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龍崗一家開發商爲了緩解融資難題,安排公司裏的26名員工採取“自賣自買”的方式向銀行套取貸款2600餘萬元。然而不久,由於開發商再次陷入資金週轉困境,停止了替員工償還貸款本息,於是貸款銀行將26名員工訴至法院。近日,該案經龍崗法院審理,判決26名員工應償還銀行所欠貸款本息、銀行對涉案商鋪享有抵押權、房地產開發公司對26名員工債務承擔連帶清償責任。
開發商僱員工“買”自家商鋪
2003年,某房地產開發公司在龍崗開發建設一商業中心。2003-2004年間,該房地產開發公司與李某等26名員工簽訂了109份《深圳市房地產買賣合同(預售)》。實際上,李某等人沒有支付任何購房款或首期款,房地產開發公司也沒有向李某等人交付任何商鋪。雙方只是建立虛假的買賣關係並在房產管理部門辦理了房產買賣備案登記,將商鋪登記備案在李某等人名下。
隨後,李某等人便以購房人的身份向銀行申請按揭貸款。李某等人作爲借款人、該房地產開發公司作爲連帶保證人、銀行作爲貸款人共同簽訂了95份樓宇抵押借款合同,銀行按合同約定陸續將2600多萬元貸款作爲購房款直接轉賬至開發商賬戶。套取鉅額貸款後,開發商依約每月往李某等人的貸款賬戶上匯款,替李某等人清償銀行貸款本息。
“套貸”爲彌補資金缺口
此前,李某等人歸還貸款的情況正常,但是自2011年起,他們都“不約而同”地開始拖欠貸款。銀行遂訴至法院,要求解除95份抵押借款合同,並要求合同上的借款人李某等人償還所欠的全部貸款本金2100多萬元並支付利息1000多萬元,由房地產開發公司承擔連帶保證責任。
經法院審理,原來是該開發商爲解決房產開發中資金週轉困難問題,向公司26名員工提出雙方製造虛假買賣,由員工以購房人身份向銀行貸款,所貸款項作爲購房款支付給該公司,這樣就可以快速回籠資金。該房地產開發公司向員工承諾,由公司負責償還貸款本息,由此引發的所有責任由公司承擔,員工不承擔任何責任。
然而好景不長,由於涉案商鋪周邊配套設施一直沒完善,商鋪沒有產生預期的經濟效益,開發商在2005年又陷入資金週轉困境,遂停止替李某等人償還銀行貸款本息。
商鋪評估價虛高成“燙手芋頭”
近年來,房價節節飄高,員工承擔起銀行貸款,將房產實際買下也不失爲一個好投資,然而由於銀行審查不嚴,涉案商鋪每平方米單價被估價3至4萬元,遠遠超出當時市場價值,甚至高於現在市場價值。因此,商鋪成了“燙手芋頭”,大家都不想接手。
李某等人非常擔心拍賣、變賣商鋪後仍不足償還銀行欠款,而要以其個人財產向銀行償還不足部分。所以李某等人又將房地產開發公司訴至法院,要求確認雙方簽訂的109份買賣合同無效。他們期望法院認定其與開發商的買賣合同無效後,他們就可以逃脫對銀行的還貸責任。
在李某等人訴房產開發公司的案件中,法院經審理查明後認定,雙方簽訂的買賣合同系雙方以買賣房地產的合法形式掩蓋騙取銀行貸款的非法目的,屬非法無效的合同,故法院判決確認該買賣合同無效。但在銀行起訴李某等人的案件中,法院認定房地產開發公司與李某等人通過欺詐方式與銀行簽訂的借款合同,應屬銀行可申請撤銷的合同,既然銀行不要求撤銷借款合同,借款合同應當爲合法有效的合同,故房地產開發公司及李某等人不能據此免除借款合同的相關義務。
法院遂判決,李某等人應償還銀行所欠貸款本息、銀行對涉案商鋪享有抵押權、某房地產開發公司對李某等人的債務承擔連帶清償責任。
法官建議:
提高開發商准入制
龍崗法院辦案法官表示,在房地產開發行業中,鉅額利潤引來無數貪婪目光,以至於像該案開發商一樣自身不具備能力,沒有足額週轉資金進行房產開發的主體,爲能從房地產開發中分一杯羹,不惜削尖腦袋鑽法律的空子,甚至鋌而走險以身試法。
該案開發商製造虛假買賣套取銀行鉅額貸款,儘管得以完成房產開發,但終究因沒有實力實現房產價值,導致欠下鉅額債務,甚至可能涉及騙貸入刑。建議制訂法律提高房地產開發商准入制度,嚴格執法審查房地產開發商資質與資本,嚴厲打擊開發商以虛假買賣套取貸款的行爲。
成爲開發商“棋子”的員工李某等人,雖然宣稱無辜,認爲自己作爲員工對公司的要求不敢違抗只能就範,他們雖然值得同情,其行爲卻並不可取。
一方面,他們缺乏法律知識盲目聽信開發商;另一方面,他們心存僥倖,認爲公司的宏偉藍圖會實現,商鋪會產生收益。相對公司而言,員工雖爲弱者,但要勇於善於用法律武裝自己,才能避免像李某等人一樣,不但個人信用受到嚴重損害,還揹負了鉅額債務。
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