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長安8號的第四度易手,讓中國奧園(以下簡稱“奧園”)終於鬆了一口氣,背了三年的包袱得以卸下,儘管不願意承認當年的投資失敗,但是隨後進軍剛需類產品的戰略調整,還是讓人體會到了其中的苦澀。從2004年長安8號第一次轉讓,到金利豐接手,其主人身份經歷了民企、國企和外資,長安8號也成爲了見證中國房地產業高峯與低谷的標本,各路資本在房地產宏觀調控的大背景下對長安8號進行了一場激烈的角逐,而至今均以失敗告終。
長安8號又嫁了
經歷了三年的“坎坷”運作後,奧園終於如願以償地從長安8號的泥潭中脫身而出,儘管不願意承認當初的失敗,但是在外界看來,當年如果不進入這個項目,現在的奧園可能會發展得更快些。
4月1日,奧園宣佈以18.3億港元(14.8億元人民幣)出售世紀協潤投資有限公司全部已發行股本的52.69%,即北京耀輝置業有限公司51%的股權。耀輝置業持有位於北京市朝陽區西大望路與建國路交會的“長安8號”商住項目。買家金利豐同時需要償付耀輝所欠奧園的債務合計爲31.78億港元。
據瞭解,至2012年3月27日,金利豐已支付了6億港元作爲由託管代理人持有按金。此項交易完成後,預期奧園自出售事項錄得稅前利潤約10.8億港元。根據奧園於2009年7月參與該項目開發時所做出的股權投資,此項目平均每年股本回報率高達約47%,遠高於一般房地產開發項目。
對於此次出售,奧園集團董事局主席郭梓文表示並不存在資金壓力之說,截至2011年12月底,奧園持有的現金及銀行存款約47.26億港元,出售該項目後集團持有現金及銀行存款約達79億港元。郭梓文說,可以預見中央將會繼續對物業市場實施緊縮政策,尤其是主要城市,如北京和上海。所以奧園已調整市場發展策略,計劃集中投資於剛性需求大、調控影響少、增長潛力大的其他城市,如廣東、廣西、瀋陽、重慶、江蘇、雲南及貴州等地。
郭梓文認爲,此次出售北京項目不但爲集團創造了良機,可以合理市價變現投資,享有理想投資回報,而且能進一步加強現金流,使奧園處於更有利位置繼續進行投資計劃,爲日後出現機會時增加土地儲備做好準備。
救命稻草卻成燙手山芋
如果按照奧園的官方說法,不但不是投資失敗,而是做了一次利潤頗豐的“倒賣”生意,但事實並非如此。
2009年7月,奧園利用債務機會進入了長安8號項目,獲得了51%的股權,這是奧園上市後獲得的最大一個項目,也被郭梓文寄予了厚望。
當年吃下長安8號這個項目,對於家底並不殷實的奧園而言也是勒緊褲腰帶。2007年10月9日,奧園正式登陸港交所,根據當時的公告,奧園計劃發售7億股股份,其每股招股價上限爲5.2港元,預期下限爲每股4.1港元。如扣除全球發售的開支後,奧園上市估計募資淨額爲31.14億港元。與奧園同期上市的還有碧桂園、SOHO中國、遠洋地產和龍湖地產。但是上市後奧園並沒有迎來快速發展,2008年的金融危機讓奧園受影響頗深。據2008年奧園披露的年報顯示,其銷售額僅有6.2億元。而此時與它同時上市的房企卻已經是銷售額過百億元的一線房企了。
奧園需要解決的當務之急就是拿下有影響力的項目,博得資本市場的青睞。此時遠在北京的長安8號因爲債務危機陷入了困境,這給了奧園一個絕佳的機會。
金融危機之後4萬億元的救市政策讓房地產業迅速回暖並出現了泡沫式的增長,2009年的北京也出現釣魚臺7號院、盤古大觀等一批天價豪宅,正是在這樣的市場環境下,讓奧園願意付出11.2億元的代價進入長安8號。而2009年奧園的全年銷售額也僅有23.65億元。
正值地產業強勢回暖,奧園又獲得如此絕佳地段的項目,2010年該項目正式開盤,並打出了6.3萬元/平方米的價格,成爲了京城的一個著名項目。奧園也將其視爲未來三年內的主要盈利來源,並預計銷售額將達到120億元。
長安8號在2010年3月正式開盤,但是銷售情況並不理想,在第四次轉讓前只銷售了10億元。
“如果當年不是接手長安8號而是尋找一些投資回報快的項目,奧園的規模應該比現在大得多。”一位開發商向記者表示。2011年,奧園合同銷售額僅爲50.16億元。
四度易手背後的複雜身世
當年被寄予厚望的長安8號在給奧園帶來不到10億元的銷售額之後就再次被轉手,與當初120億元的銷售目標相距甚遠,而再次轉手前該項目停工近一年的時間,爲何一個被寄予厚望的項目卻淪爲了爛尾項目,期間到底有何樣的隱情?
“這個項目很早就傳出轉讓的消息了,但是我們不敢接,除非法院拍賣,主要是由於該項目的產權關係太亂了。”一家外資房企的老總向記者表示。
記者瞭解到,這次轉讓已經是長安8號第四次易手了。長安8號最初名爲“耀輝國際城”,所有者爲北京王府世紀發展有限公司,但是因王府世紀無力獨自開發,天鴻寶業在2004年動用3100萬元收購了耀輝國際城62%的股權。此後,天鴻集團與城開集團合併爲首開集團,天鴻寶業亦更名爲首開股份。
2008年4月,首開股份以“不擅經營豪宅”爲由,以4.587億元將該項目62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。
值得注意的是,在2004年到2008年的四年間該項目一直處於“囤地階段”,外界對於該項目一無所知。“2004年正值土地招拍掛改革的時候,不少房企利用最後的時機轉讓了不少土地,估計首開也是在當時入主該塊土地的。”一位分析人士表示。
脫離了首開後,該項目不得不開工銷售,當時取名爲擎峯,但是此時正趕上金融危機,銷售一度陷入了困境。香港世紀協潤無力支付給首開轉讓費。
據瞭解,香港世紀協潤的母公司爲泓達投資,公司控股股東爲王志才,王志才同時也是王府世紀公司的持有人。
世紀協潤“回購”耀輝國際城,除了要支付4.587億元的股權轉讓資金外,還要償還耀輝國際城向首開股份借款本息共計約11.41億元的債務,因此世紀協潤需要向首開支付近16億元的資金。因爲最後還款期限爲2009年7月31日,如到期不能支付以上款項,首開股份將收回項目股權。
2009年7月,奧園宣佈接手該項目,以3.7億元代價收購北京世紀協潤地產41.33%股份,獲得該樓盤操盤權,隨後樓盤案名改爲“長安8號”。除購得項目41.33%股份外,奧園還借給世紀協潤4.6億元短期貸款,助其還債。
同年9月,奧園認購世紀協潤2.9億元可轉換票據,到2010年9月增持世紀協潤股份至52.69%,獲得控股權。
但是奧園並不是長安8號多磨命運的終結者,這次引入的金利豐是否將是這一項目的最後東家還是個未知數。
前途依舊渺茫
作爲長安8號的第四任東家,金利豐並不是一家地產公司,該集團主要從事金融服務,在香港和澳門涉及過酒店和娛樂業的投資,但還未曾進入過住宅領域。
有業內人士指出,由於金利豐並不擅長住宅項目的操作,這次可能只是充當買賣的中間人。
“這個項目做個酒店式公寓或許是不錯的選擇。”仲量聯行研究部負責人覃曉梅表示。
長安8號由於其錯綜複雜的轉讓關係以及處於優越的地理位置吸引了很多人的關注,但是對於其未來前景業內並不看好。
“作爲一個投資者我並不看好長安8號的未來,在北京有這樣一個不成文的投資準則,就是高端項目長安街以南的不投資。”一位業內人士表示。他進一步向記者表示,多年來北京的房地產業發展出現了南北嚴重不平衡,目前長安街以南區域還未曾出現過一個成功的高端住宅項目,如中信城、紅山世家這樣的項目如果放在北二環售價至少在10萬元左右,而在南城不過5萬元左右。
“就出現了一個長安8號賣得最高,叫價6萬多元,結果還老爛尾。”該人士開玩笑道。
“其實長安8號的遭遇是北京豪宅市場的一個真實寫照,豪宅銷售並沒有外界看來的那麼美好,特別是隨着限購政策的出臺,豪宅銷售可謂舉步維艱。”一位開發商向記者表示。
歷數北京的頂級豪宅項目,均爲一些名不見經傳的企業在操作,鮮有上市房企涉足該領域,主要是這些項目銷售週期較長、回款速度慢,對於上市公司的業績會產生拖累。
記者瞭解到,在北京的高端住宅市場有一個銷售潛規則,由於豪宅銷售週期較長,佔用開發商資金較多,因此開發商會採取多種方法進行融資,其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機構,獲得資金流,然後承諾一段時間後以較高的價格回購。長安8號此前就曾使用過該種方法。
但事實上,受物業稅試點及限購政策影響,北京豪宅市場的成交量也出現了大幅萎縮。截至4月10日,2012年內,北京商品房住宅剔除保障房簽約爲13130套,其中2萬元以下的達到了9926套,佔比達到了75.6%,比2011年同一比例提高了14.7個百分點。而超過3萬元以上的項目佔比則僅爲9.8%,相比2011年全年的15.1%下調了5.3個百分點。
中原地產三級市場研究部總監張大偉分析表示,目前由於限購政策的影響,絕大部分購買人沒有資格,現在的豪宅消費基本上是以公司或是子女名義購買的。商報記者賴大臣/文王悅/攝焦劍/製表
2004年首開地產獲得長安8號62%的股權,時值土地招拍掛開始執行之時,各大房企通過協議轉讓大肆囤地。
2008年首開將長安8號股權回售給王志才,王志才重新持有長安8號100%股權,此時正值全球金融危機。
2009年7月奧園借王志才債務危機入主長安8號,分多次獲得51%股權。
2012年4月金利豐接手奧園持有的長安8號51%股權,正值限購政策發威之時。
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