心企業,整合旗下房地產業務,推進中鐵置業集團進入全國房企第一梯隊。
但從目前來看, 5
年前定下的目標顯然沒有實現。記者從中國房產信息集團公開信息獲悉, 2011
年房企銷售金額 TOP20
排名中,萬科、恆大、綠地、保利、中海、萬達分別位列前 5
名,銷售金額分別爲 1210
億元、 808
億元、 776
億元、 732
億元、 720
億元、 560
億元,而 TOP20
中的最後一位華僑城,去年全年銷售額也達 180
億元。相較之下,中鐵 169 億元的銷售額,進入第一梯隊尚需時日。
|
||