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房價還遠遠沒有回到合理價位,調控不能放松。”溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議上的一席話,再次重申了中央調控房地產的決心。同時,根據某網站統計陽光家緣數據顯示,今年2月份,廣州全市累積未售一手樓共計113761套,而去年同期全市未售一手樓數量為64380套。這意味著目前的庫存量比去年同期多77%。房地產調控沒有放松的跡象,加上庫存壓力較大,專家預測,從3月開始,廣州樓市降價開始動真格,越來越多的開發商采取以價換量的市場策略,在市場中爭取更多主動權。目前不少郊區盤開始降價,降價趨勢由點及面,預示市場降價壓力非常大。
觀點
這波降價潮降幅預計15%左右
房地產專家鄧浩志表示,現在樓價下行的趨勢已經確定,在調控政策不變的前提下,樓市降價的范圍還會進一步擴大,降價的幅度也會增大。從市場周期來看,目前樓市還處在第一波降價潮當中,預計整體降價幅度在15%左右。這一波消耗之後,開發商資金鏈和庫存壓力將暫時得以緩解,預計再過三至六個月,第二波降價潮還會來臨,在第一波降價的基礎上再下跌10%。
從區域上來說,由於郊區供應量比較大,在樓市下行的大趨勢下,還將繼續領跌。市中心由於樓盤供應有限,抗跌性會強一些,但也會隨大勢跟跌。在樓市降價的情況下,由於剛需仍有著入市的需要,預計近期的成交量都會有所回昇。此外,鄧浩志還建議,在現有的市場情況之下,開發商應該盡快出貨。
時下流行“脫光”裸賣
銷售壓力大,開發商選擇“脫光”賣毛坯房的降價形式。位於亞運城板塊的雅居樂[ 簡介最新動態]七裡海日前就推出毛坯房“一口價”優惠,7800-8500元/平方米,不分樓層。據了解,該樓盤開盤時最低價格1.1萬元/平方米,均價是1.3萬元/平方米,帶2500元/平方米的裝修。現在雖然是“裸賣”,但是價格的確實惠了很多。位於天河北的瑞安創逸,推出部分公寓毛坯銷售。該盤原來帶裝修售價在2.7萬元/平方米,“裸賣”後直降6000元/平方米,均價為2.1萬元/平方米,最低售價18800元/平方米,吸引了市場的不少關注。“脫光”裸賣的好處在於對樓盤品牌影響小,前期業主反彈較小。此外,開發商還喜歡采用一、二手聯動銷售方式,以團購的方式進行促銷。“面對的客戶更為廣泛,二手中介都會一對一的介紹項目,消息的擴散更為短平快。”
記者在踩盤時發現,許多一手樓盤都和一家甚至幾家的二手中介聯動,而且讓利幅度也越來越大。一位二手中介告訴記者,現在番禺某樓盤的銷售價格是1.7萬元/平方米起,但該開發商方面已經和中介聯系好,預計可能在3月底推出最低1.3萬元/平方米的“驚爆價”。“因為怕以前買房的業主有意見,因此消息不會大肆宣傳。”該中介表示,對於一些老盤,開發商很難一次性大降價,因為要兼顧老業主的感受。
降價帶來近9個月成交新高
近期“裸賣”毛坯房的某樓盤營銷策劃負責人表示,不降價根本賣不動,“只有降價了纔有銷售的可能。”
房地產專家韓世同表示,如今市場采取大幅度降價的樓盤越來越多,小打小鬧式的優惠折扣已經不能吸引市場關注,難以達到促銷的效果。
事實證明,現有的市場仍然是樓價決定市場成交。隨著開發商們加大優惠折扣的幅度,市場成交量也在短期內得到迅速拉昇。據某網站統計陽光家緣數據顯示,2012年3月12日-3月18日,廣州十區二市網簽2005套一手住宅,比之前一周大漲43%;簽約面積為226349平方米,環比上漲50%;全市網簽均價10670元/平方米,環比下降2%。其中,周成交量創下了近9個月以來的新高。
趨勢
郊區盤降價從個案到普遍
“雖然有的樓盤的確比以前降價了,但降價的幅度並不大,有些樓盤降價仍是噱頭。”在廣州白領小倩看來,真正大幅度降價的樓盤還是屈指可數。不過,從區域上來看,盡管市中心區域真正大幅度降價的樓盤是少數,但郊區樓盤的降價潮已經開始由點及面地鋪開。特別是近年來樓價上漲較快的區域,比如金沙洲、南沙等區域降價的情況更為明顯。
以南沙為例,在去年最後一個星期(2001年12月26日-2012年1月1日),南沙的一手房網簽成交價是9193元/平方米,而3月14日-3月20日的這個星期,南沙樓市網簽成交均價為6882元/平方米,降幅達到25%。當然,這與最近該區域出現較大幅度降價樓盤,拉低均價有關,但南沙片區樓價整體下滑已經成為趨勢,除了南沙濱海花園[ 最新消息價格戶型點評]、珠光南沙御景[ 最新消息價格戶型點評]) (論壇)外,南沙奧園[ 最新消息價格戶型點評]和萬科[ 簡介最新動態]府前一號(論壇)等樓盤都有推出一些促銷優惠活動。
同樣在番禺區,去年最後一個星期,一手房網簽成交均價為16174元/平方米,而最近一個星期的網簽價為14008元/平方米,降幅達到13.39%。但在天河、海珠等市中心區域,主要還是一些個盤降價為主,沒有郊區樓盤普遍降價的現象。對此,中原房地產項目部總經理黃韜認為,市中心部分樓盤項目現有的降價幅度已經見底,很難再有大的突破。而在郊區,則仍有降價的空間。