當下的津城房地產市場走過了一波過山車似的行情。從去年四季度開始的低迷行情，一直延續到春節期間。節後由於多種因素的共同作用，樓市成交量止跌回升。今年春節過後，本市商品住宅成交量連續5周環比上漲，月成交套數逐月增加。從3月份開始，新建商品房和二手商品房的成交量都呈扶搖直上的趨勢。進入3月份成交保持平穩，日成交量維持在200套左右，但是4月份開頭的成交量卻又走出了一波下行行情。市場變化之快，令人咋舌。

　　其實，近期成交行情確實是在好轉，成交量在整個3月連續環比上升。數據統計，3月份本市商品住宅成交7155套，比2月份翻了一番，環比漲103.38%。上升幅度如果放在往年，可以用“瘋漲”一詞來形容市場的表現，但是對於今年房地產市場來說，這樣的漲幅只能稱爲“恢復性增長”，因爲前期需求壓抑過於明顯，市場成交明顯長期處於冰點期。

　　這樣的市場變化正應了現在的季節“亂花漸欲迷人眼”。但從整體上來看，2012年一季度過後，津城房地產市場仍然處於下行的區間段，寒意仍然是現在樓市的整體溫度。

　　3月成樓市井噴季

　　據悉，近期天津市濱海新區的某項目已經停止了“以房抵債”的工程款預付模式，開發商的理由很簡單，現在房子能賣出去了，我要儘快回籠資金。

　　這也許代表了現在天津很多開發商的現狀，在成交量持續向好的情況下，最大可能的抓住這波行情，回籠資金，以應對後續市場仍不明朗的2012年津城樓市。

　　3月份成交量的復甦也提振了樓市信心，一些2011年年底由於樓市低迷而推遲入市的項目也將在4月份開盤。據統計，4月份本市將有23個項目入市，4月無疑將成爲今年推盤高峯期。

　　“當然各種降價銷售的措施是這段上漲行情的主要因素。”業內人士分析，市場成交上漲一方面是因爲一段時期以來購房需求的釋放，而起主要作用的因素還是在於降價促銷成爲市場的主流。

　　在西青區某項目售樓處，在售的房屋由於優惠措施的出臺而接近清盤。“主要是因爲現在優惠的價格很合適，覺得總房款可以被我們接受，所以就買了。”現場一位購房者表示。由於適當的價格優惠成功的誘發了剛需購房潮，所以此次樓市成交量環比大增的現象在後續一段時間上漲動力可能會明顯下降。“剛需的集中釋放不可能支撐特別長的一段時間，後續成交能否持續平穩纔是最應該關注的事情。”業內人士說。

　　一季度過完樓市依然寒氣逼人

　　現在依然不能斷言樓市已經走出了“冬季”。長期以來的低迷狀態依然未有根本改觀。

　　雖然3月份市場成交出現了“小陽春”的行情，但是由於調控政策的持續不放鬆，整體市場環境並未真正好轉。一季度本市房地產市場由於前期的低迷，整體成交環比去年四季度仍呈下降趨勢，同比去年1月份下降更爲明顯。

　　數據顯示，2012年第一季度天津商品住宅共成交12274套，成交套數環比2011年第四季度仍有22.11%的降幅。

　　數據顯示，與去年同期相比，由於2011年“津十條”出臺至執行期間(2011年2月21日-3月1日)購房者搶搭購房末班車現象嚴重，市場出現集中成交之勢，因此2012年一季度成交量僅爲2011年同期的一半，成交套數同比降50.87%。

　　成交均價方面，2012年一季度雖然均價較2011年一季度仍有9.66%的漲幅，這是由於房價長期上漲的累積結果。但是從2010年到2012年的整體房價走勢看來，本市房地產市場歷年提價的上漲勢頭已經得到有效控制。

　　根據分析，在津版限購令出臺前的2010年，一季度商品住宅均價同比大漲36.99%，2011年一季度“津十條”出臺，雖然開發商仍以觀望爲主並未全面降價，但是由於剛需成爲市場主力，成交的均爲高性價比的項目，造成成交均價全面下調，同比降3.25%。今年房價相對於2011年微漲9.66%。從趨勢上來看，房價已經回穩。

　　“一季度的成交量已經創三年來的新低。”業內人士表示，“儘管成交低迷，卻並未造成價格的全面下調，價格處於僵持狀態，雖然在售樓盤報價停漲的佔到6成以上，但是購房者卻普遍覺得降感微弱。”

　　數據分析顯示，雖然一季度新建商品房成交均價同比微漲，但是業內人士認爲，影響成交均價的因素很多，但是隨着大範圍的降價銷售時代到來，“房價的下行走勢已經確立。”業內人士明確表示。

　　降價銷售成爲主要銷售手段

　　目前市場上消費者關注最明顯的仍然是價格問題。三月份市場上打折優惠樓市呈爆發之勢，“很多項目現在的優惠價格接近原來的一半，現在可供選擇的項目越來越多。”日前在梅江地區看過多套房的王小姐告訴本刊。“現在優惠的不僅有毛坯房，還有精裝房。有的項目算下來還真是比較合算。”

　　正是因爲這種在市場上逐漸擴大的促銷活動成爲近期來成交上漲的主因。

　　分析認爲，進入一季度，受春節等傳統銷售淡季影響，成交在依然延續低迷態勢之時，隨着開發商資金鍊的進一步吃緊，開發商面臨的壓力日漸增大，不得不改變了以往扛價或遮遮掩掩的降價策略，而是大張旗鼓地搞起了大規模降價促銷，打折的範圍也由原來的濱海新區擴展到全市。

　　2月以來，龍頭房企開始掀起新一輪降價潮，品牌開發商不約而同推出了各種優惠措施。甚至有開發商提出了全國性降價的戰略舉措，“以價換量，迴流資金”成爲各家開發商的共識。

　　截止到3月23日的數據統計，本市目前在推特惠的新建商品房項目數量達37個。

　　一向以抗跌著稱的市區成交均價在一季度出現了下降，且降幅在四大區域中居首，跌幅達8.81%，市區中除河西之外，成交均價全部下跌，跌幅從3.73%到13.29%不等，高端項目價格鬆動明顯，和平均價降幅最大，達13.29%。目前本市在推特惠的37個項目中，市區多達15個，佔比超過4成。尤其是一些因區域炒作而曾位居高價的項目價格理性回落，這也說明隨着調控的深入，限購限貸等樓市調控政策已經開始波及高端住宅市場。