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所謂“陰陽合同”,是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同,一份對內,一份對外,其中對外的一份並不是雙方真實意思表示,而是以逃避國家稅收等爲目的,對內的一份則是雙方真實意思表示,可以是書面或口頭。“陰陽合同”是一種違規行爲,在給當事人帶來“利益”的同時,也預示着風險。
近日,國家稅務總局局長肖捷在接受採訪時表示,要加強二手房交易的稅收徵管工作,遏制二手房交易通過“陰陽合同”逃避稅收的現象。
對於二手房交易逃稅、避稅問題,早在去年9月,濟南市便下發通知,要求相關部門開發二手房評估軟件。目前該軟件已建成並全面推開,近一個月來,已有不少市民反映,在二手房交易市場上盛行的“陰陽合同”公積金貸款買房時已經行不通了。業內人士認爲,這一現象從短期看會對成交造成一定的影響,但長遠來看有助於規範房地產市場交易。
“陰陽合同”在交易中盛行
隨着城市化建設步伐的不斷加快,房地產業市場異常活躍,二手房交易價格也隨之走高。剛剛過去的一季度,記者從市區各大樓盤售樓處瞭解到,三月份以來樓市成交一路活躍,儘管漲幅不是很大,但無論是全市的整體成交,還是單個樓盤的成交,均有一定幅度的上漲。同時,二手房市場也迎來了衆多的剛需購房者。不過,採訪中記者發現,不少人在二手房交易時會在真實價格簽訂交易合同之外,再籤一個低於實際交易價格的假合同,將假合同作爲申報納稅的依據,從而達到少交稅款的目的。
市民馬先生在玉函小區看中了一套52平方米的二手房,經過多次協商後,房主最終以46萬元的價格同意出售,但是馬先生必須承擔營業稅、個人所得稅等,這讓他覺得很不划算。在馬先生猶豫不決的時候,售樓的業主主動提醒,可以找個懂行的房產中介公司把房屋成交價格壓低,以減少賦稅。與馬先生有相同購房需求的市民竇先生,在建設路附近購置了一套70平方米的住宅,價值60萬。爲省下更多稅金,竇先生在中介公司的指引下以53萬的假合同報了稅。
這種做法就是二手房市場上常說的“陰陽合同”。在二手房交易市場,“陰陽合同”已然成爲一個公開的祕密。爲促成房屋買賣合同的簽訂,房產中介機構往往會推薦各種方式幫助客戶逃稅、避稅,最常用的手段就是簽訂“陰陽合同”。專家表示,陰陽合同的存在,不僅造成了國家稅收上的重大損失,也給正常的樓市數據統計,放了一顆迷霧彈,導致統計數據失真。
省錢背後隱藏諸多風險
在不少人眼中,二手房買賣簽訂“陰陽合同”能夠省下不少的稅費,然而這種看似對交易雙方都有利的行爲,其實暗藏很多風險。
有業內人士指出,做低合同價格雖然暫時能減少一定的支出,但是對於買賣雙方來說都存在很多“後遺症”。賣家的後遺症主要在於合同價和實際成交價不一致,房產交易不是一手交錢一手交房,持續過程比較長,一旦過戶手續辦到一半,買家提出要求按照合同價支付房款,便會出現很多糾紛。對於買家來說,以後要售出此房,在支付差價稅、營業稅等稅收的時候要多繳一筆冤枉錢,這樣算來,所繳納的稅費差別不大,無非是現在交還是以後交的問題,買家得不到實際的實惠。
市民趙先生就曾遇到過這種情況,兩年前趙先生看中了一套房子。簽訂合同的時候,賣家提出,要將合同上的成交價做低,實際成交價80萬,合同上只寫50萬,另外再簽訂一份補充協議,標明實際成交價。中介人員告訴趙先生說,這樣做賣家可以少繳不少稅費,所以房價纔會是現在這個價格,如果趙先生不同意,那麼房價也要隨之往上漲。中介方還說,寫低房價趙先生也可以少支付一些契稅,這樣也能省不少錢。
這種看似省錢的方法讓趙先生有些動心,但在請教了懂行的人士之後,他便打消了這種念頭。一來,做低合同價來避稅是違規的;二來,合同價和實際成交價不一樣,一旦發生糾紛非常麻煩;三來,如果趙先生以後又想將這套房子賣出,只能按照50萬計算買進成本,支付差價稅、營業稅等稅收的時候就要多繳納30萬差價的稅收。也就是說,現在賣家要繳納的稅收轉移給趙先生將來繳納了。這樣一來,對於趙先生來說,沒有省下多少錢,反而帶來了很多的麻煩。
評估系統封堵逃稅漏洞
近日,國家稅務總局局長肖捷做客中國政府網接受在線訪談時表示,一些人交易二手房時,在按實際價格簽訂合同的同時,還簽訂一個低於實際價格的假合同,作爲申報納稅的依據,就是所謂的“陰陽合同”,這不僅破壞了市場秩序,也造成了國家稅款的流失。針對這個問題,稅務部門與有關部門共同研究後,決定根據二手房所處的區域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格,對申報的價格明顯偏低並且沒有正當理由的,要依據稅務部門的評估值來覈定計稅價格。
針對二手房市場利用“陰陽合同”避稅的現象,記者瞭解到,早在去年9月濟南市便下發了專門通知,由地稅、房管、規劃等7個部門聯合參與開發二手房交易評估軟件。該軟件是通過專業的和權威的房地產市場評估機構,在濟南的各個片區先找到一個“標準房”,按照市場價格算出這個房子的價格,其他房子以這個“標準房”的價格爲基礎,通過乘係數的方法測算出相應的評估價格,以保證價格的科學公證和符合市場實際情況。例如在濟南某一片區可以選一幢6層樓的一樓,算出這個一層房間的價格,然後二層、三層、四層等樓層的價格用這個軟件來進行算出,評估後算出的價格作爲繳稅的依據,從而最大限度減少低報稅行爲的發生。
目前,該二手房交易評估軟件已經建成,並逐步開始在二手房交易稅收徵管中使用。陽光新路附近一家中介公司負責人表示,近一個月來,已有三、四位二手房客戶被卡在抵押的環節上,全都是因爲過戶價格與貸款價格不一致。
業內人士分析認爲,隨着評估軟件的全面推開,短期看,會對二手房成交造成一定的影響,但長遠來看,杜絕“陰陽合同”有助於規範房地產市場交易。
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