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相關數據顯示,一季度部分城市樓市銷量明顯回升,與銷量走高相反,房價則一直處於回落態勢。在房地產調控不放鬆的背景下,量增價跌的態勢或將延續。
剛需推動成交量攀升
一季度全國多地樓市成交普遍呈現回暖趨勢,且局面逐月好轉。1月份受元旦、春節影響,樓市成交慘淡;2月份成交量開始緩慢回升;3月份周成交量環比上升趨勢明顯,樓市回暖呼聲漸高。
一線城市的北京、上海、深圳三地樓市回暖最爲明顯,前三個月數據呈逐月遞增趨勢,環比漲幅均超過50%。北京住建委公佈的數據顯示,前三個月北京樓市成交數據分別爲4473套、5514套、8085套,3月份環比漲幅達47%。深圳中原地產市場統計數據顯示,3月份深圳商品房成交3430套,環比上漲77.6%,創下9個月來最高紀錄。
作爲二線城市,武漢樓市3月份的成交量更是突破一萬套達到11149套,創下14個月來最大銷售量。春節以後,武漢主城區商品住宅周成交量逐漸增加。從三月起,部分售樓部一到週末就擠滿了看房人羣,其火爆場面甚至超過了“限購”前。每週的成交量均在1500套以上。其中,第三週主城區的商品住宅成交量達到近2000套,是自去年10月以來的最高周成交水平。
雖然商品房成交量整體上明顯增加,但是,業內人士表示,除部分以“剛需”爲主要對象的樓盤銷售情況較好外,萬元以上項目、大戶型豪宅盤以及沒什麼降價優惠的樓盤,仍然成交低迷。
武漢市某樓盤銷售經理袁放告訴記者,現在房地產市場購房的主體就是以結婚、落戶等需要買房自住的剛性需求,3月整體成交量的大增,除“剛需盤”的迎合之外,與這類“剛需族”從去年到現在長時間的壓抑也不無關係。
房價仍在持續下跌
與銷量回暖相對應,房價仍在持續下跌。中國指數研究院4月1日公佈的數據顯示,3月全國100個城市住宅平均價格爲8741元/平方米,環比下跌0.3%,這是百城住宅均價環比連續第7個月下跌。且環比跌幅不斷擴大,1月份跌幅爲0.18%,2月份爲0.3%。
許多業內人士表示,銷售狀況樂觀的樓盤無不採取的是“以價換量”的方式。武漢某樓盤銷售人員唐鬆說:“房子雖然好賣一些了,但價格仍然處於下跌通道,下行趨勢還在加速,以價換量已成爲開發商‘自救’的主要辦法。”
一季度,多家大型房企加大了降價促銷的力度。1月份,保利地產對其40個城市中的近100個項目進行大規模的降價促銷;2月份,恆大地產在全國部分重點地區推出了“10億元大優惠”活動;招商地產對其14個城市的22個項目也推出了不同程度的打折優惠活動。接着,萬科、華潤、福星惠譽等大型房企也相繼推出了力度可觀的優惠促銷計劃。
2月中旬開始,武漢樓市降價潮從民營中小開發商向國企、大開發商蔓延,其中部分三環以外樓盤價格跌幅達到了15%。據武漢市房管局數據顯示,3月份,武漢商品房平均成交價爲6314.66元/平方米,環比下降0.19%,同比下降1.85%。從去年10月份武漢房價告別“同比上漲”開始,到目前已經出現了連續6個月的同比下降。這意味着,很多片區的房價已經與去年7月份的均價6346.36元/平方米相當。
億房網研究員陳龍認爲,目前樓市開始出現兩極分化,銷量大的無一例外是降價幅度大的,而仍在頂住不肯降價的萬元以上樓盤,基本無人問津,預計在樓市調控基調不變的情況下,開發商降價促銷將成爲普遍現象,房價未來將繼續保持小幅下跌走勢。
投資性需求被遏制
步入“銀四”,三月份的火爆仍在繼續。清明小長假,上海、杭州、西安、武漢等地出現了“小陽春”景象。據武漢市房地產信息網統計,4月2日—4日,武漢樓市共成交834套,日均278套,迎來了第二季度的“暖”開局。
面對如此成績,開發商仍難言輕鬆。多名銷售經理表示,第二季度樓盤銷售壓力仍很大,不會輕言漲價,銷售策略將還是以走量爲主。雖然目前樓市成交量並未出現明顯下滑,但總量並不高,且房價正加速進入下行通道。“預計今年絕大部分時間都會維持這一態勢,調控政策不鬆,房價會持續走低。”袁放說。
中國指數研究院華中分院副總監李國政認爲,開發商“以價換量”的範圍還會擴大,但下降幅度可能放緩,這也會使成交回落。他說,由於庫存壓力不斷增大、資金壓力並未減緩,越來越多的開發商迫於無奈加入到打折促銷之中。同時,考慮到成本因素及平衡老客戶心態,開發商降價幅度可能會相對縮小。
中南財經政法大學房地產研究所所長張東認爲,經過調控,如今購房者大多是剛需,而投資性需求被遏制了,有能力有意願的購房者的數量有限,房地產市場持續回暖的動力不足。
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