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漲租運動刺激企業買樓自用———
上海大宗物業投資額繼2011年底達到6年來歷史高峰後,今年3月再次發力,集中出現三起寫字樓整購案例,總成交面積逾11萬平方米,涉及總成交金額近50億元。
在持續飆昇且依舊後勁十足的租金面前,上海甲級寫字樓用戶集體焦慮的情緒日趨凸顯。除了部分企業開始向商務園區遷移之外,另一部分實力企業則在經過多番測算之後,果斷做出一個『長痛不如短痛』的決定——積極入市尋找合適的機會買樓,以求擺脫不知何時纔能結束的漲租『噩夢』,一勞永逸。
上海中原研究諮詢部數據顯示,3月上海一手辦公物業的成交量觸底反彈,成交17.64萬平方米,是上個月成交量的3倍,創7個月內最高成交量,主要受益於中心城區三起寫字樓整購案例——閘北不夜城板塊的隆宇國際商務廣場、虹口北外灘板塊的上海國際航運服務中心(西塊)項目和浦東花木板塊的華銀大廈[ 最新消息價格戶型點評]。
這三棟樓分別達成成交面積5.42萬平方米、3.52萬平方米和2.10萬平方米,涉及資金分別高達19.42億元、23.20億元、3.78億元。
戴德梁行中國投資部聯席主管、高級董事葉建成向《第一財經日報》記者透露,上述3棟寫字樓均被金融機構等以自用為目的買家購入。
葉建成介紹,去年以來,因為投資回報周期較長,以及融資難等問題,除了手握重金的人民幣基金和險資之外,大宗物業買賣市場已鮮有投資客的身影。取而代之活躍在市場中的,多是不堪漲租運動困擾的自用買家。『辦公樓租賃市場迅速復蘇,以及對未來新增供應不足的預期,一定程度上刺激了實力企業的購買意向。』
上海中原研究諮詢部總監宋會雍亦表示,目前辦公物業大宗交投情緒整體較高,這對房企推盤的積極性將起到推動作用,未來走勢依然看好。
對於部分資金實力雄厚的企業來說,與其在無法預期漲幅的寫字樓租金面前束手無策,不如重金買樓自用及保值更有安全感。
然而,隨著買樓自用需求的不斷增長,上海寫字樓的成交均價也被大幅抬高。
葉建成指出,由於自用買家在上海大宗物業投資市場表現相當進取,過去一年,上海寫字樓平均成交價格實際已經出現了高達20%的漲幅。在旺盛需求的刺激下,預計截至今年底,這一漲幅還將繼續上昇15個百分點。
就在剛剛過去的3月,受個別高價整購交易的推動,當月上海市辦公樓成交均價環比上揚40.45%,達33712元/平方米,達到6個月以來的新高。
買賣雙方心理價位差距不斷拉大,或許將為今年上海寫字樓大宗交易的洽談帶來難度。『受融資難以及迅速攀昇的售價等多方面因素的疊加影響,今年上海大宗物業交易總量恐怕難以達到去年的歷史高位。』葉建成如是說。