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最近,一家小房地產公司——杭州金星房地產開發有限公司申請破產的消息引發了外界極大的關注,在中國宏觀經濟的表現撲朔迷離,宏觀政策的走向引發諸多猜測的情況下,這家這稱為本輪房地產調控以來首家申請破產房企的命運,再次牽動了市場的神經。
從目前媒體根披露的消息看,金星房地產公司的破產似乎早有先兆,無論是在房地產行業繁榮,還是嚴厲調控的時候,公司自身一直動蕩,4年之中股權就5次轉讓,而其母公司浙江中江控股也因為負債累累已經申請破產保護。就此而言,金星地產的破產盡管是在房地產調控的關鍵時期,但其破產自身似乎並不具有某種普遍性,其負債引發的公司危機也並非完全由於行業自身的調控而引發。
但是,金星地產的破產,畢竟處於行業發展的敏感期,其破產究竟是房地產行業的一個特殊個案,還是房地產行業破產潮來臨的第一塊多米諾骨牌,是否會引發大規模的房地產企業的破產潮和兼並潮?而一旦破產潮出現,對於中國房地產市場的發展和房地產調控政策又會產生什麼樣的影響,這恐怕是目前大家最為關注的問題。
目前,中國房地產市場和房地產調控都處於非常微妙的時刻,盡管有3月底短期的回暖,但從數據看,整個房地產市場目前仍然處於寒冬是不爭的事實。我想,如果沒有對一季度主要宏觀數據不佳的猜測,整個房地產進行真正的調整則會成為必然。從目前整個房地產市場的情況來看,居高不下的存貨和資金鏈已經沒有任何結束跡象的房地產調控政策已經成為時下影響很多開發商命運的三座大山:
其一,房地產企業的存貨創歷史新高。對於房地產企業的存貨,很多研究機構都公布了自己的預測數據,從最近披露的上市公司的年報看, 88家房地產類上市公司中,87家在年報中披露了存貨量,其中64家公司存貨上昇。87家公司合計存貨量達到9772億元。而消化這些庫存的周期在4.5年左右,大大高於2010年的3.8年。在價格松動和市場的期待有一定距離的情況下,房地產企業消化庫存的難度很大。
其二,房地產企業的資金鏈已經到了岌岌可危的時刻。同樣是上市公司房地產企業,88家房地產企業累計負債超過1萬億元,其中地產龍頭萬科[ 簡介最新動態]去年負債增長41.8%,負債超千億元的有萬科和保利[ 簡介最新動態]兩家。我還看到中國房地產測評中心近的研究數據,2011年500強房企淨負債率已由2010年的50.07%上昇到66.59%。如果再考慮到2011年房地產信托更是爆發性增長累計的6882億元,今年房地產企業的資金緊張和融資難度已經到了極限。如果銷售沒有根本的回暖,一些實力不強的房地產企業倒閉破產則會成為必然。
特別是,目前盡管宏觀數據的前景不是很明朗,但管理層似乎並沒有放松政策的打算,退一步講,即使出於穩增長的考慮對政策進行調整,但房地產政策大幅度調控的可能性並不大,限購等抑制投資投機的核心政策不會有太大的變化。而自主需求者面對高高在上的房價,即使有稅收等政策的優惠,但並不具備購買力,如果房地產企業不願意降價,唯一的可能就是整個行業的洗牌。事實上,從去年開始,資本投資房地產的熱情明顯降低。先是去年年底一些主業非為房地產的上市公司宣布退出房地產行業,出讓其房地產股權。在行業前景黯淡的情況下,一些房地產公司也開始出讓股權,從今年一季度的情況看,房地產股權成交數達38宗,成交總金額達102億元,雙雙創新高,比2011年一季度的23宗、50.6億元,分別上漲65.2%、101.7%。
出讓股權是一種洗牌,而破產倒閉也是一種洗牌。無論是出讓股權,還是破產倒閉,對於任何一個行業的健康發展也是必需的。但是,我個人認為,盡管目前各種數據表明房地產行業面臨很大的風險,但並非已經到了通過破產倒閉等進行行業整合的時候。中國的房地產在嚴厲的調控下,盡管在逐步的告別暴利,但這個行業的利潤本身並不低。以萬科為例,其房地產業務結算毛利率28.79%,較2010年下降0.96個百分點,盡管如此,考慮到房地產行業很高的杠杆,這個利潤本身還是相當高的。而且,事實上,大多數房地產公司在2011年的利潤並不難看,在100多家發布了2011年年報的地產商中,約70%的房企實現了業績增長。在利潤比較高的情況下,談整個行業的倒閉潮只是一種臆想。如果沒有宏觀數據的不確定,房地產企業早就開始采取降價策略了,過高的利潤意味著降價的策略還沒有窮盡。這也說明,調控政策還是應該繼續堅持,千萬不可松動,一旦松動,整個房地產調控將徹底毀於一旦。