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投資商鋪區位仍是首要因素
針對商鋪投資,三益中國院長高棟認爲區位仍是首要考慮的因素,商鋪所處的地段直接決定商鋪的投資價值。同時,投資者還應關注商鋪的建築形態,例如動線設計、臨街面、展示面、與主力店關係等;其次,明確商鋪銷售價格與當地商鋪租金收入之間的比例關係,認清在當前銷售價格之下投資收益的增長空間;商鋪的價值,是通過長期運營才能體現出來並獲得增值溢價的,因此在投資商鋪時,也應重點關注開發商的背景、商業運營經驗等因素。
如何評估商鋪未來的租金收益和升值情況,投資者可以參考星巴克等大型餐飲連鎖企業的做法。他們在開店之前一般都會先有一個營運的方案,測算單位時間內路過門前的人流,預計自己多大面積有多少餐位,上座率是多少等等。對於一個新區域,他們也會根據規劃以及現有物業的建設情況,看附近寫字樓、住宅的供應量,預計到未來一兩年內這個街區將有多少人入駐,對後續的狀況也會有相對清晰的預計。羊毛出在羊身上,投資者的收益都是出自未來經營者的收益,一般來講,租金在經營收入中的佔比在10%-15%,通過評估這些條件,投資者可以大致判斷未來的情況。
價值因“鋪”而異
近幾年來,都市綜合體成爲地產開發的趨勢。這種集合了住宅、商業、辦公等功能於一體的綜合社區,不僅更新了人們的生活方式,也得到了很多投資者的青睞。不少人認爲,相較與單純的住宅或是商業項目,城市綜合體更具競爭力,因而投資都市綜合體裏的商鋪,收穫的回報率更加穩定。
而在專家看來,這種想法並非完全正確。都市綜合體,物業功能多元化,理論上其抗擊風險能力更強,投資收益在長期看來也更加穩定。但是,參考國內外成功的都市綜合體,商業往往都是持有經營,通過運營,最大化不同物業功能之間的協同效應,實現人流共享,提升商鋪的出租價值。
高棟說,投資都市綜合體中的商鋪,很難講收穫的回報率會更加穩定。首先,銷售型商鋪,小業主之間的關係一般較難協調,無法形成商業合力,提升商鋪的整體價值;其次,商鋪價值也受都市綜合體中其他物業功能定位、體量等的影響;最後,也最爲關鍵的是,區位因素、建築形態等也直接影響商鋪的投資價值。
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