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剛剛過去的3月,北上廣深等城市的住宅成交量環比均出現上漲,同時,部分城市的成交價格出現了不同幅度的下滑。業內人士認為,『量昇價跌』的具體原因需謹慎分析,應該看到,當前房價跌幅不大,還有不少開發商在『死扛』。
有『樓市風向標』之稱的2012北京春季房地產展示交易會5日在北京國貿[ 簡介最新動態]中心舉行。綜合各路媒體采訪信息,傳遞出樓市的一些新動向不容忽視。首先,參展房地產項目增加,看房客戶明顯增多。這與此前各類房展會形成鮮明對比。其次,房價不像媒體渲染的呈現大幅下降趨勢,北京三環以內房價基本紋絲不動,三環以外包括郊縣地區打折幅度非常有限,九點八折、九點五,九折都罕見。再次,從一些參展開發商的口吻來看,『死扛』房價不降,寄希望於調控政策放松的思想仍在。最後,從對房展會上的參觀者采訪看,多數百姓認為北京房價根本沒有怎麼降,希望政府繼續加大調控力度,並且大多數進入房展會的民眾都是看客,觀望氣氛濃厚,真正『下手』的罕見。
目前樓市又形成了『兩極對壘』:一極是開發商在死捂庫存、『死扛』不降價,仍然心存調控政策放松的幻想,以時間換取高房價。另一極是民眾繼續持幣觀望等待,寄希望於調控政策繼續發力,房價真正出現深度下降,然後再實施自己的購買行為。在這個時期政府調控政策是關鍵,是打破這個僵持對壘局面的關鍵因素。最新從高層放出房地產調控政策資訊的是溫家寶總理在廣西、福建考察中說:堅定不移地繼續實施房地產市場調控政策。按理說,面對高層不斷發出房地產調控堅定不移的聲音,開發商應該深信不疑,徹底斷了樓市調控政策走回頭路的幻想。但是,為何卻『賊心不死』,竟然繼續『死扛』房價不降呢?難道聰明的開發商窺見到了什麼?
確實如此。當前我國經濟中一些主要經濟指標有所回落。發改委官員在博鰲論壇表示,一季度我國經濟增速可能在8.4%,那麼,我國經濟已經連續五個季度走低。在中小企業困難形勢沒有改觀情況下,前兩個月我國規模以上工業企業利潤增速呈現負值,國有企業利潤增速同比大幅下降。形勢確實不容樂觀。對宏觀政策預調微調的壓力增大、時間緊迫,對投資型拉動經濟的老路訴求提高。在這種情況下,貨幣信貸銀根可能面臨新一輪寬松壓力。一旦貨幣信貸大肆釋放出流動性,那麼,實體經濟不一定能夠全部消化,不排除一部分進入到房地產領域。一方面緩解了開發商資金壓力,促使其繼續捂盤惜售,另一方面住房需求包括投資投機性需求將會死灰復燃。這是開發商在調控走到如今還竟然敢於『死扛』不降房價的原因。
但是,必須清醒認識到,既是貨幣信貸稍微寬松,釋放出的流動性進入房地產的可能性很小。首先,信貸總量的增加主要支持國家在建續建重點項目;中小企業資金需求;保障性住房信貸需求和『三農』貸款需求等。一般情況下是先確定項目再投放貸款,因此,進入房地產的可能性不大。同時,商業銀行必須服從國家調控政策的要求,從自身來說在調控高壓下,房地產貸款風險明擺在哪裡,也不可能冒發放房地產貸款的風險。
因此,下一步房地產調控政策要精細化操作,比如:堅決堵死開發商貸款,從資金鏈條上逼迫開發商降價銷售存量房來緩解資金緊張狀況。聰明的開發商一定要把聰明用到最該用的地方。要徹底斷了樓市調控走回頭路的幻想,要認識到越早銷售越主動,越早銷售回籠資金越快,對經營越有好處。捂盤惜售只能最終導致資金鏈條斷裂,『死扛』不降價最終是死路一條。