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提起小區自治,很多人的第一反應是“無奈之舉”。與之關聯最多的服務質量、收費率、法律法規等一系列問題也被多次提及。從本期開始,社區讀本將與您共同關注小區自治這一話題。位於老城廂的儒園公寓,是一個由業主自治的社區,經過一年多的時間,如今小區的狀況如何?業主自治過程中又遇到了哪些難題?
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儒園公寓社區實行了業主自治管理模式,收到了很好的效果。但是在實際操作過程中,業主自治管理這種形式也面臨著很多問題和挑戰。社區實行物業管理與業主自治管理,歡迎你參與我們的話題討論。
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新報記者田娟實習生馬夢妍攝影王健
物業撤出選擇自治也“無奈”
初次進入小區,保安的第一反應是上前盤問。安全意識很高是每位到訪者對儒園公寓的初印象。小區內衛生整潔,門口的公告欄公示著上半年小區管理費的收繳情況,並且近期召開業委會定期會議以及加強安全管理的通知,都一並寫在了公告欄裡。
“今年6月份,我們小區實行業主自治就滿一年的時間了,酸甜苦辣,一兩句可真說不清楚。”說這話的人,是小區業主委員會主任薛寶珍,作為小區200戶居民的“大家長”,對於小區從前期物業管理到目前業主自治管理,她最有發言權。
薛寶珍介紹說,小區從2011年6月10日開始的業主自治管理。當然,和很多目前處於業主自治狀態當中的社區一樣,也是“無奈之舉”。
“前期物業公司在的時候,小區出現過很多問題,但是也因為我們小區特殊的情況,最終纔選擇了業主自治管理這種形式。”薛寶珍說,由於小區緊鄰新安繁華街,當時在物業管理的情況下也並沒有治理好外車亂進、衛生髒亂差等情況。“那段時間經常出現的問題是門衛空崗、治安狀況不理想,很多業主家遭了小偷。”
正是因為物業公司提供的種種服務並不能讓業主滿意,在合同期滿以後,物業公司退出了小區,但是是請物業公司來管理還是由業主自治管理,也著實讓小區業主們費了一番腦筋。
儒園公寓屬於小型社區,熱心業主詢問了多個物業公司之後,得到的均是由於小區太小,沒有盈利空間的回答。所以進行業主自治管理,也成為了小區居民最終的“無奈”選擇。在鼓樓街以及居委會的努力下,儒園公寓成立了新一屆的業主委員會,同時召開業主大會選定了各個樓門的樓長。自此,這個15人的小團隊以及熱心的業主,組成了儒園公寓的“服務中心”。新報記者田娟實習生馬夢妍攝影王健
現狀:繳費率提高業主見證大變化
儒園公寓不大的小區裡,兩塊管理費收繳公示牌十分顯眼,一塊公示了去年管理費的收繳情況,另一塊則是目前上半年管理費的收繳情況。同時以紅旗、空格、藍點分別代表繳納、未繳納以及家中無人等情況。
“目前我們從來沒有上門收過管理費,都是大伙兒自覺交的,平時就在門崗這收費。”薛寶珍告訴記者,小區第一個月管理費的收繳率達到了97%,這來自業主的信任也成為他們工作下去的動力。“我們小區有位老太太,平時就在外面擺攤賣個鞋墊和襪子,可是人家管理費是月月不落,交錢時掏出來都是一把一把的零錢,真是讓我們特別感動。”
小區自治管理的一年當中,業主們見證了整個變化的過程,也最有發言權。“當時物業公司撤了之後,小區可是說是一個爛攤子,誰都不願意接。先不說別的,欠著電費就停了電梯好幾天。我們當時覺得,如果新一屆的業委會能把小區最基本的安保、保潔這兩點做好了,我們就支持業主自治管理。”小區業主楊女士說,其實當時大家心裡都沒底,都在想這麼幾個人能把小區的事乾起來嗎?能乾幾個月?但是隨著小區發展越來越好,留在業主心中的疑慮也打消了。
業主王先生告訴記者,現在小區業主是自己管理自己。“自己家的事還不弄好嗎?”抱著這樣的心態,業主自覺主動地做小區衛生、撿垃圾,這樣的方式比物業公司營利式的管理更容易讓業主接受。
“如果大家接受,而且小區是向著好的方向發展,我們會在摸索當中一步步走下去。”在被問到小區業主自治管理的這種形式是否會一直存在,還是有想過聘請專業的物業公司進行管理的問題時,薛寶珍說,雖然在這種業主自治管理的方式也存在著很多困難,但是目前為止,小區能夠正常運轉,並且逐步在基礎設施等方面進行改造,所以今後在儒園公寓,仍然會維持業主自治管理的局面。
在采訪當中,業委會成員和熱心業主提到最多的兩個字就是“大家”。正是有了“大家”的幫助、“大家”的努力和團結,儒園公寓纔能有現在良好的小區面貌。
從門口新制的小區名稱,到重新翻蓋十年來沒有使用過的車棚,這些都是小區熱心業主的“作品”。“之前就是有業主提了提說電動車和自行車沒地方放,還容易丟,所以熱心業主就自己用車拉來了材料,重新翻蓋的車棚。”薛寶珍說,像這樣的例子還有很多,業主的支持給了他們繼續下去的信心。
聊聊小區自治費用收取管理是難點
但是在業主自治管理的過程中,儒園公寓業主委員會也遇到了很多難題。“比如說目前小區停車,我們就沒收取管理費用,就是保安幫助維持一下秩序。”薛寶珍解釋說,對於停車收費,業主委員會也開會討論了很多次,畢竟錢收上來,後期會有更多的事情。一旦在小區裡發生刮蹭、事故等問題,作為公益性質存在的業主委員會很難承擔這部分責任。
此外,由於物業公司的撤出,之前收取的物業費也改名為管理費。對於最為敏感的收費問題,業主委員會也讓每一筆收支做到公開透明。“每個月我們都會公示管理費的收支情況,費用收了多少,用在了哪些方面。”儒園公寓業主委員會常設會計和出納各一名,並且大部分的剩餘資金,都用在了小區改造上。
“前些日子小區電梯年檢,需要一大筆的費用,我們向街裡寫了情況申請,希望能夠幫助我們減免一部分。”薛寶珍說,在實行業主自治管理的過程中,遇到了很多的問題,比如說很多部門只接受物業公司或者開發商的申請,業主自己操作起來就特別困難。在資金缺少的情況下,他們希望相關部門能夠提供更多在法律法規上的幫助和支持。這樣,這種由業主自治管理的社區纔能發展得越來越好。