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由於國內商品住宅和土地成交量趨於放緩,包括契稅、房產稅、 土地增值稅在內的各類房地產相關稅收在2011年的增幅也受到了顯著影響。
但由於不同稅種在征收環節上存在著較大差異,受市場行情影響程度也深淺有別。其中,受土地和房屋銷售情況影響較大的契稅、土地增值稅等流轉稅增幅明顯回落;而房產稅和城鎮土地使用稅等保有稅,卻因受益於去年商辦物業銷量的快速增長以及租金的大幅攀昇,而呈現加速上昇的趨勢。
流轉稅收同比縮減
我國現行的房地產稅收可大致分為流轉稅和保有稅兩種。流轉稅主要在商品的流通環節征稅,受商品房交易額的影響較大,如契稅、營業稅、土地增值稅和所得稅等;而保有稅的征稅對象主要為國有土地、自有房屋等資產的存量,受該類資產現有價值影響較大,如房產稅、城鎮土地使用稅等,主要受商業和辦公樓等經營性物業保有量和租金變化的影響。不同類型的稅收,對房地產調控的反應也有較大的差異。
2011年,受國家房地產調控的影響,全國商品房銷售額和土地購置費同比增速較2010年分別下降6.2個和51.8個百分點。在房地產相關稅收中,房地產營業稅為開發商出售房屋所需繳納的主要稅種,因此其同比增幅的變化趨勢與商品房銷售額基本保持一致。
2011年,全國房地產營業稅同比增幅為14.9%,較2010年減少17.5個百分點。土地增值稅和契稅的征稅范圍除來自於商品房銷售外,還有部分來自於國有土地出讓和轉讓,因此與土地購置費也密切相關。2010~2011年,全國土地購置費增幅攀高回落,而土地增值稅和契稅增幅也呈現類似的趨勢。2011年,土地增值稅和契稅增幅分別為61.6%和12.1%,較2010年分別下滑15.9個和29.9個百分點。
保有稅收穩步攀昇
由於商業用房和辦公樓在本輪調控中受波及較小,且受益於投資資金擠出、經濟結構調整和投資回報優良,2011年全國寫字樓和商鋪市場租售兩旺。國家統計局數據顯示,2011年全國辦公樓銷售額同比增長16.1%,商業營業用房銷售額同比增加23.7%。
同時,由於過去一年間國內經濟仍保持強勁增長,全國主要城市的寫字樓租金呈快速上漲趨勢,成為推動房產稅攀高的另一重要力量。據中原監測,2011年,8個重點城市寫字樓租金全面大漲,四大一線城市甲級寫字樓租金平均上漲20%,成渝寧杭4個二線城市平均上漲10%。
房產稅和城鎮土地使用稅這兩項稅收的數量是由包括土地、寫字樓、企業自有房等房地產保有量和房屋出租價格決定的。隨著在去年土地和商辦房產保有量的不斷累積和租金水平的持續上漲,受益於此的房產稅和城鎮土地使用稅也呈現加速上昇。
2011年,全國房產稅實現收入1102.36億元,同比增長23.3%,增幅較2010年大幅增加12.1個百分點;城鎮土地使用稅為1222.26億元,同比增長21.74%,增幅較2010年增加12.7個百分點。
房地產稅收貢獻始終穩定
2011年,受我國房地產調控政策影響,全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩,而與之息息相關的稅收收入也隨之下調。財政部數據顯示,2011年,全國土地購置費為11412.82億元,同比增加14.1%;2011年全國商品房銷售額為59119.09億元,同比增幅為12.1%,較上年下滑6.2個百分點。與土地和房屋銷售相關的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅這四項稅收總額達7150.7億元,合計同比增長26.8%,增幅較2010年減少8.2個百分點。
雖然伴隨著行業的調整,房地產相關稅收增速也趨於放緩,但近年來,在我國房地產行業高速增長的驅動下,房地產稅費對全國稅收總收入的貢獻卻越來越重要,且比重始終保持穩中有增,即使是在遭遇全球金融風暴的2008年,國內房地產市場跌入低谷,房地產稅收佔比也沒有出現下降。
財政部數據顯示,2011年,我國稅收總收入達89720.31億元,同比增長22.6%,其中與房地產相關的上述四項稅收增幅達26.8%,增幅高於稅收總收入。而且,四項稅收佔全部稅收收入的比例也由2010年的6.3%,上昇至去年的8.0%。
中原集團研究中心表示,房地產相關稅收保持穩定且較快增長的主要原因,一方面在於過去一年中,全國土地收入和商品房銷售額仍保持穩步提高,以此為主要征稅來源的契稅等稅收也水漲船高,即使在房地產行業經受嚴厲調控的環境下,房地產稅收對國家總稅收的貢獻率也依然在提昇;另一方面是房地產行業影響面廣,涉及上下游數十個其他行業,因此其表現與整體經濟走勢基本同步;同時,房地產稅收包括流轉及保有兩大環節,雖然近兩年銷售市場受調控影響放緩,但受益於整體經濟穩定,保有稅貢獻仍穩步增加,使得房地產稅總體表現穩定。