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位於杭州市文一西路與獅山路交匯處南側的西城時代家園已經停工多時,但這兩天這裏熱鬧非凡。因爲其開發商杭州金星房地產開發有限公司被債權人向法院申請破產清算,這裏聚集了衆多的媒體以及一些討要欠款的債權人。
儘管金星破產案被部分媒體稱爲本輪調控以來杭州首家破產房企,但是在“第一案”之下,仍有許多疑問待解:破產是樓市調控政策使然還是自身經營不善?本能保證項目順利完工的預售資金爲何不知所蹤,誰該爲此負責?房開商破產,資產該如何清算,業主權利該如何保障?金星破產,會對整個樓市帶來什麼影響……
早有預兆的破產案?
杭州市金星房產地產開發有限公司向法院申請破產清算這個消息公佈後,大量媒體將金星破產稱爲本輪調控以來杭州房企破產第一案。而事實上,這是本輪調控以來杭州市第二家向法院申請破產的房地產公司,今年初,與金星房產同屬中江控股的杭州瑞達實業公司向杭州市下城區法院申請破產。
而早在去年年底,就有媒體曝出中江控股因房地產調控致資金鍊斷裂而崩盤,涉及數十億資金,導致多個房地產出現困境,金星房產就是其中之一。
金星房產所開發的項目主要是西城時代家園,該項目位於杭州市文一西路與獅山路交匯處南側,建築面積共18萬平方米,其中前兩期已經入住。2010年4月開始銷售的第三期有11萬平方米,800多套房(已經全部售出)。因爲資金問題,該項目自2011年底就停工。
西城時代家園業主馮平耀表示,2011年底,很多業主就知道西城時代家園停工了,考慮到其母公司中江控股出現的危機,“大家就知道,金星肯定要出問題,只是沒想到會這麼快。”馮平耀說。
眼看交房要無限期推遲,但銀行按揭還要按月還,許多和馮平耀一樣的業主坐不住了。2月下旬,他們找金星房產詢問、協商,金信房產法定代表人劉治南表示,金信不存在資金問題,一定能按時交房,但他拒絕拿出銀行存款賬戶、預售資金賬戶給業主看。
看到金星方面已然沒有能力復工,於是西城時代家園的數百戶業主組織起來,向街道、區裏、市裏反應情況。3月15日,業主在餘杭區政府獲悉,金星將進行破產清算,西城時代家園項目將由區政府墊資建設完工,保障業主都能拿到房。
儘管金星破產案仍在進行中,具體債務還未最終確定,但記者多方瞭解獲悉,金星房產目前欠款4000萬元,欠稅2398萬元,近年來曾經5次轉讓股權。此次申請破產的直接原因是其母公司中江控股出現資金鍊斷裂。
不翼而飛的預售款
儘管已經進入破產程序,但是西城時代家園的許多業主仍在追問:這個曾經紅極一時的“熱銷”樓盤,房屋的預售款就三億多元,光這些錢也能使項目完工,怎麼還會因資金鍊斷裂而停工?
浙江省從2010年10月開始實行商品房預售資金封閉式管理辦法,即要求監管項目的預售房款要直接存入專門的資金賬戶,該賬戶由銀行專門監管,不取現,只用於項目建設並根據項目施工進度進行支取。
按此規定,西城時代家園2010年11月後核發的三批共327套房源貨值大約3.4億元的預售款應該在賬上。然而,記者瞭解到,實際進入監管賬戶的資金只有1.8億元,西城時代家園預售款監管銀行杭州聯合銀行相關負責人表示,監管賬戶內的1.8億元,其中1億元是開發商直接打進的商品房預售資金,剩下的是購房者的按揭貸款。
目前,監管賬戶的1.8億元已經全部花完,流向主要是監管項目相應的前期工程費、管理費和稅費等,餘款金星遲遲未打。浙江省商品房預售資金管理辦法規定,市、縣住房和城鄉建設部門負責本行政區域的商品房資金監督管理。杭州市餘杭區房管部門表示,“目前法院正在清算,法院未覈查前,不便對外公佈”。
多位西城時代家園的業主表示,本該用於樓盤建設的預售款很可能已被挪作他用,導致工程停工、金星破產。“如果商品房預售金還在,根本就不會出現房屋停工的情況。”甘肅籍業主周金雨說。
多位杭州房產界人士表示,雖然早就有預售款監管制度,但這一管理規定並沒有被很好地執行,一些房開商的預售款並不進入監管賬戶,而是挪作他用。快房網首席評論員程偉明表示,金星之所以破產,和其預售資金被轉移、挪用有直接關係。
驚恐求助的數百業主
就在金星申請破產的當天,所有西城時代家園的業主都收到餘杭區政府一條短信,“尊敬的業主:您好!目前,我區人民法院已依法受理金星房產公司破產案;西城時代家園三期後續各項工程也將於4月1日起陸續開工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭7月底前完工。同時,區政府將依法保障業主辦理‘三證’的權利。”
不過,令來自湖州安吉的業主魯迅華擔憂的是,儘管政府答應保障業主權利,但工地依舊空無一人,毫無復工的跡象。在有三、四百業主參加的QQ羣裏,業主們談論各種維權的方法,互相散佈各種從網上或他處得來的信息。
“剛去工地,還沒有復工”、“政府會墊資一億元嘛?”這是羣裏討論最多的話題。大部分業主表示,只希望能儘快拿到自己的房子,“希望政府出面給一個權威的說法,比如形成一個文件,要不心裏總是不踏實。”馮平耀說。
周金雨等業主表示,西城時代家園項目多數業主都是“剛需族”,眼看着樓盤停工了,大家都很焦急,害怕成了爛尾樓,“我是貸款買的房,每個月要還5000元的房貸”,馮平耀說,“現在項目停工了,房子拿不到,壓力很大”。
杭州市餘杭區房管處主任尤初陽表示,區裏高度重視金信房產申請破產一事,專門成立了工作小組,確保購房業主的合法權益。現在西城時代家園項目主要問題是綠化和三通,餘杭區已經會同有關部門着手解決,讓廣大業主能順利拿到房子。
但是,沒有看到復工,許多業主並不滿意這樣的說法,他們仍在商量維權的辦法。
多位房地產業內人士表示,過去十多年,房地產一直處在狂飆式的上升階段,幾乎沒有聽說有房企破產,因此,有關房企破產後的處理程序、經驗也是一片空白。此次金星破產,房開商、銀行、政府、業主面對的都是新情況,如何能夠妥帖處理好這個破產第一案,需要各方充分溝通、協商,共同想辦法。
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