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杭州金星房產公司成爲本輪房地產調控下第一家申請破產的開發商。當地業主關心的是破產保護之後自己的房子怎麼辦,而其他城市的購房者們,則更關心這一個案,會否成爲推倒房企破產多米諾骨牌的開端。
首家房企破產引廣泛關注“最近杭州西城時代家園工地上的媒體比干活的工人還多。 ”記者從一位杭州媒體同行處瞭解到,杭州首例房企申請破產一事,引發國內各路媒體廣泛關注。
9日下午,杭州日報的官方網站“杭報在線”援引餘杭區人民法院“授權”的權威消息稱,“經與承辦法官聯繫,對受理情況已覈實。2012年3月30日,餘杭法院受理杭州金星房地產開發有限公司破產清算案。承辦法官介紹,因破產案件剛受理,具體情況還在覈查中。”
記者從一位杭州本地市民袁先生處瞭解到,西城時代家園項目在當地小有名氣,但從今年初開始偶爾聽傳聞稱其三期項目有些問題。當地一家房產網信息顯示,其一期房源在2006年開盤銷售並已交付;二期共7幢178套房源,2007年開盤,當時約定2009年6月底交付,延期約一年後交付;三期房源在2010年初開盤,當時還曾創下搖號的熱銷場面。按照協議,三期房源至破產申請被媒體關注前已經延期交房。據稱餘杭區政府已經介入事件的後續處理。
當地業主最爲關心的是房企破產之後自己的房子或者正在還的貸款怎麼辦,而關注這一事件的外地購房者們,更擔憂的是類似的事件會不會發生在自己身上,首例房企破產會不會推到第一塊多米諾骨牌?
房企破產實際是優勝劣汰
上海房地產分析人士楊紅旭在分析此案時表示,此宗破產有兩個致死原因。第一是房地產調控之下,房企日子難過。去年四季度以來,全國主要城市房價開始下拐,至今上海、北京等一線城市和部分二線城市的房價,已持續下跌6個月左右。
金星房產屬於小公司,且剛進入房地產業不久,便遭遇了史上最嚴厲的房地產調控。更加不幸的是,其主要項目位於樓市“重災區”的杭州。杭州樓市有一個特點:投資投機性需求旺盛,漲時漲得特兇,跌時跌得也快。縱觀本輪樓市降溫,整個浙江地區,是全國樓市下滑幅度最大的省份。作爲省會的杭州,去年四季度以來,部分項目率全國之先,進行大折扣促銷。
第二個原因是外行做地產風險凸顯。過去十多年,我國房地產業有一鮮明特點:利潤厚、門檻低。只要有資金,不管有無經驗,皆能一頭扎進這個“蜜罐”爽翻天。類似浙南的中小老闆們,在主業掘到一桶金後,進入房地產業的簡直多如牛毛,前些年多在大城市搞開發,近幾年則遍佈全國中小城市。然而,隨着近幾年持續的房地產調控,這些經驗少、專業差的外行企業,在房地產界發財的機會也越來越少。楊紅旭認爲,從很大程度說,金星房產破產案是行業加速優勝劣汰的一個標誌物,這是房地產調控效果顯現的一個側面,也是行業趨於健康的表徵。
河北省內暫未出現類似情況
記者從相關部門瞭解到,目前省內暫時沒有出現類似企業破產申請。
以石家莊爲例,近日石家莊市住房保障和房產管理局市場稽查部門對近期房地產企業和房地產市場現狀做了一個說明。房地產企業方面,經過近幾年的積累和市場淘汰,石家莊市的房地產企業的綜合實力有了一定程度的提高,並出現了一批規模較大、素質良好的房地產企業集團,但大多數房地產企業仍存在規模小、信譽低等問題,很多企業還處於低層次競爭的狀況。
而房地產市場方面,因受到國家對房地產市場宏觀調控和“限購令”繼續實施的影響,全市的商品房銷售出現了宅冷商熱的局面,在市場調控下,房地產市場成交量萎縮。
不過值得注意的是,一方面,消費者觀望與開發商對房價控制間的博弈仍將繼續;另一方面,受調控影響和銷售不暢的制約,一些開發商有可能出現資金緊張,而急於回籠資金導致違規行爲的發生。
石市住房局通過對全市房地產項目進行日常巡查、檢查,對存在違規行爲的房地產項目下達《行政執法調查通知書》,並責令其停止任何形式的宣傳和銷售活動;到違規項目現場張貼通告,警示購房羣衆防範購房風險;對違規銷售行爲查實的房地產開發企業啓動行政處罰程序;對房地產項目進行違規宣傳、約談開發企業負責人,要求其寫出承諾書等方式,保證在沒有取得《商品房預售許可證》之前,不進行公開銷售,一旦發現違規行爲,立即啓動處罰程序;利用對開發企業的資質管理,對違規開發的企業資質進行降級或註銷等手段來加強監管,嚴格准入和清出制度;拓寬案件線索受理渠道等措施維護廣大消費者的合法權益。
但一位房地產業內人士也表示,事實上很多違規項目一直在逃避市場監管,比如一些項目手續不全、不具備預售條件的項目,通過團購等方式對外銷售,連售樓部都沒有,給監管和調查取證帶來較大難處。而目前市場上出現的個別購房欺詐、延期交房現象,大多數都遊離於市場監管之外。對於這些項目,市民購買存在風險,特別是弱市格局之下,風險爆發的可能性加大。
房企兩大壓力庫存和負債
“我關注了杭州金星破產這件事,我倒認爲它並不是一起典型的受調控影響破產的企業。”採訪中,省內一位房地產開發商告訴本報記者,他認爲,杭州金星的破產主要原因在於控股公司的操作失當,這家地產公司的資金壓力早就顯現出來了,而且據稱其資金鍊的斷裂也是由於預收款被用在他處。“當然,這的確是在房地產調控持續造成的弱市格局下出現的。”
這位開發商表示,開發企業的分化一直都存在,對於小開發企業來說,資金壓力始終是伴隨其發展的最大問題,樓市走弱的情況下尤其如此,而且極易出現資金鍊斷裂的極端情況。相比之下大企業的抗壓能力相對好一些。“在銷售短期內無法改觀的情況下,開發商最近一年多的時間都在幹什麼,一是找錢,二是去庫存。”上述開發商表示,對於手裏有土地或未完工項目的開發商來說,找錢成爲最大的現實問題,而一些沒有儲備的開發商,則主要忙於清理庫存,爭取以量換價。
事實上,即便上市房企也是如此。近期陸續公佈的2011年財報顯示,上市房企巨大的庫存壓力和高企的負債率也愈加明顯。數據顯示,截至4月9日,A股市場74家披露2011年年報的上市房企存貨高達7230億元,比上年同期增長43%,同時負債超過8000億元,比上年增長31%。“但是我想除了一些皮包公司或者一開始就以欺詐爲目的的公司以外,大部分開發企業仍在設法維持,不會輕易走捲款跑路或申請破產保護的路子。因爲從目前正在銷售的樓盤來看,打折促銷的力度很大,但是價格上沒有出現明顯的下滑,這場博弈還沒有最終結果。”
相關提示
房管部門發佈購房提示
石家莊市住房局市場稽查部門相關負責人表示,除日常巡查、檢查和受理羣衆舉報外,大隊還通過公佈舉報電話(87018315)等形式發現案件線索,擴大案源,同廣大市民一起維護石市房地產業的健康發展。與此同時,稽查部門還發布了購房提示。
(一)要購買的商品房項目應具有合法開發手續,應查驗《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》,“五證”齊全,可放心購買。
(二)購房人應詳細瞭解《商品房預售許可證》所在內容。《商品房預售許可證》分爲正、副本,正本主要標明開發企業名稱、項目名稱、項目地址和預售範圍,副本主要標明預售樓號、層數、面積、套數和是否存在土地或在建工程抵押情況,還有預售資金監管銀行和監管賬號。
(三)預售項目實行網上即時簽約、網上即時備案制度。購房人在繳納購房款後,應督促開發企業儘快在網上下載打印並簽訂全市統一的《石家莊市商品房買賣合同》;同時,購房人應注意審查合同中標註的土地與在建工程抵押情況、預售資金監管銀行、預售資金監管賬號是否與預售證上所載的內容相符。
(四)購房合同簽訂後,購房人可到石房網站查詢備案情況。如發現自己購買的商品房沒有顯示“已備案”,要及時督促開發企業儘快到房管部門備案。
(五)購房人應嚴格按照《商品房預售許可證》中確定的預售資金監管銀行和預售資金監管賬號繳納購房款,以保證資金安全。
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