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在樓市調控持續之下,京城近郊樓市降聲一片。通過成本計算可以看出,各樓盤探底趨勢明顯,房山一些項目甚至已經以成本價出售,未來再大幅降價的可能性已經不大。
對於剛需購房人來說,此時正是出手機會。據悉,房山天恆樂活城[ 最新消息價格戶型點評]項目將攜手京東商城以超低價格、一口價形式進行促銷,極有可能突破區域房屋重置成本底價。
京城房價跌幅仍小於預期
盡管調控持續,樓市壓力空前,但除通州等房價“水分”較大區域外,北京整體房價並未如同人們想象的那樣“跳水”。
據偉業我愛我家數據顯示,從北京市房地產市場去年一手房交易情況來看,總成交量5.8萬套(不含保障房),同比下降34.2%;平均成交價格21552元/平方米,同比上漲7.4%。
雖然總體上呈現出量價齊跌的局面,但跌幅遠遠小於普通百姓的預期,北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元/平方米以上。
如此重壓之下,為何樓市降價幅度不大?有不願透露姓名的代理行負責人算了這樣一筆賬,即以“價格=成本+利潤”的公式來衡量當前房價,以近郊普通商品住宅(毛坯)為例,在開發過程中,其成本構成主要有以下幾個方面:土地成本、建安成本、市政成本、市政基礎設施建設費、法定稅費(含營業稅、土地增值稅等)、企業利潤等。
綜合來看,大部分的近郊普通商品住宅(毛坯)總體水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基礎設施建設費為法定費用,住宅為160元/平方米。
法定稅費根據項目自身的銷售價格及盈利能力不同,也存在差別,一般會佔銷售價格的20%-35%左右。如此算來,項目除去土地外的各項成本在5500-6500元/平方米左右。
通過計算分析可以看出,商品房土地成本加上每平方米6000元左右的其他成本後,基本都會在每平方米萬元以上,盡管之前有網友曾測算過理想狀態的“合理房價”僅為4935元/平方米,但從上述計算和房價實際降幅可以得知,在土地與其他成本綜合作用下,房價下降空間並沒有那麼大。
房山項目售價接近成本價
調控政策執行之後,近郊一手樓盤紛紛降價,從去年開始房山區就步入降價通道。曾經最高賣到1.8萬元/平方米的萬科[ 簡介最新動態]長陽半島,如今成交價在1.5萬元/平方米左右,其中包含約2000元/平方米的精裝修。
周邊的首開熙悅山[ 最新消息價格戶型點評]雖然是毛坯,但價格從去年的1.5萬元/平方米跌至目前的1.3萬元/平方米,位於閻村的天恆樂活城現房價格更只有1萬-1.2萬元/平方米左右。
到底房山還有沒有降價空間?記者了解到,目前房山區長陽片區供應最為集中,項目土地成交價格大都在6500元/平方米左右,其綜合成本約在1.2萬-1.3萬元/平方米,該地區的2011年項目市場售價也多在1.4萬-1.8萬元/平方米。
良鄉片區土地成交價格在4500-5500元/平方米,其綜合成本約在1.05萬-1.2萬元/平方米,該地區的在售項目價格約在1.4萬元/平方米。
城關片區土地成交價格在4150元/平方米,該地區新項目成本應在1萬元/平方米左右,但該地區的在售項目價格也在9500元-1萬元/平方米之間。
由此看來,經過一輪的政策洗刷,目前房山區的在售項目價格也多半進行了回調,基本都是以“成本價+10%的利潤空間”銷售,售價與成本之間差距很小,開發商已經失去了降價空間。
例如,天恆樂活城等項目的售價已基本與成本價持平,屬於底價出手。天恆樂活城營銷負責人稱,他們已將44號樓整棟實景現房房源拿出,利用京東商城平臺進行網上售房。
這也意味著,京東首次攜手房企進軍房產電商,其主要戶型為70-90平方米的一居和兩居,主要針對剛需及首次置業人群,購買不分戶型、不分朝向,促銷力度較大,低於同區域項目成交底價,很有可能在每平方米萬元以下。
剛需購房人出手時機已到
房山區某開發商表示,相比大幅降價的通州、大興區域,房山地區今年並沒有出現普遍的價格大幅下調,主要是由於區域價格早在去年就開始回落,去年房山區多個樓盤的成交價格逼近1.8萬元/平方米,而如今這些項目的單價普遍在1.4萬元左右。即便個別樓盤推出大幅優惠或者企業團購,也僅限於少量特價房源,期待區域內大規模降價並不現實。
市場的回暖表現反映了不少項目的價格受到認可。據北京市住建委網站數據顯示,截至3月25日,北京新建住宅簽約套數為5848套,環比上漲了七成。
對此,業內專家表示,從大多數郊區在售項目來看,經過幾個月的相持,區域房價已基本回落至2010年初的水平,個別項目售價甚至與2009年時相似。未來再大幅降價的可能性已經不大,對於購房人來說也正是出手的機會。
經濟學家葉檀認為,當前房地產調控政策的底線是成交量保持穩定、房價平穩,也就是支持剛性需求、抑制投資需求。因此,她建議有剛性需求的購房人可以消除疑慮,入市購房,而投資性買家暫不宜出手。