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剛剛過去的3月,濟南和全國樓市都呈現明顯的“小陽春”態勢,成交量上漲明顯。進入4月,這股勢頭還在延續,開發商積極推盤賣力促銷,遏制已久的剛性自住需求進一步釋放。
業內人士分析指出,目前,政策“觸底”已逐步明朗,促使開發商“以價換量”,讓觀望已久的購房者陸續入市。此背景下,樓市有望進一步回暖,而開發商的讓利幅度也可能進一步加大。
3月樓市現“小陽春”
剛剛過去的3月,濟南樓市整體現“小陽春”態勢。
從開盤數量看,入市的項目明顯多於1、2月份;從成交數據來看,新建商品房和二手房的成交量均出現大幅度增長。
據統計,3月,濟南新建商品房成交5427套,住宅成交3491套,環比2月分別上漲35.71%和69.06%;二手房成交1572套,環比2月上漲116.23%,同比上漲3.35%。
進入4月,這種良好勢頭還在延續。
據濟南住宅信息與房地產網數據統計,上週(4月2日-8日),濟南商品房共成交862套。其中,住宅成交613套,公寓成交12套,辦公寫字樓成交17套,商業用房成交61套,車庫成交147套,廠房成交8套,地下室無成交,其他類商品房共成交4套。
由於清明小長假的原因,4月第一週,濟南商品房成交量略有下降,環比此前一週的1386套下降37%。但業內人士分析說,受節日傳統影響,多數開發商沒有把清明假期當作一個重要節點來處理,假期推盤少、促銷活動少,而多數市民也把時間更多花費在外出踏青、旅遊上,只有少部分人去看房,所以成交量下降屬正常反應。而分析除清明節3天之外的成交情況來看,這一週的成交情況相對平穩,延續了3月的勢頭。
“量漲價跌”成大勢
記者調查發現,不僅僅是濟南,3月,“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”,成爲全國房地產市場的大勢。
本月初,中國指數研究院發佈的數據顯示,該機構監測的40個城市中,有33個城市的樓市成交面積環比上漲,其中杭州主城區環比漲幅最大,達230.44%。包括北京、上海、天津等在內的10個重點一二線城市,3月的樓市成交量均環比2月出現大幅上漲。
據統計,北京新建住宅市場3月成交套數8085套,成交面積90.66萬平方米,環比上漲73.84%;廣州成交6912套,成交面積77.38萬平方米,環比上漲58.76%;深圳成交3430套,成交面積30.02萬平方米,環比上漲76.2%;杭州主城區成交4316套,成交面積42.56萬平方米,環比上漲230.44%;天津成交7155套,成交面積74.13萬平方米,環比上漲109.26%。即使“十大城市”中環比漲幅最小的上海樓市,成交量也達到了11551套,成交面積119.84萬平方米,環比漲幅達到32.77%。
業內分析表示,從市場總體來看,樓市“小陽春”回暖趨勢已基本確立,並有望延續至4月。從區域來看,一些樓市傳統熱點區域也已出現整體性回暖。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示,長三角區域十大標杆城市上週新房合計成交約爲12400套,環比提升28.7%。其中,僅紹興、台州兩個城市成交套數環比回落,回落幅度分別爲24.5%、22.5%,其餘城市皆上漲,環比增幅超過50%的城市爲溫州、杭州和上海。
房企去庫存化加速
統計數據顯示,大型房企的庫存積壓依舊嚴重。而從今年2月底開始的這波成交回暖,也給了房企加速清庫存的好時機。
北京中原市場研究部統計數據顯示:截至3月底,北京等十大城市庫存積壓已經達到58.9萬套,同比上漲45%。雖然3月份成交量有所復甦,但是整體市場成交量依然比調控前有明顯的差距。
高庫存成爲目前市場最大的壓力,給開發商現金流帶來巨大問題。於是,開發企業普遍進入“去庫存化”狀態,積極促銷、以價換量成爲樓市主流,而他們尤其是大打降價牌的“龍頭房企”也確實從中嚐到了“甜頭”。
相比1、2月份銷售的大幅回落,3月份那些採取降價促銷策略的大型房企表現搶眼。如富力地產一季度實現銷售金額66億元,超過前兩個月合計銷售金額36.28億元近1倍;金地集團3月份銷售金額24.9億元,比前兩個月合計銷售的16.4億元也多出不少;恆大、龍湖、世茂等幾家積極促銷的龍頭房企,3月份的銷售額均超過其前兩個月合計銷售金額的1倍。綠地集團更是憑藉3月份117.8億元的銷售成績,相比前兩個月36億元的銷售成績,成爲銷售增長最爲迅猛的房地產企業。
“增加銷售回款,成爲房企減少負債,降低庫存壓力的重要甚至是唯一方式。而這種去庫存化的狀態,預計將會在今年持續很長時間。我們也會根據最新的市場情況制定價格策略,用市場反應來驗證當前價格是否合適。”一位房地產企業內部人士表示。
世聯地產研究認爲,2012年房地產行業將迎來去庫存化週期。而從開發商的表態上看,“高週轉”也的確成了房企2012年的主流策略,去庫存化將加速。
積極推盤加快週轉
記者發現,目前的大環境下,爲應對市場變化,很多房地產企業都在主動調整開發、銷售及產品戰略,落實及執行一系列加強內部管理的措施,逐步把戰略重心向以剛性自住需求爲主流的二三線城市轉移,積極推盤加速週轉,同時提高產品質量。
世茂房地產有關人士指出,今年一季度,針對剛需型及改善性產品的市場需求,公司以快速、靈活的產品推盤和供貨策略調整,貼近年輕客羣的個性化需求。截至3月28日,世茂集團今年內已累計完成簽約額超過70億元。
在濟南,房企也採取了同樣的策略。
據統計,4月,濟南共有12個項目計劃開盤。從優惠幅度來看,3月以來濟南樓市成交開始回暖,開發商們更是紛紛在4月推出了更多的折扣和優惠。根據搜狐焦點網購房中心統計,4月濟南共有125個樓盤推出了降價優惠,其中包括108個直接打折項目,6個通過贈送花園、露臺、車位等名目間接降價的項目,而且近期也有11個項目推出了特價房源。
預計促銷還會持續
目前,國家的樓市政策也變得越來越明朗。
今年全國“兩會”期間,住建部副部長齊驥明確表示,近期不會再出臺新的房地產調控政策。因此,一季度樓市調控“政策觸底”已成爲業內共識。近期落幕的博鰲亞洲論壇上,房價走勢也成爲一個普遍關心的問題。與會嘉賓普遍認爲,以自住需求爲主的市場將是2012年中國樓市的鮮明特徵,穩健調整仍將是基本走勢。
市場專家表示,在開發企業普遍進入“去庫存化”狀態之下,積極促銷、以價換量成爲樓市主流。受此吸引,壓抑已久的剛需在首套房信貸逐步放鬆的支持下,也逐步進入市場。因此,從目前整體市場來看,樓市依然存在繼續降價的空間,而且之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。預計新一輪的打折降價潮,將在未來兩三個月內持續展開。
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