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一位年輕的同事准備結婚,從去年看房看到今年,始終下不了決心,每隔一個月就來問我:『還會有政策吧?』
上月去參加一個地產行業的聚會,無論開發商、代理商都在討論:『現在貸款政策放松了一點,接下來會不會全面放松呢?』
上月微博上有一條自稱為『重磅小道消息』的流言,被轉發了上萬次:『近日一些央企內部發文通知全國各地分公司,不惜降價也要在7月前賣完所有存量房。猜測六七月份會出重磅型的調控政策。』
無論是買房的還是賣房的,無論消息閉塞的還是消息靈通的,地產行業所有的利益相關方,最關心、最重視的無疑就是中央的政策。這凸顯了政策的權威性,但從另一角度觀察,也充分顯露了政策的『不權威性』——太過善變。
市場失靈
中國十多年來的房地產市場,如果算作消費市場,無疑是個失靈的市場,失靈最明顯的特征就是價格信號失靈,甚至成為反向指標——買漲不買跌。
價格高漲時,需求會大量增加,購房者為求一房不惜砸鍋賣鐵、花光三代積蓄還要背負巨額債務;房產公司銷售部經理甚至售樓小姐都會成為被請托的對象,開發商老板手裡更是會累積厚厚的打招呼的條子,招呼的數量常常會大大超過整個樓盤的可售房源。
價格下跌時,越跌消費者越不買,除非開發商痛下決心真正『大塊割肉』,或市場出現價格回昇勢頭。
當然,價格信號失靈一個重要原因是房產在一定程度上變成了投資品,買漲不買跌這種預期導向是投資市場的基本規律。但房產在本質上還是能滿足人們安居需求的最大消費品,消費品市場的基本規律為何基本不起作用?
最重要的原因在於政策的乾預。從2004年開始,政府幾乎年年都會出臺樓市調控政策。除了2009年出臺過唯一一次鼓勵政策,其他年份都是抑制政策——『大調』3次,『小調』2次,除了最近這次,此前每次都是小跌後立即大漲。原因很簡單,因為每次調控都依靠行政手段既壓縮需求又壓縮供應,徹底打亂價格信號,市場無法回到均衡狀態。
價格上漲時,政策會強制打壓,供應不會增加反而會減少;價格下跌時,政策會托市,有的地方政府甚至強制開發商不許降價,存貨始終難以消化。
政策原因
在中國房地產市場,不僅價格信號失靈,導致價格信號失靈的原因——政策,其最終的效果也與初衷有所背離。此前幾次調控的結果總是與政策初衷不能取得一致,最近一次調控也遲遲不見明顯效果——『合理房價』似乎是永遠無法達到的。
原因一是計劃手段的天生缺陷,來自政府的計劃難以掌控如此精妙的市場信號,不可能比市場做得更好;原因二是地方政府無法成為客觀的仲裁者,反而因土地出讓及房地產稅收等成為直接的利益相關方。
當一個城市的財政一半以上收入來自房地產(包括直接賣地收入和房地產相關稅收),地方首先怕房價下跌,降低了賣地收入和交易稅費;其次更怕房產交易冷清,導致開發商收縮投資,土地完全賣不出去。
在財政收入富裕的時候,已經『量入為出』安排了大量的財政支出;但土地收入和房地產稅收大幅下降時,這樣的花錢規模早已固化難以縮減,類似如今的希臘。
政策定位與政府定位
價格是市場經濟運行的基礎信息,如果一個市場價格上漲,各種資源就會流入,供應會增加,價格就會隨之下降;反之亦然。
政府應該做的,一是提供社會保障,保障廣大人群最基本的安全、健康、教育的權利,保障低收入人群的基本生存條件,包括最基本的居住權利;二是在競爭性領域提供公平的市場環境,比如在商品房市場,可以打擊坑蒙拐騙,可以用稅收政策鼓勵開發商多建設普通住房。
更重要的是,如果希望改變政策和政府的行為模式,就必須正視政府尤其是地方的利益訴求,不能單純以行政紀律和道德規范對地方進行強制約束。