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高端的商業地產一直被認爲是城市商業金字塔的塔尖,也是衆多投資渠道的王者。在樓市調控的背景下,在城市商業綜合體日漸氾濫的今天,投資者應該如何選擇產品進行投資?14日,由福州晚報等主辦、泰禾集團承辦的2012中國高端商業地產投資論壇在福州舉辦。《胡潤百富》董事長鬍潤、著名經濟學家馬光遠等專家學者和業內人士親臨現場,爲投資者把脈商業地產投資趨勢。
胡潤:富人投資首選商業地產
“按照我們的調查,目現福建有36000人是千萬富豪,億萬富豪有2200~2300人。”胡潤說,調查表明這其中20%的人財富來源於房產投資。
實際上,即使是那些靠實業投資、股權投資等致富的人,現在在如何配置資產時也首選房產投資,佔比爲26.7%。他們主要購買綜合體的寫字樓和商鋪。因爲商業地產投資一看商業規劃,二看投資回報,地段好的SOHO辦公產品和商鋪是投資的優質產品。
胡潤自己投資房產嗎?在與本報記者交流時,胡潤坦率表示,他自己也有在國內買房,只是由於被限購,他只能買一套住宅。
朱進康:投資房產格局轉變
“現在投資房產的格局已經轉變。簡單來說,商業地產投資好於住宅投資,SOHO辦公類產品好於5A級產品,大型購物中心周邊的商鋪好於早期沿街商鋪。”泰禾集團商業地產總經理朱進康說。
在當前的背景下,中產階級投資的要求首先是安全性,其次要保值,再次能產生現金流,最後還要能增值。而商業地產恰恰是能滿足這四個要求的合適投資品。
在朱進康看來,商業地產最重要的兩種產品是辦公類產品與商鋪類產品。在辦公產品方面,他更看好SOHO辦公類的產品。因爲福州是中小企業的搖籃,本地住宅禁商的政策使原來在住宅裏面辦公的2萬多家中小企業,必須另尋辦公場所。目前,五四路上已入住十年的普通公寓式辦公樓,每月每平方米租金已超過130元,即使這樣,五四路的辦公房還是一房難求,因爲湖東路以北基本上沒有SOHO辦公項目,只有泰禾廣場一個項目,稀缺性比較明顯。
在商鋪方面,福州的商鋪投資進入了一個產品升級換代的過程,從早期沿街的街鋪轉向大型購物綜合體周邊的商鋪。因爲綜合體相當於把原來的一條商業街裝到一個樓裏面,聚集度更高,商業價值也更大;綜合體統一經營,業態互補,爲求發展可以低價甚至免租吸引人氣,零散商鋪則做不到。此外,按照國際經驗,人均GDP4000美元時進入綜合體時代,今天福州的人均GDP已達6000美元,福州也進入了綜合體時代。
即使都是綜合體商鋪,之間也有差異,地鐵周邊商鋪優勢更加明顯。例如,深圳的地鐵綜合體華潤萬象城2002年開業,深圳地鐵一號線2004年開通後,其寫字樓租金由每月每平方米60元跳漲至每月每平方米220元;商鋪租金2002年是每月每平方米250元,2004年漲到每月每平方米600元,現在則是每月每平方米1200元,足足翻了5倍。上海新天地商鋪價格則從地鐵開通前的每平方米6萬元直接漲至10萬元。正因如此,五四北泰禾廣場就選擇在了地鐵沿線。
馬光遠:普通商鋪過剩高端商鋪短缺
“目前的商業地產市場其實很矛盾,嚴重過剩與嚴重短缺並存。”著名經濟學家馬光遠在論壇上說,整個商業地產的發展已經出現了嚴重過剩的局面,但是高端商業地產卻嚴重短缺。以2012年作爲一個節點,未來經濟發展不是“攤大餅”,只有投資有特色的高端商業地產纔是安全的。
馬光遠說,國務院13日關於“決不讓樓市調控出現反覆”的表態是迄今爲止最嚴厲的表態,意味着今年房地產政策難有變化,但是房價黃金期的結束不等於房地產黃金期的結束。第一,國內住宅短缺的狀況還沒有結束,很多人還沒有房子,整個房地產的絕對短缺還需要10至15年的時間來解決;第二,中國城鎮化的過程沒有結束,一個沒有完成城鎮化的國家,房價難以大幅度下降;第三,房價不會暴漲。
在馬光遠看來,“十二五”期間,商業地產過剩與短缺並存,從事商業地產的開發商有一些能過好日子,一些則不能。商業地產的未來機會在高端商業地產。沒有品質、沒有特色、沒有概念的商業地產沒有前景。所以,他認爲2012年可以作爲一個商業地產的節點,這個節點其實是轉型期。如果商業地產在本身的定位、產業轉型、目標規劃、品質設計等方面做不好,前景會不妙。今年初以來,北上廣等地的商業地產租金與售價均大幅度上升,其中優質項目上漲突出,充分說明了投資者對特色商業地產項目的信心。(記者江海)
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