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讀者趙先生來信說,他是外地人,四年前在天津市購買了一套商品房,當時同村老鄉王先生的兒子想在天津上高中,需要辦理天津的藍印戶口。爲幫助老鄉,趙先生便以王先生的名義與開發商簽訂了《商品房買賣合同》,最後該房屋登記在了王先生的名下,趙先生支付了該房的全部房款。《商品房買賣合同》、房屋權屬證書、購房發票均在趙先生手中,該房屋也一直由趙先生居住。最近趙、王兩家發生了矛盾,王先生反口不承認該房屋爲趙先生所購買,認爲房屋登記在自己的名下就是自己的,並要求趙先生搬出房屋,還要將該房屋出賣。趙先生爲此非常不安,向律師詢問,房子到底屬於誰?如果王先生將該房屋賣給別人,他該怎麼辦?
對此問題,天津衆磊律師事務所張錫明律師解答——
以他人名義簽訂合同並辦理房產證
如何確定房屋所有權人?
現實生活中,由於各種原因,會出現房本上登記的產權人與實際出資人、購買人不一致的情況,爲此產生的產權糾紛也不斷髮生。這裏首先要明確一下,法律上的產權人即不動產所有權人的概念,我國《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”第十七條規定:“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”結合以上兩條來看,我國物權法對不動產所有權人的確定非常明確,就是登記在權屬證書上的權利人就視爲是該不動產的所有權人。本案中,雖然爭議房屋是趙先生付款購買,並且趙先生持有與該房屋有關的所有證書、發票,但由於房屋登記在王先生名下,房屋權屬證書上也同樣會是王先生名字,由於這種房屋登記具有社會公示、公信的法律效應,社會公衆有理由相信權屬證書上登記的權利人就是不動產的產權人,從而與登記的權利人進行交易。因此如果王先生將該房屋賣給他人,法律認爲第三人在支付合理對價後由此交易取得的權利屬於善意取得應當予以保護。
那麼,趙先生的合法權益如何得到保護呢?相關法律在確定權利的同時,也規定了權利瑕疵的救濟途徑。《物權法》第十九條規定:“權利人、利害關係人認爲不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。”《物權法》第三十三條規定:“當物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關係人可以請求確認權利。”這表明,不動產物權登記並不具有絕對的證明效力,不動產登記簿記載的事項也是可以推翻的。本案中,趙先生遇到上述情況,應當立即採取救濟措施,帶齊相關證據首先到房屋登記部門進行異議登記,然後在十五日之內向有管轄權的法院提起確權訴訟,將立案受理情況通知不動產登記部門,防止王先生將房屋轉讓或者進行其他的變更,從而確認該房屋的真正權利人。如果趙先生在異議登記之前房屋已經被轉讓並辦理轉移登記手續,受讓人也是通過合法的途徑並支付合理價款取得該房屋,那麼適用善意取得的制度,該房屋所有權屬於受讓人所有,趙先生只能要求王先生就房屋損失進行賠償。
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